全国首个“限地价、竞房价”项目入市

　　在继“限房价、竞地价”、“限地价、竞公租房面积”后，北京首个“限地价、竞房价”中小套型普通商品房项目中国铁建·梧桐苑于7月25日入市销售。

　　在高房价使开发商成为“全民公敌”，政府频频使出“杀手锏”调控房价之时，开发商却也叫苦不迭。其中认为土地出让价格过高才是其不得不卖出高价房的声音不在少数。实际上，为了抑制地王频出、房价畸高，各地政府也在不断进行尝试，“限房价、竞地价”、“限地价、竞公租房面积”、“限地价、竞房价”都是为此而进行的积极探索。

　　土地出让模式之考

　　中国铁建·梧桐苑竞得项目地块时所遵循的“限地价、竞房价”的土地出让方式，是指在确定地价的情况下，以“价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。

　　正如北京市国土局相关负责人所说：“北京‘限房价竞地价’、‘限地价、竞公租房面积’的土地出让方式都已经受到了市场一定程度的认可，但无论哪种土地出让方式，都不能说是完美的，所以必须去探索有没有更好的方式。”“限地价、竞公租房面积”等“捆绑”出让的方式，在包括华远地产董事长任志强在内的不少业内人士看来，有可能起到推高商品房价格的反效果。而与“限房价、竞地价”把房价事先固定、给政府土地收益留出浮动空间相比，“限地价、竞房价”把政府的土地收益事先固定在合理区间，房价则是在出让过程中越竞争越低，从而能够以最大的限度让利于民。

　　著名房地产市场研究专家赵卓文表示，“限地价、竞房价”的土地出让方式的特别之处，在于政府设定了对地价的期望值，把它提前固定化，同时限制开发商对楼价的发挥空间。这是迄今为止，最直接抑制房价的土地出让方式。在赵卓文看来，这种“限地价、竞房价”模式很有创意。他预测，未来在全国各地，“限地价、竞房价”的模式被仿效的机率很高。

　　梧桐苑案例解析

　　作为全国首个试水“限地价、竞房价”土地出让方式的项目，中国铁建·梧桐苑为这种新型土地出让方式提供了可供分析的案例。

　　首先，在选取试点时，国土资源部相关负责人就表示，“除了价格、地理位置等因素外，选取该项目作为试点还因为它的规模比较大，仅地价就20多亿元，小公司肯定‘吃不下’。我们也希望是大型开发企业来承接，确保质量。”这也是最终中国铁建拿下该地块的一个重要原因。

　　而在竞得土地时，中国铁建就被规定，项目建成后最高均价不得高于13600元/平方米，这个价格远低于区域内其他项目20000元/平方米的均价水平。这样的价格不但足以吸引购房者的注意，使项目在调控背景下面临较小销售压力。同时业内人士还认为，京西门头沟区出现这种低价商品房，尤其是规模比较大、套数比较多的项目，其入市也可以起到拉低周边房价的效果。

　　该项目的目标客群则是所谓的都市“夹心层”。此类客户大多为首次置业，关注价格、交通、生活配套、教育配套、户型和社区内环境。客群要求产品符合支付能力，户型性价比高，环境好;他们多数为三口之家，对家的归属感有强烈需求，具备城市生活功能;同时，客群的支付能力有限，对价格敏感，多为城市夹心层或城区挤压型客户，但是有一定的经济承受能力。而这类项目的价格水平也就成为吸引“夹心层”关注的一个重要原因。

　　“限地价、竞房价”这种土地出让方式显示出政府的调控决心，在房地产市场调控大方向确定的背景下，可以预见，“限地价、竞房价”的模式将会在今后的时间里被广泛推广并逐渐完善。

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