万通详解“美版工业地产”

 

　　万通详解“美版工业地产”

　　尽管目前产业地产已经在原有工业地产基础上延伸出了总部基地、商务花园、科技地产以及产业新城等诸多概念，但依然有企业愿意恪守传统而经典的工业地产模式，并用美国式的地产金融链条加以强化，这就是万通投资控股股份有限公司(以下简称“万通控股”)正在努力的方向。

　　作为众多转型工业地产领域的传统开发商之一，万通控股并未直接投身于业界流行的租售并举模式、甚至以“擦边球”的方式取得更多的盈利，而是从TCL、汇源等实体生产性企业手中盘活闲置资产，一板一眼地走纯工业物业持有收租之路。

　　“工业地产是万通学习美国模式的一个具体分支，我们希望以这种模式在未来5~10年内成为国内领先的工业地产持有运营商，并按照国际惯例以REITs或公司形式IPO对接资本市场。”万通控股副总经理郑沂对记者表示。在万通控股，郑沂兼管工业地产和基金两个板块的事务，万通工业地产的金融路线由此也可见一斑。

　　复制“万通工社”

　　万通控股进军工业地产始于2008年初，其与TCL集团合资成立了万通新创工业资源投资公司(以下简称“万通新创”)，以此作为工业地产的运作平台，并任命曾在新加坡腾飞集团任职的武东伟为总经理，此外还陆续从普洛斯、腾飞集团和丰树集团招徕工业地产方面的专业人才。

　　TCL位于无锡的27万平方米工业园“万通工社·无锡”是万通新创的“头啖汤”。万通新创对原有厂房、库房、宿舍进行改造后，将60%的面积重新回租给TCL，租期为6年。万通新创还重新招商引入了SONY、美的和速必达物流，迅速将出租率提升到了95%，并在2010年就已经实现了8%的净运营收益率。

　　“现在的租金水平比一开始又有了很大的提升，”郑沂说，“目前万通工社仍处于升级孵化阶段，我们主要看的是租金收入增长带来的动态增值收益(Capital Gain)，一旦进入稳定成熟的阶段，静态的租金收益水平(Income Gain)就是更重要的衡量因素。”与TCL合作后，万通新创迅速积累了约60万平方米出租物业面积，考虑到TCL在全国拥有21个生产基地或工业园区，厂房及配套设施总建筑面积超过100万平方米，双方仍有很可观的合作空间。

　　目前万通新创对这个工业园的检修和改造并没有耗费过大的成本，不过下一步公司还准备将一些新能源、低碳、节能减排和可循环利用技术引进来，将其打造成绿色园区;并利用一些闲置建筑做成汽车影院、奥特莱斯等，使这里逐渐具备城市综合体的功能。

　　“成本”显然是工业地产相比于住宅和商业地产要更为重要的因素，因为这一领域客户需求的价格弹性更强。曾经也有一家国内知名的通信设备商找到万通控股，希望将自己的物业做售后回租，然而这些物业品质过高，造价甚至不低于北京CBD甲级写字楼，一旦该企业不回租，很难在市场上找到合适客户，这笔交易自然难以谈拢。

　　与TCL合作的成功让万通控股变得炙手可热，除了目前已经与汇源签订合作协议外，还有更多的制造企业纷至沓来洽谈合作事宜，甚至不乏一些手中拥有闲置工业用地的地方政府和因制造基地转移而转让厂房的外资企业。

　　目前，越来越多的制造企业在上市后面临着投资者希望企业更多地将资金运用于主业的拓展，而不是大量沉淀在固定资产之中的问题，这就要求企业不断提高资金使用效率和资产收益率。尽管有这样“轻资产化”的动力和需求，但一些制造企业由于缺乏专业和闲暇而难以运作起来，另一些企业则干脆成立房地产开发公司用地产销售的方式处理了事，而万通控股则敏锐地从其中的“租赁空白”攫取到属于自己的市场机会。

　　“纵观目前市场，这种与实体企业合作的共赢模式并不多，而且市场需求很大，这算是万通一个独特的核心竞争力，我们下一步就是要不断复制这一模式。”郑沂说。

　　万通控股希望3年内在“大北京区”和“大上海区”的城市开发区或高新区管理的工业物业可出租建筑面积达到300万平米以上，年租金收入达到5亿元以上;而在5~10年的时间里，按照国际通行的管理资产规模(AUM)衡量，成为中国工业地产领域的绝对领先者。

　　美国模式

　　在当前产业地产市场，绝大多数产业地产商采取租售并举的模式，用销售的利润去补贴暂时缺乏业绩贡献的园区运营;也不乏地方政府将园区的招商、运营、服务等职能外包给地产商，并以更廉价的住宅和商业用地补偿对方的例子，华夏幸福基业就是这方面的典型，而远洋地产、富力地产、绿地集团、合生创展等进入产业地产领域的传统开发商也无不如是。

　　“这其实是目前中国经济发展现状下的一种正常选择，尤其在一些欠发达地区，开发商引入产业后，积聚人口、解决就业，然后就可以利用自身的强项去开发住宅，带动整片区域的发展。”业内人士表示。

　　但万通控股仍然坚持以全部出租的方式运作工业地产。“国内很多做园区开发和总部基地的开发商，它们的现金流与开发类企业其实是一样的，本质上都是一次性的销售，而万通做的是美国式的收租型物业，二者本质上是完全不同的行业。”郑沂指出。

