潜规则下的房产评估费

来源：消费日报发布时间：2013-06-26 14:19 搜集整理：中国产业网

　　绝大部分贷款买房的消费者都交纳过一笔房产评估费，但对于这笔费用到底按照何种标准进行计算，又是否真的该由消费者本人负担?日前，北京、天津等17个城市的消费者组织一致表示，商业银行、公积金中心等金融信贷机构应主动承担评估费。这17家维权单位指出，部分商业银行转嫁房产评估费的做法增加了消费者负担，也妨碍扩大消费。消费者个人购房过程中，除支付不菲的购房款外，还须支付契税、印花税、房屋产权登记费、物业维修基金、担保费等，如此多的费用支出已经让购房人苦不堪言。

　　记者近日采访了与房产评估费“有关”的部门，试图揭开房产评估费的秘密。

　　房产评估费由购房者买单

　　申请过房贷的购房者或许都有过这样的经历：在申请贷款时会被要求交纳一笔房产评估费。有一部分商业银行、住房公积金贷款中心在审批房贷时，一般会指定评估机构对抵押物评估，以确定贷款的具体数额。这笔评估费原则上由商业银行承担。但目前，北京、天津等17城市消协指出，目前商业银行、公积金中心要求贷款人承担评估费的现象非常普遍，甚至要求只有在交纳评估费后，才可继续申请贷款，实质是利用强势地位要挟消费者，涉嫌侵犯消费者公平交易权。

　　房产评估费目前到底是什么一种状况，其收取、支付的具体规定又是如何，记者进行了深入采访。

　　中介

　　评估费用可商量

　　就房产贷款的评估费问题记者采访了中介机构。链家地产的一位业务员告诉记者，贷款买卖二手房需要进行房屋的评估，大多数情况下，房屋评估的价格跟实际房屋销售的价格有一定的差距。中介人员告诉记者，房屋的评估价跟实际销售的价格相比低了不少，所以贷款的数额也会低一些。

　　北京的陈先生曾经就经历过类似的事情。陈先生在北京望京地区购买了一套住宅，当时卖家的报价为每平米一万五左右，但经过房屋评估，最后的房屋评估价格为每平米八千多元，价格相差近一半，因此，陈先生贷款的数额也少了许多。不仅贷款数额少了，陈先生还要额外交一笔评估费用，这让陈先生很不满。经过跟中介砍价，陈先生的房屋评估费用从最初的几千元一下降到了几百元。

　　中介人员介绍，房贷评估费主要是因为银行为了防范风险，放贷时要求必须有第三方出具房产评估报告，评估费是支付给评估机构的费用。各大银行都有其固定合作的评估机构，在具体业务中可能存在一些打折的行为。记者在采访中发现，有不少购房者也通过与中介讨价还价，大部分花费了500元不等的评估费就能完成交易和贷款，这与有关房款千分之五的报价相比，弹性不可谓不大。这也印证了中介人员报价时“可以商量”的说法。

　　据了解，在购房者坚决表示不愿出评估费时，不少中介都会对这部分费用予以减免，一方面因为中介公司与评估机构长期合作，可能会有一些优惠价格;另一方面，一些中介也会在购房者交纳的百分之二左右的中介费中拿出一部分来代为交纳评估费。

　　银行

　　费用由指定评估公司确定贷款人买单

　　在银行方面，对于买卖房屋需要进行的评估以及相关费用又是如何规定的?记者致电多家银行客服热线了解情况。农业银行客服人员告诉记者，贷款买卖二手房屋确实需要进行房屋的评估，不过对于评估的费用情况，比如，由谁支付，支付给谁等问题则“没有记录”。

　　记者随后又联系了建设银行，客服人员表示，如果是北京的客户想了解房屋评估相关的问题，可与其指定的评估公司，北京银房兆华评估公司咨询。银房兆华评估公司相关负责人告诉记者，房屋评估费用分住宅与非住宅，住宅是400元/套，非住宅，如别墅等是按照房屋价值的千分之一收取，2000元封顶。记者还特别询问了相关费用的承担问题，该公司负责人表示，可与银行协商，但一般情况下，评估公司取得评估费用，评估费用由贷款人承担。

　　同时，记者还在采访中了解到，在具体的贷款购买二手房的业务中，各银行执行的规定略有不同，但进行房屋评估是必须的过程。房屋评估大部分需要银行指定的评估公司来估价，以确定该交易住房的价格。目前各大银行均有通过招标选定的具有资质的房产评估机构来进行评估，各家银行的委托单位收费标准并不统一。

