文化地标发布 央企华润布局产业地产

　　作为华润集团拓展内地文化产业的重要平台，日前，香港上市企业文化地标发布公告称，已于6月14日分别与EFL(Estate Fortune Limited)及BZL(Bliss Zone Limited)订立两份备忘录，拟向EFL收购宜兴(楼盘)现代生活广场项目及连云港(楼盘)临港开发区项目，向BZL收购西安(楼盘)锦绣森林项目。

　　文化地标此次拟收购的宜兴现代生活广场，位于江苏宜兴市氿滨路，总建筑面积约6万平方米。该项目截至今年4月30日已售出约9000平方米，余下可销售面积约3.7万平方米。

　　连云港临港开发区项目则为未开发土地，该项目位于连云港大型生态林内，合共土地面积约47万平方米，其中约14万平方米将用作商业房地产发展，约33万平方米将用作生态景观建设。

　　此外，文化地标亦拟收购的西安锦绣森林项目位于西安滻灞生态区，总规划建筑面积约29万平方米，包括商住建设，项目现处于初步发展阶段，正进行施工申请。

　　文化地标大股东华润集团

　　此前甚少见诸媒体的文化地标如今却欲连购三项目，让外界对其背景产生兴趣。

　　文化地标官网介绍，该公司于1991在香港联合交易所主板上市，业务范围涵盖现代传媒(卫星电视、音乐版权运营、展览等)、城市文化创意设施(文化地标)开发及经营和金融服务业等。

　　值得注意的是，华润集团在2011年正式成为文化地标主要股东，并且已将文化地标作为其拓展内地文化产业的重要平台。

　　2011年3月，文化地标曾向华润集团定向增发约13.33亿新股，在是次交易完成后，华润集团持有文化地标股份数量占已发行新股后总股本的11.54%，成为文化地标的第二大股东。

　　除此之外，华润集团还通过旗下华润置地、华润股份、华润总公司等关联公司持有文化地标股份。据文化地标2012/2013年度中报显示，整个华润系持有文化地标的股份共计55.65%，为该公司的控股股东。

　　然而，在华润成为控股股东后，文化地标的业绩并无明显好转。6月19日，文化地标曾公告称，预期截至2013年3月31日止年度将会录得亏损，但预期亏损将较上一财年大幅减少。

　　文化地标2011/2012年度业绩报告显示，期内共实现营业额2.99亿元，同比增加72%，净利润却呈现亏损2.93亿港元;2012/2013财年的中期业绩则显示，期内实现营业收入1.26亿港元，亏损7759万港元;同时，截至2012年9月30日，文化地标的总资产仅为13.16亿港元。

　　文化地标如此业绩表现和财务能力是否能顺利完成收购事项，值得怀疑，在相关分析人士看来，此次收购应该是其大股东华润主导。

　　该人士称，既然华润集团将文化地标作为拓展内地文化产业的重要平台，因而也会像支持华润置地那样，运用“孵化战略”使文化地标做强做大。

　　而文化地标也从去年底开始了自身的资产清理。2012年12月13日，文化地标曾以8539万港元出售其位于广州(楼盘)的约4000多平方米办公物业;今年4月19日，文化地标又以约1.86亿港元出售肇庆(楼盘)星湖俱乐部94%股本及100%股东贷款。

　　对此，分析认为，文化地标不断出售旗下非文化产业的资产，很可能就是为华润集团今后的资产注入清空资产包。而此次欲收购的项目中，宜兴项目是已落成物业，可以尽快回流资产使业绩好转，未开建的连云港和西安项目则会由其主导发展与文化产业相关的地产项目。

　　华润模式进军文化地产

　　继在进入地产、啤酒、零售、电力、制药等多个领域后，一直强调多元化发展的华润集团近年来也开始加大了在文化产业方面的发展，其中较为知名的就是运营深圳(楼盘)湾体育中心。

　　2008年底，华润集团与深圳市政府达成协议，政府以BOT形式，将深圳湾体育中心整体交由华润集团投资、建设并运营50年，经营期满后移交政府。

　　为此，华润集团在此后推进了深圳湾体育中心的工程建设和2011年深圳大运会开幕式的筹备工作，同时也开展了体育中心赛后运营的各项工作。

　　2012年，华润集团在深圳南山拿下集团总部用地的同时，还将承担深圳美术馆、创新大厦和科学馆以及中央公园等配套项目的建设和后期运营。

　　除深圳外，华润集团的文化产业还布局到了河南洛阳(楼盘)。2012年8月，华润集团曾与洛阳市政府达成战略合作意向，据此，华润集团将在未来10年投资500亿元在洛阳打造特色文化产业园，开发项目包括文化旅游、商贸、房地产等。