　　在美国股票市场的标准普尔行业分类中，类似大众仓储(Public Storage)、普洛斯(ProLogis)这些持有大量收租型工业物业的公司都被划分为金融类公司，而万科的标杆、美国第一大房地产开发商帕尔迪公司(Pulte Homes)则被划分为建筑类公司。正是基于对这种划分的观察和思考，万通控股确定了自身进入工业地产的路径选择。

　　实际上，不仅是工业地产，包括商用物业方面，万通控股都提出了向美国模式学习的口号。在这些收租型物业领域，美国企业不仅仅扮演开发者的角色，更是运营者和服务商，在轻资产模式下，用较少的资金撬动物业项目，并提供投资服务、开发管理服务、运营服务等一系列服务为投资者带来收益。

　　“在物业发展的不同阶段，有不同收益类型及匹配的风险，因此有开发基金、孵化基金以及REITs等不同类型金融工具进行相应支持。而在每一个阶段，又可以发展一期、二期等多期基金，在这种立体式的资产与资本配置体系下，规模可以实现快速的扩张。”郑沂表示。

　　普洛斯模式正是万通工业地产仿效的经典范例。凭借着REITs上市和旗下多只基金的运作，普洛斯在全球范围实现迅速的并购扩张，资产膨胀速度一度达到每年40倍。其巅峰期的声势、资产和市值，丝毫不逊于任何一家住宅、商业或写字楼地产基金。

　　这种海外尤其是美国工业地产商成功的鼓舞，是万通控股看好中国工业地产市场前景并积极投身其中的重要原因。“只有采取普洛斯的这种美国式的地产金融模式，才能快速整合工业地产资源，实现专业化、标准化、规模化。”郑沂说。

　　在众多产业地产人士看来，中国的这一市场超过美国乃至任何一个其他区域市场，由于世界工厂的地位、产业结构调整带来的巨大机会以及13亿人口快速城市化激发的收租型物业强大需求，中国工业地产市场可以超出美国数倍之多。

　　“在工业地产领域，完全有可能诞生像万科、万达这种世界级的巨无霸标杆企业。”动力联行董事长梁春对记者表示。这句话，或许正是万通控股董事长冯仑自励的目标。

　　工业REITs之路

　　“我们从一开始做工业地产，就是将这些物业瞄准了REITs所需要的‘投资级物业’的标准，一旦未来中国的REITs开闸，我们准备得更充分，就可能拥有更高的领先地位。”郑沂说。在来到万通控股之前，郑沂的身份是嘉实基金REITs资产管理公司筹备负责人，在REITs理论和实操层面都有着丰富的履历。

　　无论是商业还是工业收租型物业，其发展都大致可分为3个阶段，即没有现金流产生的“开发阶段”、租金收入水平尚低但快速增长的“孵化阶段”以及租金收入步入稳定的“成熟阶段”，而只有最后一个阶段才适合做成REITs。但实际上，国内的工业地产除了外资和部分国有园区达到了这种稳定阶段，绝大多数都不能满足REITs的要求。

　　实际上在万通控股之前，国内并不缺乏尝试将工业物业打包成REITs的先行者。2006年孟晓苏主导的天津领锐基金、2007年嘉富诚操作的江苏快鹿产权式REITs、2008年中信信托与嘉德置地联手的中信凯德科技园基金和2009年初上海四大国企牵头的浦东版REITs方案，都是将工业地产作为核心资产包，也都是轰动一时的“国内首个工业地产REITs”的有力角逐者，然而最终都未能成行。

　　“除了相关政策环境的桎梏和各自存在的一些缺陷外，共同的原因就在于这些工业物业资产未完成规模性整合，同时租金低、空置率高造成难以按REITs所要求的分红率估值。”郑沂表示。

　　正因为目前国内的大多数商业和工业收租型物业都处于开发和孵化的阶段，REITs并不是短期的可行之选，相反，私募地产基金因此拥有了大量的机会，因而现阶段万通控股更希望借助私募基金对手中的工业物业进行培育、孵化和增值。

　　在房地产基金方面，万通控股是国内开发商中较早的试水者之一。无论是北京阜成门万通新世界商城的类REITs集合信托产品，还是近期与华润深国投合作成立的万通核心成长股权投资基金，都在市场上取得了不俗的发售成绩，也为万通工业地产对接基金之路积累了丰富的经验。

　　据了解，目前万通控股正在筹备首期工业地产增值基金，主要投向为工业物业并进行增值孵化。未来除发起后续工业地产基金外，也将同步推进商业地产基金，投资于写字楼、商场及综合体。

　　“这一切都是在为REITs做准备，”郑沂表示，随着中国老龄化社会的到来，老年财富追求持续稳定收益的需求越来越旺盛，规模庞大的社保和保险基金也都有着强烈的投资需求，加上国内物业的日渐成熟，REITs的开闸已经成为必然的趋势，而且渐行渐近。

　　房地产金融人士指出，工业地产稳定的现金流与REITs可谓“天作之合”，随着工业地产的不断壮大繁荣，中国未来的REITs产品将会获得一个有力的支撑点，也将给国内投资者带来更理想的回报。根据最近20年的数据显示，投资美国权益型REITs、标普500指数和纳斯达克指数的总回报分别为8.99倍、3.48倍和4.87倍，REITs的表现为最好。

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