重庆确定开征房产税 股市楼市影响（1）

　  财政部同意 重庆将征高档商品房房产税

　　上海房产税政策或于一季度出台，且只对增量房征收

 

　　据新华社9日报道，正在召开的重庆市“两会”传出消息，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。

　　无独有偶，本报记者9日获悉，上海市政府高层领导1月4日在一部门工作会议上透露，上海房产税政策将于一季度出台，且只对增量房征收。

　　种种消息表明，房产税在部分城市试点的脚步正在临近。

　　重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　新华社的报道还称，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

　　“很可能是中央有关部门上个月已批准了上海和重庆先行试点房产税，当前两地皆在紧急研究房产税征收的细节与方式，很可能在当地两会前后推出。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭推断说。

　　而对于楼市的影响，杨红旭认为，房产税试点政策一旦出台，主要将影响市场的心理预期，短期内对试点城市楼市起利空作用，但压制房价的效果不会太显著。长期来看政策作用则会被消化吸收。

　　“对于尚没开征的城市，影响极小，房产税先个别城市试点，累积经验后才会慢慢扩至全国，这一过程需要几年时间。”他说。

　　重庆是如何定义高档房的？记者昨日致电重庆当地一家知名高档住宅开发商。一位相关人士称，重庆市相关部门对房产税的征收办法也制定了几套方案，而对于高档房如何定义，至今也没有明确说法，有称以住房面积划分的，也有称以单价高于当地住房均价一定系数以上来界定的。

　　这位人士表示，对房企来说，在目前政策未定的情况下根本无法考虑具体的应对策略。他同时认为，重庆目前房价在全国范围来看并不算高，针对高档住房征收房产税对楼市影响不会太大。

 

【评论】

　　加快保障房建设或成房地产调控突破口

　  孙建波　经济学博士

 

　　日前，住房和城乡建设部宣布，2011年全国保障房将建1000万套，并将于近期与各省级政府签订“军令状”，保障房建设也将纳入对地方政府的考核。笔者认为，加快保障性住房建设，或已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。

　　之所以强调加快保障性住房建设的重要性，是因为自从1998年住房分配货币化改革以来，国内房价出现了“只涨不跌”的超强趋势，但快速、非理性上涨的房价完全超出了寻常百姓的实际购买能力，使得房价问题逐渐成为市场特别关注的一个社会公共话题。为了满足当前老百姓起码的住房需求，中国应当大力发展保障性住房，这一思路已经得到社会各界的广泛认同。

　　但遗憾的是，迄今国内保障性住房的供给仍然严重短缺，与市场化的商品房快速发展形成了鲜明对比。数据显示，1998年至2009年期间，全国房地产新开工面积合计72.96亿平方米，其中经济适用房仅为5.71亿平方米；全国竣工商品住宅套数累计3877万套，其中经济适用房仅491万套。这些统计数据表明，保障性住房所占比重太小，商品用房所占比重太大，房地产市场的供给结构严重失衡，这是导致当前国内房价过快、持续上涨的最主要影响原因之一。

　　所以，加快保障性住房建设，完全可以成为加强房地产调控的一个重要着力点。因为，房地产市场可以严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性住房市场体系，通过加快保障性住房建设，大幅提升保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。

　　从这个角度分析，大力发展和加快保障性住房建设，对促进中国房地产市场的健康发展与增强当前房地产调控效应都将产生正面的作用与影响。

　　一是加快推进保障性住房的建设步伐，将有利于解决房地产市场的供给结构失衡，遏制高房价。

　　由于目前人们总是习惯于根据中国潜在城市化率来计算未来房地产需求，这种总量思考方法忽略了库兹涅茨周期中建筑业产能积累的较大风险。由于建筑业在其发展过程中产能会越来越大，10年前我们一年可供200多万套商品房，但今后数年住房的年供给规模将超过1000万套。相比之下，人口增长的有限性显示了住房需求增长是有限的。这表明，住房供需关系总能找到一个边际平衡点，当边际需求开始小于边际供给的特征变得越来越明显时，房价上涨速度将大大减缓，甚至还会出现下滑趋势。

　　据此分析，当前中国正处于这样一个关键节点——尽管住房供需的边际平衡点已经到来，但因过去住房的“供给小于需求”的历史欠账尚需偿还（主要是指“保障性住房”的历史欠账），使得这种房价调整的效应短期难以显现。但是，一旦保障性住房供给达到一定规模后，随着房地产市场的供需关系与供给结构不断改善，将有效遏制房价过快上涨势头，甚至还可能引致未来房价的下跌。