　　华润集团大举进军文化产业，其优势可能是借助旗下各产业的战略协同产生集群效应，而最为主要的则是与地产业务协同发展，此次文化地标拟收购的连云港和西安项目就是此种方式，但单就文化发展方面，华润或许也将面临一定挑战。

　　国内结合地产发展文化产业走在前列的企业当属华侨城，但华侨城模式却一直被认为文化产业只是徒有其表，地产才是核心。那么华润集团在发展文化产业的过程中，如何避免形成地产势大、文化式微的局面?

　　另外，国内发展文化产业的企业最缺乏的还是品牌竞争力和影响力，而华润集团在这个过程中，又如何形成属于自身的品牌和核心竞争力也值得关注。

　　当然，还有一个现实问题是，发展文化产业是一个投资成本高、且回报慢的过程，而诸如华侨城、宋城股份等也在近年开始运用“文化+资本”的模式运营，那么华润集团是否也能在发展文化产业时找到适合自身的模式?

　　作为华润集团拓展内地文化产业的重要平台，日前，香港上市企业文化地标发布公告称，已于6月14日分别与EFL(Estate Fortune Limited)及BZL(Bliss Zone Limited)订立两份备忘录，拟向EFL收购宜兴(楼盘)现代生活广场项目及连云港(楼盘)临港开发区项目，向BZL收购西安(楼盘)锦绣森林项目。

　　文化地标此次拟收购的宜兴现代生活广场，位于江苏宜兴市氿滨路，总建筑面积约6万平方米。该项目截至今年4月30日已售出约9000平方米，余下可销售面积约3.7万平方米。

　　连云港临港开发区项目则为未开发土地，该项目位于连云港大型生态林内，合共土地面积约47万平方米，其中约14万平方米将用作商业房地产发展，约33万平方米将用作生态景观建设。

　　此外，文化地标亦拟收购的西安锦绣森林项目位于西安滻灞生态区，总规划建筑面积约29万平方米，包括商住建设，项目现处于初步发展阶段，正进行施工申请。

　　文化地标大股东华润集团

　　此前甚少见诸媒体的文化地标如今却欲连购三项目，让外界对其背景产生兴趣。

　　文化地标官网介绍，该公司于1991在香港联合交易所主板上市，业务范围涵盖现代传媒(卫星电视、音乐版权运营、展览等)、城市文化创意设施(文化地标)开发及经营和金融服务业等。

　　值得注意的是，华润集团在2011年正式成为文化地标主要股东，并且已将文化地标作为其拓展内地文化产业的重要平台。

　　2011年3月，文化地标曾向华润集团定向增发约13.33亿新股，在是次交易完成后，华润集团持有文化地标股份数量占已发行新股后总股本的11.54%，成为文化地标的第二大股东。

　　除此之外，华润集团还通过旗下华润置地、华润股份、华润总公司等关联公司持有文化地标股份。据文化地标2012/2013年度中报显示，整个华润系持有文化地标的股份共计55.65%，为该公司的控股股东。

　　然而，在华润成为控股股东后，文化地标的业绩并无明显好转。6月19日，文化地标曾公告称，预期截至2013年3月31日止年度将会录得亏损，但预期亏损将较上一财年大幅减少。

　　文化地标2011/2012年度业绩报告显示，期内共实现营业额2.99亿元，同比增加72%，净利润却呈现亏损2.93亿港元;2012/2013财年的中期业绩则显示，期内实现营业收入1.26亿港元，亏损7759万港元;同时，截至2012年9月30日，文化地标的总资产仅为13.16亿港元。

　　文化地标如此业绩表现和财务能力是否能顺利完成收购事项，值得怀疑，在相关分析人士看来，此次收购应该是其大股东华润主导。

　　该人士称，既然华润集团将文化地标作为拓展内地文化产业的重要平台，因而也会像支持华润置地那样，运用“孵化战略”使文化地标做强做大。

　　而文化地标也从去年底开始了自身的资产清理。2012年12月13日，文化地标曾以8539万港元出售其位于广州(楼盘)的约4000多平方米办公物业;今年4月19日，文化地标又以约1.86亿港元出售肇庆(楼盘)星湖俱乐部94%股本及100%股东贷款。

