圈地黑马领跑另类圈地运动

　　从雨润、海底捞到七匹狼、苏泊尔、美的……一众非房企跑马圈地，意欲成就“建房伟业”，“圈圈之心”昭然若揭。这背后，土地闲置的荒凉，产能过剩的隐患，却仍然停不下非房企频频圈地的脚步。

　　非房企“圈圈不息”为哪般

　　据笔者不完全统计，去年以来，雨润集团以建设农副产品全球采购中心的名义，在江苏徐州、辽宁沈阳和河北石家庄等城市圈地，总投资分别为100亿元、150亿元和102亿元，总占地面积分别为2200亩、150万平方米和2195亩。近期，雨润集团还以建设花卉采供交易平台的名义，斥资88亿元获得了湖北武汉3800亩规划用地，而其中近3/4的建筑面积将用作住宅和商业物业开发。

　　近年来，雨润集团以农副产品配送中心、全球采购中心、总部产业园等名义投资了全国多个城市，除了上述3个城市外，还有河南漯河、吉林长春等，且项目占地面积动辄数千亩。一家非房地产企业，一家以屠宰、生产和销售冷鲜肉与冷冻肉为主营业务的食品企业，疯狂圈地，面积之大、金额之巨，令人咋舌。

　　此外，近日有消息传出长影集团在海口以建设电影主题公园的名义圈地7000亩，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体，而此前七匹狼、苏泊尔、美的、娃哈哈等非房企早已涉足地产项目。

　　另一方面，“招保万金”去年的新增土地建筑面积为3112万平方米，总金额为835亿元(数据源自CRIC克尔瑞研究中心，下同)。不难发现，雨润集团去年圈地宣布开工建设的3个项目的总面积约443万平方米，超过了招商和金地的单独拿地面积(分别为393万平方米和41万平方米);投资总额达352亿元，超过了招商、保利、金地的单独拿地金额(分别为143亿元、239亿元、13亿元)。

　　房企拿地无可厚非，那么非房企如此大规模圈地，究竟为哪般?

　　部门监督盲区“助力”开发商改变土地性质

　　以雨润集团为例，北京市两高律师事务所王文杰律师表示：“之前一直以为雨润只不过是一家有着农业概念的食品企业，占地无非是为了养猪之类的目的而已。但事实上雨润不只是一家食品企业，还是一家横跨食品、地产、商业、物流等领域的大型综合性企业集团，问题似乎没有那么简单。尤其是在目前严厉的楼市调控政策大背景下，雨润的大动作更容易让人产生联想。比如，雨润是否有‘明修栈道，暗度陈仓’之意，先把地圈起来，等到时机成熟，再通过地方政府的暗箱操作或网开一面而达到开发房地产的目的。”

　　据查，上述武汉花卉采供交易平台项目的住宅配套建筑面积为107.6万平方米，商业配套面积达151.4万平方米，包括五星级酒店、购物广场、服饰服装商业街等，两者占整个项目建筑面积的近3/4。相比之下，项目中真正与花卉交易相关的工程只有建筑面积约10万平方米的拍卖交易大厅、10万平方米的研发示范区、10万平方米的花卉精加工区、13万平方米的加工仓储，以及以办公楼为主的48万平方米的总部基地，占全部建筑面积的1/4(数据源自《武汉雨润花都概念规划设计》)。

　　王律师指出：“我国法律对企业取得土地使用权，尤其是用于商业开发的土地有着严格的法律规定。《土地管理法》明确，用于商业开发的土地必须通过招拍挂的具体方式出让。《土地管理法》对土地用途实行严格的管理制度，这一点对于任何企业来说都是一样的，即使非房企以其他名义拿到了土地使用权，若想用于房地产开发，由于涉及改变土地用途，仍受到严格限制，所以我认为这方面没有法律盲区。如果说存在盲区，那只能说存在对土地管理部门的监督盲区。因为无论企业多强大，如果没有地方政府的配合，企业想通过违规方式取得土地使用权的想法都是一厢情愿的。”

　　加强地方政府监管以解土地闲置之困

　　拿到土地后进行抵押获得贷款，或者在二级市场上转让以作为自身房地产项目的土地储备，这是大部分企业圈地的基本思路。尽管门槛低、利润高，但由于地产行业的特殊性，非房企拿地仍有一定风险，除了需要大量的资金投入外，还要考虑不可再生的土地资源和政策调整成本。如今的地产市场对于开发商的开发实力、开发经验、开发水平等要求越来越高，外行进入后需根据行业特点来规划企业发展战略、确立经营管理方针、引进专业人才等，这使得不少非房企拿地后由于种种原因而造成了土地闲置。仍以雨润集团为例，“大跃进”式的投资圈地使其在全国各地新建的屠宰场严重开工不足，产能大大过剩，土地闲置严重。公开资料显示，雨润集团在江苏太和某种猪基地项目中的200亩土地已闲置了3年，在淮安的一个地块已经成了当地人的“牧场”……

　　对此，王律师指出，《闲置土地处置办法》(下称《办法》)第二条明确规定了“闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”他说：“以上规定是现阶段认定是否为闲置土地的依据，也是《办法》的适用范围。《办法》规定了一系列闲置土地的处置方式，最为严厉的是征收闲置费和无偿收回土地使用权。可以看出，闲置土地处置应由地方政府监督执行。”

　　“土地是不可再生的稀缺资源，非房企疯狂圈地可能有着各种原因，也是一个与各方博弈的过程。商家的本性就是追逐利益，宏观调控就是通过对不同行业实行不同松紧度的政策来实现的，但商家势必会想方设法地利用政策本身的不平衡性来取得利益，管理者应及时为自己的政策‘打补丁’，封堵漏洞。就非房企疯狂圈地这一现象而言，我认为最重要的还是要对地方政府实施有力监管，防止奸商与地方政府互通，避免权钱交易。”王律师总结道。

　　本报记者 陈梦妤

　　大连万达以新城市中心概念“圈”向全国，绿地集团以城市新地标概念“圈”向全国……地产圈内的圈地运动本已纷纷扰扰，七匹狼、苏泊尔、美的、海底捞等一众原本在地产圈之外的企业又拍马杀到。相比之下，以农副产品商贸、产业园概念“圈”向全国的雨润集团，其圈地手笔之大令这些业内外的“圈地明星”们为之侧目——

扩展阅读

• 中国网络版权产业连续十年增长 网络短视频成黑马 2019-04-30 10:15:07
• 美国发布2017年第一季度出版报告 有声书成“黑马” 2017-08-10 10:21:50
• 专访柳斌杰代表 出版铸就十座高峰 领跑文化体制改革 2013-03-05 10:35:57
• 视频网站“圈地”移动互联网 预计2013收入达148亿 2012-12-17 09:21:58