　　二是加快推进保障性住房的建设步伐，将有助于增强当前房地产调控的针对性和有效性。因为，保障房供给太少是导致当前中国房地产市场的供需关系和供给结构出现失衡的主要原因之一，通过采取加大保障性住房建设力度措施，就可以化解房地产市场中出现的一些主要矛盾与问题，结果是可以使房价保持在一个合理水平上，这将对遏制高房价和增强房地产调控效应产生积极影响。

　　另外，由于高房价可以产生很高的投资收益，使得大量社会资源进入房地产领域，目前房地产投资已经成为影响中国经济增长的主要动力之一，客观上也拖累了中国经济结构的调整进程。从这个角度分析，加快保障性住房建设，尽量实现保障性住房的充分供给，通过影响社会资源的重新优化配置，可以促进经济结构的战略性调整，特别是化解当前经济增长与房地产市场发展之间面临的两难困境，降低房地产投资比重过大及房价上涨过快挤占社会资源等因素对未来中国经济增长的非理性影响。因而，加快保障性住房建设的宏观经济意义，已经完全超越了房地产市场本身。（中国证券网）

 

【影响】

　　房产税重庆破冰 料难影响房价

　　另一试点城市上海仍在热议

 

　　2011年伊始，悬疑一年之久的房产税消息，突然之间变得真实起来。

　　新华社昨日报道称，作为两大试点城市之一的重庆市，已经财政部原则同意开征商品房房产税，预计有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。而另一个试点城市上海，征收方案则仍然流于坊间的多个版本，有业内专家认为，如果上海市场供应无法满足需求，房产税抑制房价的目的将难以达到。

　　专家表示，由于此次房产税征收预期是“从轻征收”，房产税对楼市的影响将是短期的。

　　房产税再度热议开征

　　正在召开的重庆市“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。

　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。虽然黄奇帆在作该报告时，并没有就当地征收房产税的细节作进一步说明。但这一番言辞，使得业已“空转”多时的房产税再度成为关注焦点。

　　与此同时，另一个房产税试点城市上海，则在年初时分同样开始热议房产税。而最受关注的，当数去年年末时分传出的新“版本”，即以新增购房面积为衡量标准，超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%；超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%；超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。不过这一网上流传的版本随即被业内专家们予以否定。

　　《第一财经日报》记者询问了多名研究财税制度的业内人士，一个较为统一的观点是：无论是作为新增税种还是现有商用物业房产税的“变种”，在立法方面均存有与现行法律的矛盾之处。“如果是作为新税种，必须经人大审核通过；如果是现有商用物业房产税的变通，住宅如何界定自用还是经营所用？”上海房产经济学会副会长印堃华表示。

　　1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，“个人所有非营业用的房产免征房产税”。“事实上，按照目前的房产税操作现况，许多个人房东并没有缴纳房产税，缴纳的话也仅以发票金额的5%收取。”第一太平戴维斯中国研究部高级经理简可认为。印堃华的观点认为，如果是现行房产税的“扩大征收”，将会涉及修改现行税法。而这，是地方政府职能范畴内无法操作的。

　　实施版本始终不明

　　另一重让房产税无法明朗化的原因，则是由于具体执行方案的始终不定。如在重庆，此前黄奇帆公布的房产税设计思路显示，当地为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。

　　所谓“特别房产税”的政策设计，在征收对象、计税办法以及税率等重要定税因素上说法不一。按照此前方案，征收对象方面有“高档住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人”；或者“住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人”。而计税办法则拟按评估价值的70%至80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

　　在最受关注的税率方面，采取分档累进税率开始逐渐占据上风。有方案称，独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。此外，建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。另有方案表示，住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。不过重庆市财政局相关负责人此前在接受本报记者采访时表示，此思路仅是重庆市在设计房产税时的一些思路，具体细则还有待与财政部共同商定。

　　据简可介绍，虽然目前尚未确定税率将是多少，不过根据国际惯例，税率范围在0.1%到3%之间。“考虑到房产税对增加地方政府收入和调节房地产市场的双重作用，税率对普通住宅和非普通住宅应区别对待。”

　　多管齐下构建调控利器

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，以上海为例，如果按照新版本中所传，即以新增住宅为征收对象，2011年住宅供应量约为2000万平方米，以2万元/平方米单价计算，新增住宅价值约4000亿元，1%的新房征税金额即为40亿元。如果按照2009年上海地方政府2500亿元收入为参考，征税后总收入可达2540亿元，房产税所占比例约1.5%。不过，如果对4.8亿平方米、17500元/平方米的存量房开征房产税的话，则总收入便可达3340亿元，房产税占比约25%。

