多元调控渐显楼市降温或成定局

 

    继各大商业银行首套房贷“史上最优惠利率”终结、三套房贷叫停之后，住建部、财政部、人民银行、银监会等四部委本月初再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。伴随日益严厉的调控政策，坚挺的房价已出现松动。

    10月，北京住宅量价齐跌，均价跌至2万/平方米以内；另根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，较9月上涨0.66%，其中76个城市价格环比上涨，24个城市环比下跌。据此，展望明年，更有机构预测，房价进入下降通道，或下跌20%。

    诸多调控合力加码

    自4月中中国出重拳开始调控房市以来，房价仍居高不下，政府9月底再出台新举措，加大调控力大。除落实已有的政策外，信贷继续收紧，将首付款比例提高至三成，十余城市明确限制购买第三套住房，同时房产税试点方案会尽快推出，其后会在全国实行。最近，央行在10月底意外宣布加息，自10月20日起，一年期存贷款基准利率同步上调0.25个百分点，此举再次加重对房地产的调控力道。在诸多的调控合力下或能让中国房价的涨势止步。

    11月3日，四部委全面叫停第三套住房公积金贷款。通知还指出，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。在第三套及以上房屋商业贷款被彻底叫停之后，不少炒房者、投机者就打起了公积金贷款的主意，而此次叫停公积金三套房贷款，从政策上堵住了“投机”的漏洞。

    自“新五条”出台一个多月来，我国先后出台了加息、上调公积金贷款利率等多项利空政策，对房地产市场的调控不断加码。分析认为，一系列调控政策的出台，将使未来的市场成交量继续低迷。

    加息等政策促使楼市降温

    近期某专题报告指出，伴随货币政策紧缩后，M1（狭义货币量）增速将继续下降，可能于明年的一季度触底；受此影响，预期明年二季度或三季度，全国70个大中城市房价将出现同比负增长。

    记者了解到，自2008年11月中央决定实行适度宽松货币政策近两年来，货币供应量持续增加，货币政策逐渐从适度宽松演化成事实上的极度宽松，使得市场流动性非常充裕，出于对通胀的预期，部分居民和机构投资房产用于保值、增值，同时引起不少投机需求的跟风入市，一线城市和部分二线城市的楼价更是节节攀升。

    分析认为，不久前的央行加息标志着货币政策的明显紧缩，极有可能已进入加息周期。报告指出，随着货币政策的紧缩，预计未来几个月，M1增幅还将继续回落，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的融资成本，对楼市形成利空影响，加之货币供应的紧缩，将促使楼市进一步降温。

    另外，多数分析人士认为，刚出台的禁止公积金贷款炒房政策，可能实际作用并不明显，但其信号意义十分明确：继续抑制投资投机性需求。
房价或跌2成？

    对于房价具体下跌多少，投资银行高盛高华证券11月初表示，预计中国未来12个月房价将较当前水平下跌20%，2012—2013年房价年增速预计达10%。高盛高华发表报告称，今年剩下的时间交易量会继续萎缩，明年初交易量将有所起稳，且随着开发商开始降价，交易量将会逐步回升，但交易量的复苏力度不足以遏制库存的持续增长。

    另外，社科院10月底也发布报告认为，2010年四季度至2011年上半年，房价同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间；但从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。报告认为，本轮政府的宏观调控目标是使得一线城市平均房价回落20%左右，这意味着在全国平均房价增速由正转负之前，房地产调控仍将持续。至少到2011年第一季度前，调控不会明显松动。

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