任志强发文驳6000万套空置房 称应减税加速流转(2)

　　即使按这个调查的情况计算为全国的普遍情况(实际个别小区完全不能代表普遍情况)，将全部商品房的竣工量计算为40%空置大约为1328.8万套，约不到全部存量成套住宅(不计非成套住宅)1.5亿套的8.8%，仅比香港的空置略高2个点，而这并非是按全部存量住宅面积计算的。如按城镇家庭户数计算约为5%的空置，则低于香港的住宅空置率。何况中国非主要城市，特别是非人口输入的城市中绝不会有由几个记者故意挑选几个楼盘所调查的空置情况。

　　我也一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区，而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢？请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢。

　　城镇居民家庭中确实有相当一批有第二居所在(包括二套房以上)。这个比例高达9.5%，略高于美国的比例(主要是户籍限制与异地工作条件限制造成的)。但2008年的统计仅比2005年增加了0.9个百分点(2008年为8.4%)，并且分布于不同的收入家庭，即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80%，其他用途的仅为这部分9.5%家庭中的19.3%。

表四：2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况

 

居民家庭 第二居所比例 第二居所用途 出租 偶尔居住 其他用途 全部家庭 9.5% 54.4% 30.1% 19.3% 最低收入组 3.3% 63.5% 21.2% 16.2% 低收入组 4.2% 60.9% 22.1% 19.2% 中等偏下组 5.5% 57.4% 26.1% 19.0% 中等收入组 7.6% 53.3% 29.1% 19.4% 中等偏上组 11.1% 54.5% 30.8% 18.7% 高收入组 15.3% 53.8% 32.2% 19.0% 最高收入组 24.3% 51.6% 33.3% 20.7%

　　如果按城镇家庭户数计算出这些第二居所占有的房屋总量约为2320多万套，其中约1160万套用于出租、偶尔居住和其他用途了，这也是个很大的数量。但要按空置计算则要扣除用于出租和偶尔居住的房屋，则就只有230万套左右了。这虽然是个很大的数量，但再加上2—3倍的数量也是低于香港的空置率的，低于大多数国家城市中的空置率。

　　假定以香港的城市空置率为标准计算，以北京同样住宅总量为基数，北京的空置房屋约为3.5亿平方米乘以6.8%为2380万平方米左右。如把各种驻京办事处、驻外流动人员的住房因素计算在内，大约应有3500万平方米空置。同样按记者们调查的情况计算，那么至少要有约35万套以上的住房空置，至少要有8750万平方米以上的新建小区保持40%以上的空置率。大约等于北京6年的住宅竣工小区都保持着40%左右的空置，或者说约有2年以上的全部住宅竣工量没有人居住。而这是不可能的。

　　什么是合理的空置率？香港常年维持着6%左右的空置率，这个空置就像酒店中的入住率一样，如果都在百分之百，那么就会有许多临时要求住宿的人会少了许多机会。而保持86—95%的入住率则可解决这个矛盾。这个空置就是酒店中的未入住部分。什么是中储粮、中储肉？这与空置一样，是个调节市场余缺的必要储备，可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。

　　同样，房屋的空置率也如此。一是在需要时有供给的选择余地，不会发生因工作调动、家庭人口增加等各种原因要置换时缺少选择；二是起到供给增量调节市场价格的作用。如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。虽然这个空置房进入市场的价格已提高了很多，但也会让市场中的供求关系变化，让整体的房屋价格上涨减速。

　　当政府无能力用大量储备住房的方式像调节猪肉价格一样调控住房价格时，就只好让民众用私有的方式去承担市场风险用储备部分房源调节供求了。这就难免让承担风险的投资者获取利益了，因此任何市场中都会保有一定的空置率。而实际我国的这种没有详细统计的空置情况也许集中于主要城市，但数量不太可能超过香港的整体空置比例，而偶尔居住则并不能用人流量和数灯计算出来。 

　　因此仅用个别小区的调查来证明任何事情都是错误的，只能是用个别现象代替全局的一种偏颇的导向。不知央视想把民众带向何方，不知央视是否是故意在激化社会的矛盾。

　　为什么不把全面的事实告诉给民众呢？我不否认有第二居所和空置，也不否认有人在炒房或多套炒房，但民众有权选择把大量的钱存在银行等着贬值还是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值，却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀，原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场，因此空置就变成了极大的社会不公平，就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着，而另外一部分没房子住却要看着房价上涨。

　　是的，但一部分人把大量的钱存入了银行，而另一部分人却无钱上学、无钱看病、无钱买房，这与上述情况又有什么分别吗？有人说钱存在银行别人不眼红，以为不会将房价抬高。但实际却是让这些存钱在银行的人用货币贬值的损失为另外一批人作嫁衣裳。那么为什么或有理由要让这些人不能投资住房以增加财产性收入，而只能存钱去减少收入呢？难道这样就是公平了吗？

　　根子在于社会收入分配上，而不在于将钱存在银行还是变成房子存起来。不从根子上解决收入分配的问题，而只想从房子上解决公平等于是拆自己的台。因为货币的贬值只会让整个社会都蒙受损失，并不会给这个社会带来价值。同样房子的价值贬值也只会给社会带来灾难，而不会产生收益与价值。有谁见过泡沫之后的房屋贬值会给那个国家的人民带来收益呢？而经济的高增长中又有哪个国家的房价会逆市而暴跌呢？

　　奇怪的大约是为什么有这么多空置然而租金会上涨呢？为什么不将这些空置房用于出租呢？正在于这些空置房拥有人因为出租的收益太低而非太高。叶檀问：“为什么租房者对于房租的上涨毫无抵抗力？”正在于租价比的不合理，而这个不合理不在于房价太高，而是回到了地价太高的原点上。请问用叶檀计算的租价比是否能租得起这些政府拍卖的土地呢？而历史上压低了租金价格的是因为历史上有大量的低价地及低价房，尤其是有大量的房改房。同样的租金按房改房计算就会发现租价比是较高而非极低了。那么不正是土地的价格在帮助抬高这些租金的价格吗？

　　中国人历史上就有将现金变成存房的现象，否则就不会有今天留下来的乔家大院、胡家大院、平遥大院等一系列的大院了。历史上这些大院是靠租金活着吗？这些大院不曾出现过空置吗？这些大院多出的房屋没有保障性和发展性的功能吗？

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