　　而作为产生评估费的源头，银行为何要求在二手房贷中出具房产评估报告?评估公司人员告诉记者，评估的目的是规避风险。“要求二手房交易进行评估是为了控制贷款风险。因为二手房交易与一手房的交易不同，所交易的住房很可能未经任何机构或部门定过价，若银行仅仅按照双方的交易价来提供贷款，可能会被人‘套贷’而产生风险。”

　　评估公司

　　实际操作中不按房产价值收费

　　有业内人士透露，房屋的价格评估，对于熟悉市场的地产从业人员来说，都不是很难的事。但评估机构必须具备一定的资质，只有具备相关资质的评估机构，才能出具评估报告。就目前市场上房产评估的情况和收费标准问题，记者咨询了一家具有三级资质的房地产评估事务所有限公司。

　　对于个人进行房产评估的费用，评估公司相关负责人告诉记者，“以前物价局的规定是(房产价值)100万元以内按照千分之五收取，100万元到1000万元按照千分之二点五收取。”记者了解到，评估费收费标准没有特别固定的，评估机构收费标准由市场调节。目前对于商品房期房、商品房现房、二手房需要进行抵押物价值评估，涉及费用，按照房地产价格总额分为7个档次。除了上述100万元跟100万元到1000万元两个档次外，还有1001万元以上至2000万元，2001万元以上至5000万元，5001万元以上至8000万元，8001万元以上至10000万元，10000万元以上五个档次;计费率分别是千分之一点五，千分之零点八，千分之零点四，千分之零点二，千分之零点一。

　　“但目前看来，按照这个收费标准执行，房产评估的费用就会比较高，我们现在的做法是无论房产价值多少，统一收取房产评估费，每套3000元。”评估公司的这位负责人解释，在北京，100万元以下的房子都很少，在房价普遍高企的情况下，执行物价局的规定的话，消费者会觉得评估费用过高而比较难以接受。以一套200万元的房产为例，仅评估费用就需要5000元。“每套3000元的房产评估费则在实际中比较容易操作，也就是说，100万元的房子和1000万元的房子评估费用都是3000元。”据该负责人介绍，统一3000元的房产评估费实际上是评估费用下降了。

　　对于具体的评估过程，该负责人告诉记者，需要消费者提供被评估房屋的相关资料，如房本、房屋属性、房屋的照片等。另外，房屋评估公司还要实地对房屋进行测量，参考房子的年限、位置、面积和成交价格。对于评估的方法，该负责人介绍，目前比较常用的有市场法、成本法、收益法等，可以按照有利于有评估需求的消费者进行选择。

　　另外，对于贷款买卖房屋所需的房屋评估费用的收取，评估公司负责人表示，他们公司做过国管公积金贷款的房屋评估，规定的费用为每套房屋1000元，他们公司优惠后的费用为每套800元。

　　专家观点

　　北京两高律师事务所律师董正伟：

　　转嫁评估费有失公平

　　在借贷合同中，银行以赚取利差为目的。银行既然在贷款中获取利润，那么就应支出一定成本。比如，贷款申请人向银行提供抵押物为己方义务，而银行的义务则是对抵押物审查、评估或委托具有资质的机构承担上述行为，在此过程中，银行进行审查、评估产生的成本应由其自行承担，如果将评估费转嫁给消费者，显失公平。尽管从形式上看，贷款申请人签署了房产评估委托书，但这是在银行明显处于强势地位的情况下进行的，对贷款申请人还是不公平。

　　南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华：

　　费用应由银行承担

　　在南京主城区，这种情况实际上并不多见。因为市民在南京主城区办理买房贷款时，基本上已不需要评估了。现在不少城市都在使用存量房交易价格评估系统，南京也有类似的系统，只要将成交价格输入之后，系统会提示价格是否在正常范围内，所以几乎不需要进行评估。但在使用房产抵押办理消费贷款的时候，这种房产评估费还是存在的。房产评估实际上是在为银行自己控制风险，所以，费用自然该由银行承担。

　　武汉大学法学院教授孟勤国：

　　凸显银行收费乱象

　　评估费是商业银行在借贷过程中需支付的经营成本，不应通过其强势地位转嫁给申请人。

　　在2011年前后对商业银行收费行为进行专项调研中发现，目前普遍存在收费项目或变相收费项目不透明、不合理的情况。银行业监管部门应改变现行的从银行系统内部选择领导干部的状况，这将有助于对银行业内部存在的乱象进行有效整顿，否则此类乱收费或变相乱收费问题仍将难以根治。

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