　　“从这一数据分析中可看出，如果以新增住宅作为征收对象的话，房产税为地方政府带来的财政收入并不明显。”简可表示。他认为，从中长期来看，房产税不太可能对房价造成太大影响，不过这一税赋的出台，却可以促使现有住宅物业更有效地加以利用。

　　北京中原研究中心分析师张大伟表示，在保有环节上征税，可加大保有成本，以促使部分房产流入市场提供交易房源。此外，房产税带来的另一影响后果，便是可改变地方政府对土地价格的依赖心态。“房产税的开征将改善地方政府的资金来源，有利于控制地价。”

　　不过，多名业内人士亦指出，房产税很难解决楼市调控根本。上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发认为，从去年上海市场供应量来看，供求失衡的现象仍然突出。“上海的商品住宅供应不足的趋势比较突出，从这一角度来看，单纯依靠房产税来调节价格的话，作用并不大。只有在大幅增加保障房同时配合房产税的情况下，有望对房价形成调控效果。”

　　上海易居房地产研究院院长办公室主任周建成表示，房产税的主要功能是增加地方财政收入。因此，在抑制房价方面，房产税的作用将不会是长期的。房产税效应将很快被市场消化，楼市将恢复常态。

　　一位开发商也认为，目前市场上流传的房产税细则税率不高，市场很快将适应这笔新增的支出。房产税对市场仅能造成心理层面的影响。（第一财经日报）

　　对楼市影响尚待观察

　　业内人士认为，高档商品房房产税即将在重庆开征，短期内不仅会对重庆房地产市场，而且会对全国房地产市场产生一定影响，但影响大小要视具体方案而定。开征房产税的主要目的在于完善地方税制，且开征之初不会过于严厉，对房价的直接打压作用有限。

　　影响地产商经营计划

　　重庆市市长黄奇帆在重庆市“两会”上表示，“十二五”期间，重庆将对房地产市场加强财税调节，开征高档商品房房产税。财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。

　　重庆一知名房地产企业负责人对中国证券报记者表示，由于具体细节尚不清楚，具体影响还不能确定。最重要的是如何界定“高档商品房”，这样才能根据范围判断影响有多大，但开征房产税会对房地产公司未来的经营计划和决策产生影响。

　　该人士称，对于房地产行业而言，房产税的征收将对行业未来开发产品的类型、面向的对象、地域等起到一定引导作用。但房地产税并不只是针对房地产商，更多的还是为地方政府扩大税源的考虑，因此，在当前房地产调控的背景下，房地产税的征收短期之内对于房价能起多大影响不好判断，不同的房产税方案对房地产市场的影响也将不同。

　　业界认为，与一线城市相比，重庆房地产市场一直表现平稳，房价上涨并不明显。此次进入房产税改革试点城市之列，主要是基于完善地方税制、理顺中央和地方财政体制的考虑。

　　具体影响取决于细则

　　伴随着房地产调控的深化，市场普遍对房产税存有很高的期望，认为房产税的推出将释放部分存量住房，增大市场供应，调节房屋分配等。对此，各大券商分析师持有不同意见。

　　东北证券（000686）高建表示，房产税一旦出台，短期内会对市场产生实质性影响，尤其是对潜在投资者和已经投资多套住房的投资者产生较大影响，进而抑制投资性需求，但影响有多大，还得看具体出台的税率和征税条件。

　　中银国际田世欣则认为，市场对房产税试点已有明确预期，房产税在开征之初也将秉持渐进的方式以降低征收难度，初期不会过于严厉，对需求和二手房市场抛售行为的实际影响有限，对房价的直接打压作用有限。

　　房地产业内一位人士也指出，房产税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，如税收如何征收，对不同套房是否采取不同税率等，但总体来看，心理影响大于实际影响，而且影响会是短暂和有限的。后续几轮紧缩政策对房地产价格的影响也在逐步减弱，2010年下半年以来，房地产调控政策虽然更加严格，但是相比2010年上半年的政策，带给市场的影响更小。（中国证券报）

 

　　股市波动或加剧

　　分析人士表示，房产税试点推出会加剧股市短期波动。一方面，房产税试点推出或令投资者对2011年中国经济增速放缓的担忧升温，造成情绪波动；另一方面，地产股及相关板块走势可能在短期受到压制。但房产税并非市场运行的本质决定因素，在对政策影响保持谨慎的同时，不必过度恐慌。