　　对此，分析认为，文化地标不断出售旗下非文化产业的资产，很可能就是为华润集团今后的资产注入清空资产包。而此次欲收购的项目中，宜兴项目是已落成物业，可以尽快回流资产使业绩好转，未开建的连云港和西安项目则会由其主导发展与文化产业相关的地产项目。

　　华润模式进军文化地产

　　继在进入地产、啤酒、零售、电力、制药等多个领域后，一直强调多元化发展的华润集团近年来也开始加大了在文化产业方面的发展，其中较为知名的就是运营深圳(楼盘)湾体育中心。

　　2008年底，华润集团与深圳市政府达成协议，政府以BOT形式，将深圳湾体育中心整体交由华润集团投资、建设并运营50年，经营期满后移交政府。

　　为此，华润集团在此后推进了深圳湾体育中心的工程建设和2011年深圳大运会开幕式的筹备工作，同时也开展了体育中心赛后运营的各项工作。

　　2012年，华润集团在深圳南山拿下集团总部用地的同时，还将承担深圳美术馆、创新大厦和科学馆以及中央公园等配套项目的建设和后期运营。

　　除深圳外，华润集团的文化产业还布局到了河南洛阳(楼盘)。2012年8月，华润集团曾与洛阳市政府达成战略合作意向，据此，华润集团将在未来10年投资500亿元在洛阳打造特色文化产业园，开发项目包括文化旅游、商贸、房地产等。

　　华润集团大举进军文化产业，其优势可能是借助旗下各产业的战略协同产生集群效应，而最为主要的则是与地产业务协同发展，此次文化地标拟收购的连云港和西安项目就是此种方式，但单就文化发展方面，华润或许也将面临一定挑战。

　　国内结合地产发展文化产业走在前列的企业当属华侨城，但华侨城模式却一直被认为文化产业只是徒有其表，地产才是核心。那么华润集团在发展文化产业的过程中，如何避免形成地产势大、文化式微的局面?

　　另外，国内发展文化产业的企业最缺乏的还是品牌竞争力和影响力，而华润集团在这个过程中，又如何形成属于自身的品牌和核心竞争力也值得关注。

　　当然，还有一个现实问题是，发展文化产业是一个投资成本高、且回报慢的过程，而诸如华侨城、宋城股份等也在近年开始运用“文化+资本”的模式运营，那么华润集团是否也能在发展文化产业时找到适合自身的模式?

　　面对住宅市场的严控，商业地产成为房地产开发商投资的热点。

　　随着恒隆、万达、绿地等众多商业项目在济南立足，新一批的商业开发项目正蓬勃兴起，而投资一套既能保值又能赚取租金的商铺，也成为近期媒体广告宣传中常见的“标语”。

　　不过，与汹涌而来的投资热相比，商业地产背后暗藏的风险却令人担忧。

　　济南多家已经运营的商业项目如今经营惨淡，由于长期没有商户入住，不少购买商铺的业主身陷零收益困境，这随即影响到部分新建项目的销售，一个恶性循环的苗头正在济南的商业地产领域隐现。

　　造成这一情况的原因是什么?商业地产又该如何摆脱困境?对此，导报记者进行了一番调查。

　　投资者被套

　　“以前说是一铺养三代，现在是"坑"三代都不止。”说起自己的投资经历，李逸兴不由向导报记者大倒苦水。作为其周边亲朋中第一个投资商铺的先行者，李逸兴的选择不仅没有带给他想象中的收益，反而成了惨痛的教训。

　　2010年，李逸兴一次性拿出近百万元在济南万豪国际购买了两套商铺，“销售人员说得天花乱坠，说是商业集中地，周围消费群体多，不愁租不出去，10年左右就能回本。当时手头资金富余，我就买了两套，一套自己用，一套打算租出去。”

　　谁知，李逸兴心目中这个紧靠山师东路繁华地带的“旺铺”，带给他的却是无尽烦恼。

　　李逸兴向导报记者表示，由于没有消防证等手续，在交房后经营业户无法办理营业执照，导致这个名为“万豪星光天地步行街”的项目一直难以获得商贩的青睐，近两年来，不仅手中商铺租不出去，自己的店也经营不下去了 。“整个项目没有亮点、特色，吸引不来消费者，卖不出东西不说，还要往里搭成本。”

　　在万豪国际，其整个步行街商业区共4层，约有数百家商铺，但除了一楼有十几家商户像摆地摊一样将商铺里的服装拿到走廊内兜售外，其余商铺均大门紧锁，屋内没有丝毫摆设。与周边热闹的商区相比，这里空荡、冷清的氛围令人颇感突兀。

