房地产业“十二五”规划有望本月内成形(3)

如何看待通胀预期下的楼市调控？

新华网北京11月14日专电(记者　杜宇)一边是CPI再创新高、新增人民币贷款同比呈增加态势，一边是房价同比环比仍然上涨，在楼市调控的关键时期，国内国际环境发生新的变化，通胀和流动性压力显现，无疑成为楼市调控面临的严峻挑战。

国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，从10月份的房地产运行情况看，9月底开始的房地产二次调控初见成效。这一判断显然来自国家统计局公布的10月房地产数据。

尽管10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，环比上涨0.2%，不过涨幅比9月份分别缩小0.5个和0.3个百分点，与此同时，商品房销售面积和销售额环比仍然都在下降，降幅分别为11.2%和7.7%。

然而，楼市调控却面临CPI走高和流动性过剩的挑战。数据显示，在10月份CPI同比上涨4.4%的带动下，1至10月份CPI同比涨幅达到3.0%，触及年初提出的3%左右的“警戒线”。

CPI的走高，自然会加大通账预期，通常在这样的背景下，人们更看好房地产投资收益。这显然有悖于楼市调控政策稳定市场预期的初衷。

中国房地产业协会副会长朱中一表示：“目前，由于CPI上升，居民中持币待购的不在少数，这是房价随时可能推高的一个潜在力量，是政府必须要关注的一个大问题。”

与此同时，近年来所累积形成的流动性压力不容忽视。中国人民银行11日发布的数据显示，10月份我国新增人民币贷款达5877亿元，该数据虽较9月份的5955亿元略有减少，但比去年同期多增3347亿元。数据同时显示，10月份货币供应增量在上月出现环比下降后再度出现反弹。

就国际上看，美联储本月初宣布推出第二轮定量宽松货币政策，到2011年6月底以前购买6000亿美元的美国长期国债。此举将导致美元进一步贬值，国际大宗产品价格进一步上扬，中国面临的输入性通胀压力和热钱流入压力不断加大。

对于以赚取人民币升值、房价上涨等超值收益的境外资本而言，中国房地产市场无疑具有相当大的吸引力。

从国家统计局公布的数据来看，全国房地产企业利用外资的增幅不断加大，从1到8月的23.9%上升到前三季度的26.0%，如今1到10月的增幅更是攀升到43.3%。

据9月上旬在厦门出席第二届中国国际地产投资交易会的有关人士透露，近一段时间，国际资本在房地产领域直接投资表现活跃。来自商务部的数据也显示，外资房地产企业增资明显。仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的达31家，均超过过去三年的水平。

有关专家分析，境外资本主要采取收购在建项目或企业股权、在市场上直接购房、直接取得土地进行房地产开发等方式进入房地产市场。

另一方面，来自中国房地产指数[3343.32 0.00%]研究院的报告指出，由于国内房地产企业获取贷款难度加大，再融资全面收紧，房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道，发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。

事实上，对于境外热钱可能冲击我国房地产市场，政府有关部门一直保持警惕。权威部门官员曾表示：“外资进入我国房地产市场，由于方式隐蔽，在账面上的表现似乎并不明显。但是通过对典型案例的解剖看，确实有违规信贷资金进入房地产领域。”

防止热钱冲击，也是房地产市场调控的内容之一。今年1月10日出台的国务院文件就明确提出，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防止信贷资金违规进入房地产市场，防止境外热钱冲击我国市场。

当前，为了应对流动性过剩和通胀压力，央行采取的上调金融机构存款准备金率和加息的举措，进一步向市场释放出收紧流动性的信号。

部分业内人士表示，加息将改变开发企业对未来市场的预期，加快推盘。(新华网)

两部门要求境外个人在境内只能购买一套自用住房

新华网北京11月15日电(记者杜宇)记者15日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

两部门要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。

各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

两部门还要求，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律法规和政策的告知，并做必要风险提示。(新华网)

关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知

建房〔2010〕186号

各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委(房地局)；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：

为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：

一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：

1、有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：

1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。

2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

四、境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕47号)办理。

外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

五、各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。

六、各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委(房地局)、国家外汇管理局各分局、外汇管理部、各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发，并指导监督落实。各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。

中华人民共和国住房和城乡建设部

国家外汇管理局

二〇一〇年十一月四日

中国楼市调控“限外令”进一步升级

中新社北京11月15日电(记者 阮煜琳)中国楼市调控"限外令"进一步升级。继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局15日发布通知指出，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

这份名为《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明。境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺等。

境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》办理。外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

早在2006年7月，国家建设部等六部委曾联合发布"限外令"，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2009年底，国家再度出台"向境外投资方出售国内资产征税"的规定。今年1月7日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中，再次提及防止海外热钱冲击。

2007年以后，房地产被列为外商投资"限制"行业，但部分地方政府对重点项目吸引外资、借鉴国外房地产开发、投资经验还是持鼓励态度的。

有消息显示，最近通过外资企业进入内地的热钱，又有流入房地产市场的迹象。有分析机构指出，近期外资在中国内地大宗物业投资市场的动作有所加速，对于优质物业依然兴趣浓厚，不少大笔项目正在洽谈之中。

此前监管层曾出台限制外资购房的措施，但范围并未扩展到如此之大，也并未下文严格要求个人限买一套自住住房，更未对境外机构进行专门设限。业内人士指出，该《通知》旨在遏制目前大量热钱流入内地楼市，以期从源头卡住热钱进入。

统计数据显示，去年境外人士在北京购房的总量为2000多套，基本为高端公寓(中国新闻网)

专家:外资限购房规定出台是特殊形势下必要之举

据中国之声《新闻晚高峰》报道，今天有媒体报道称，有关部委印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。对于新近出台的这一规定，多位专家表示：这一规定将加强我国目前的房地产调控力度，此时出台，极为必要。

中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大说，此时出台这一规定是在国内外特殊经济形势下的必要之举。

况伟大：在世界其他的各地，经济增长缓慢，房产市场低迷的情况下，而我们中国大陆的这个房产市场非常火，同时我们的经济增长也保持我们所预期的高速的经济增长。在这种情况下，那些热钱，那些寻利的资本，可能会盯上我们中国的房产市场。为了抑制我们的房价泡沫，抑制中国的房地产市场过热的现象，对外资进行限制，我认为这也是必要的。

财经评论专家叶檀指出，新兴市场国家的经济率先于金融危机后回升，而在美国二次量化宽松政策的背景下，都面临着热钱涌入套取资产价格上涨的风险，加强资本管制也成为各个新兴市场国家首要面临的重任，此时相关部委出台外资限购的规定是一个及时的举措。

叶檀：因为现在我们面临的是两大压力，第一是内部的房地产的购买力比较强；第二是外部的热钱比较多。外部的热钱肯定追逐人民币资产这两大块，一个是楼市，另外一个就是证券市场以及那些衍生品种。楼市这一块，热钱大量进来，它会把内部的抑制政策给抵消掉，所以我认为这样的政策还是非常及时的，包括像巴西这样的国家，他对于外资进入购买一些资产进行征税，已经是双倍的征税了。(中国广播网)

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