　　机构对地产股不悲观

　　在A股市场中，受房产税“落地”影响最大的无疑是地产股。不过地产股当前估值较低，已经部分包含了对一系列调控政策的预期，市场人士虽然对房产税实际影响的看法存在一定分歧，但整体并不悲观。

　　中银国际分析师在报告中指出，房产税的出台作为一个长期性的法规制度，其更大的意义在于理顺中央和地方财政体制，形成稳定的地方性财政收入来源；改变原有的房地产税收体系过度注重交易税的倾向，在一定程度上起到优化资源配置的作用。但对房价的直接调控作用有限，房产税落地更有可能成为推动地产股上涨的催化剂。

　　东方证券分析师则表示，虽然房产税试点可能会加重购房人的观望情绪，使得房地产成交再次萎缩，地产股也可能出现下跌，但只要房产税力度不太大，政策的边际效果就将是递减的，不论是楼市成交量，还是股市下跌的幅度都不会太大。待市场对政策消化之后，地产股将迎来真正的趋势性反弹机会。

　　安信证券分析师指出，房产税对房地产价格和投资者持有房产意愿的影响是短暂和有限的。韩国在1980年代末和2005年两次开征新的物业税种，以打击囤地和高房价，但没有显示出明显效果。房地产作为传统的投资、保值和资产配置手段，即使不考虑可能的升值空间，其它层面的效用如抵御通胀能力，也未必能被房产税抵消。

　　影响市场情绪

　　当然，作为一项较为严厉的调控政策，房产税对地产股以及市场整体的短期影响无疑会客观存在，这种影响主要体现在两方面，一是加剧市场情绪波动，二是加剧房地产产业链相关板块的股价波动。

　　从市场情绪角度看，2011年1月份市场逐渐转暖，一个重要原因在于投资者预期2010年12月的CPI同比增速有可能出现下降，加之此前一系列调控政策已密集出台，当前市场处于调控政策“真空”期，市场系统性风险阶段性降低。但房产税试点的出台，无疑会打破当前市场的乐观预期，并且有可能导致投资者对国内经济增速产生担忧情绪。因为，如果房地产行业增速因政策原因明显放缓，将令2011年本已不乐观的投资增速预期进一步下调，从而给经济前景蒙上一层阴影。

　　此外，房产税落地初期，地产、建材、钢铁等产业链上的股票很可能因为行业前景不明朗而上涨乏力，甚至出现下跌。此类股票多属市场中的权重股，股价一旦下跌，对大盘将带来显著负面影响。 （中国证券报）

 

【各方看点】

　　湘财：房产税或选择窄税基高税率

　　湘财证券表示，如果房产税推出，最大的可能是"窄税基高税率"，这样至少能够体现政府推出房产税解决民生问题的政策取向，但对于商品住宅市场的实际影响将远低于预期。

　　据报道，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。如何看到房产税的影响？证券时报网采访了湘财证券地产研究组。

　　湘财证券表示，虽然房产税适时推出已经成为大概率事件，但房产税推出尚存在一些问题。房产税扩展至对个人住房征收的初衷是为控制房价，而控制房价的目的是为了改善房价过高而引致的民生问题，但房产税如果税基过宽将造成新的民生问题，而税基过窄将对房地产市场实际价格影响不大，而可能增强新一轮的房价上涨预期。因此，选择目前的时点推出房产税向个人住房征收存在一定问题。

　　湘财证券表示，如果房产税推出，最大的可能是"窄税基高税率"，这样至少能够体现政府推出房产税解决民生问题的政策取向，但对于商品住宅市场的实际影响将远低于预期。如果房产税以"窄税基高税率"的准则出现，对于房地产类上市公司股价有短期催化作用。
　　编者注：税基--计税依据或计税标准。它包括实物量与价值量两类，前者如现行资源税中原油的吨数，消费税中黄酒、啤酒的吨数，汽油、柴油的数量。后者如个人所得税中的个人所得额，营业税中的营业额等。在税率不变的情况下，扩大税基会增加税额，缩小税基会、减少税额。税基又制约着税率的具体形式和使用标准。

　　认定房产税征税的标准可以有三种选择：
　　1.按人均面积，比如人均40平方米以下免征；
　　2.按家庭拥有住宅套数，比如对两套及以上住宅征税；
　　3.同时兼顾面积和套数。(证券时报网 )

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• 重庆确定开征房产税 股市楼市影响 （2） 2011-01-10 10:05:16