　　“一天有时候卖不出一双袜子。”一名商铺经营者对导报记者说，由于经营惨淡，多数租户已经撤离，现在商业街内多为业主在经营。“我现在是两套商铺都空置着，100 万元跟打水漂差不多。”李逸兴说。

　　像李逸兴这样陷入困局的先行者并不在少数，投资泉乐坊项目的张欣就是其中之一。与李逸兴相比，张欣的300多万元被套的时间更长。

　　“2010年开始我就发现，这个紧靠泉城路黄金地段的商业项目，开业后很难吸引客流。”张欣向导报记者表示，如今其房产已经闲置了半年，而开出的租金更是降至低水平，“以这个价位，我30年后才能收回本钱。”

　　商业街三层建筑中，除了一楼临街的商铺还在营业外，其余商铺多贴着出租的告示，多数商户生意冷清，只有销售人员“独守空房”。

　　“现在靠街的商铺租金还可以，一平方米每天租金10元，但是里面的就不行了，像我这间的租金算下来一年总共3万元。”一家店铺的老板对导报记者表示，与房东动辄四五百万元的购房款相比，每年租房带来的收益不到1%，“这样投资太不合适。”

　　而即便享受了如此廉价的租金，这名老板也表示自己并不赚钱：“来的都是游客，喝咖啡的多，买东西的很少。现在这家店基本上当仓库使。”

　　项目销售遇冷

　　实际上，像万豪国际和泉乐坊这样惨淡经营的商业地产项目还有不少，如槐荫广场的地下人防商城，多数商铺已关门歇业，几乎全都在门上贴有“转让”、“清仓”等字样;位于济南长途汽车站对面的“济南炫街”，也因为客流量少，陷入经营困局;历山路的苹果城项目曾一度遭遇停业;与万豪国际同一开发商下的诚基·泉城新时代商业步行街，更是出现过九成商铺关门的情况。

　　面对商业地产暴露出的种种问题，市民前期高涨的投资心态开始日趋冷静。“我就告诫我的朋友，投资商铺一定要谨慎、谨慎，再谨慎，如无必要，最好别投。”李逸兴说。

　　在此背景下，济南几家商业地产项目的前期销售工作也不好开展。21日，导报记者来到了位于县西巷北侧的明湖一号院销售中心，该项目与泉乐坊同属济南汇泉新世界置业有限公司开发。

　　项目偌大的销售厅内仅有一名看房者，而销售人员只有两名。汇泉新世界的营销总监张伟向导报记者表示，项目从今年初开始销售，目前单价在6万-7万元/平方米，且与泉乐坊的经营模式一样，均是售出后由房东自己决定租户，“至今已经有了一些销售意向。”

　　数据却显示，其在2013年获得预售许可证的67套房产至今仅销售出去1套。

　　位于和平路与山师东路交口的诚基中心，虽然2010年就已经拿到了其B1-B8、18、19号楼商业房产的预售证，但是至今，其7872套商业用房中，也仅销售出去了2344套，剩余可售数量高达5528套。

　　开发商热情不减

　　虽然部分项目的经营与销售均呈现转冷态势，但是开发商进入商业地产的热情却仍在高涨。

　　仅今年，就有多家公司表示将开发重心转向商业地产，如保利地产表示，计划在未来10年内，将商业地产投资的比例提升到30%以上;龙湖集团也宣布“增持商业地产”成为该公司的核心战略之一，预计在15年内将商业地产利润占比从不到5%提升到30%;万科更是在今年成立了商业地产管理部。

　　这种现象背后暗藏的风险，引起了诸多业内人士的担忧。

　　“与迅速扩大的项目总量相比，商业地产所处的经济环境并不佳，需求量有限，很难托起这个市场。”23日，北京(楼盘)师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，随着网购的兴起，实体店日益受到挤压，如果仅是单一的、同质的商品竞争，实体商铺、商业街恐怕难以吸引客流量，寿命有限。

　　“现在很少有来咨询商业地产投资的。”21世纪不动产济南和平加盟店的置业顾问伦士臣向导报记者表示，虽然该店处于商业繁华地段，但无论是写字楼还是商铺，都鲜有寻求购买者。

　　在张文清看来，寻求特色，进行差异化竞争，是商业地产避免上述经营风险的一剂良方。“现在看来，纯住宅项目的拿地、信贷方面都有较大限制，商业地产受到开发商欢迎也在情理之中。但是从产品规划、定位到后期的招商宣传要有统一体系，从而保证商业操作的连贯性，为业主后期收益提供保障。”

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