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来自北京市土地整理储备中心的数据显示,截至11月21日,北京市成交的住宅用地中可建自住型商品住房面积已达142万平方米,预计年底前累计供应量将突破200万平方米。若按照90平米一套房换算,以10个月为最快建设周期,那么,2014年10月左右将有2万2千多套房子陆续面世。今明两年,北京将一共有7万套自住房的土地供应。对于北京新房市场每年10-11万套左右的成交量而言,自住房或许真的可以分流一部分刚需,不过,自住房真的可解住房市场燃眉之急吗?
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有多少人能买到自住房?

  自住型商品房是指在土地出让之前的限制条件中就约定了入市价格,开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式,这种方式既可以限制价格,又不会出现高溢价土地。

  政策规定,按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭,可以购买自住房,其中,北京市无房家庭(含夫妻双方及未成年人子女),其中单身人士须年满25周岁,以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可以优先购买。

  另外,自住房购买后5年内不得转让,5年后转让的,如果有增值,应将差价的30%缴纳土地收益等价款。

  可以说,自住房的购买条件门槛相对宽松,可以惠及出于商品房和保障房之间的“夹心层”,这类群体在北漂一族中不乏少数。这一点,从首个自住房——恒大御景湾的火爆申购情况来看也可见一斑。

  此前并未进入北京市场的恒大地产依靠御景湾项目顺利进京。从11月30日至12月14日的申购时间里,已有14.8万户提交申购信息,而御景湾只能提供约2000套自住房房源,粗略一算,中签比例达75:1,“僧多粥少”已成定局。

  御景湾位于北京东五环外、东六环内,多为80-90平米的两室、三室户型,均价22000元/㎡,周边的商品房价格大约在30000元/㎡左右。

  另一方面,优先购房的家庭占到申请量的70%。在14.8万户中,经济适用房、两限房轮候家庭有8023组,北京市户籍家庭12.4万户,非北京市户籍家庭1.58万户。

  一名北京户籍、名下无房的单身人士表示,御景湾申购人数太多,中签率实在太低,自己还是选择放弃。不过,他也表示要等朝阳百子湾的自住房,“百子湾估计3万左右一平,估计高于一些人的心里价位,申购的人也就会少一些,可能会好抢点。”

  这块地也得到了中介公司的认可。中原地产研究部总监张大伟向中国经济网表示,朝阳区百子湾和东坝这两块自住房地理位置优越,如果以商品房入市,成为“地王”是大概率事件,但现在全部作为自住房用地入市,显示出政府推动自住房的决心非常大。

为何只承担收益不承担风险?

  作为2013年的新生事物,北京自住房在政策上仍有许多值得推敲的地方。

  比如,政策规定自住房价格要比周边商品房低30%左右,购买后5年内不得上市,5年后上市收益的30%上交财政。换句话说,政府只考虑5年后卖房收益的30%,却不考虑5年后房价万一下跌的风险承担,是否是默认5年后的房价确定一定比现在高?又有哪些因素让其肯定5年后房价一定看涨呢?

  从以往推行的各类保障房来看,价格也是一路看涨,部分被保障人群一开始买不起,后来拿到了号攒够了钱,却发现还是买不起。

  2008年,“两限房”的价格是每平5000元左右,2013年,自住房的价格是每平22000元,不可否认5年来经济增长的促进作用,但增长是否同步就很难说清楚了。肯定的是,普通人群尤其一线城市人群需要承受的房价底线迅速攀升、越来越高。

  再者,自住房的价格是建立在当前房价的基础上再低30%,换言之,当前的高房价在政府看来是正常的、默认的,压根没想让房价降回到合理区间。

  自住房的出台除了让刚需群体细分化,对北京的整体房价而言,在短期内似乎很难看到效果。而自住房也并未触及地价过高、土地财政、政商合一等问题,很难不让人联想到,这是为了应对无法完成年初承诺的房价调控目标而仓促出台的政策。

  不过,十八届三中全会提出要使市场在资源配置中起决定作用,房地产市场既然存在,那么就一定会有涨有跌,才符合市场规律。

自住房有多少寻租空间?

  和自住房类似的,作为北京首个“限房价、竞地价”项目——位于房山的中国铁建长阳国际城此前被爆违规出租,其实类似的事件一直层出不穷,不得不令人思考,自住房今后是否也会陷入常规的寻租空间?

  作为“限房价、竞地价”项目,长阳国际城12500元/㎡的销售限价,比当时在售的周边商品房低出3000元/㎡,政策规定购买家庭两年内不许出租或出售。然而,在不足一年的时间里,就爆出了业主着急张罗卖房,中介着急找房租售的违规现象。

  的确,任何政策都难免遭遇寻租,此前的经适房就是典型。常见的现象是,低收入人群依旧望房兴叹,占有资源优势的非低收入人群获得便利,各地公务员、国企职工获得经适房“福利”者居多,买入后高价出租或出售,轻松占据套利空间。

  不过,对于保障房的管理,政府也在不断努力修正。住建部、财政部、发改委联合印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,也是为了对保障房进行更加系统、有效的管理。此外,饱受诟病的经适房也将逐渐淡出历史舞台。

  对于自住房有多少寻租空间,一家市场分析机构公司的看法颇为乐观。

  克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬向中国经济网表示,自住房寻租空间不大。一方面,自住房的分配摇号交由开发商,政府监管,这就规避了权力寻租;另一方面,就产品属性而言,自住房的质量必然不如普通商品住宅,且商品房基本都有飘窗设计,这块面积能产生一成的价格差;最重要的是,政策规定自住房5年内不可以卖,五年后出售则需要缴纳30%收益,这些都将使得寻租空间收窄。

  至少现在,自住房政策规定一旦发现虚报信息、虚假骗购的,将列入取消购房资格,5年内不得在北京购房。

  不过,对于自住房是否会出现类似于“两限房”的违规事件,还将取决于后期的政策监管和执行力度。

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结语

  无论如何,由“京七条”诞生的自住房对我国住房市场结构提供了另一种补充思路,保障房、自住房、商品房三者结合也符合“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的调控方针。对于自住房能否不陷入“屡调屡涨”的怪圈现在还未可知,但可以预知的是,由政府主导的房地产宏观调控在未来将逐步弱化,转而由市场主导,进行最佳资源配置。

本期观察员:李方
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本期焦点

北京今明两年将推7万套自住型商品房

  北京市住建委2013年10月22日发布,2013年北京将推出2万套自住型商品房,2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。非京籍家庭持有有效暂住证,连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税,可以购买一套住房。这意味着,名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭,都可以购买。

  

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