未来十年新型城镇化或将带动20亿平方住房需求

 　　过去十年是我国城镇化速度最快的十年，城镇化率平均年增加1.36个百分点，速度提升的同时，城镇化的质量却并没有显著提高，甚至出现诸多问题，如产业配套落后，农民被“赶”上楼等。因此新型城镇化需要更加健康、有序、合理的发展，其速度势必有所放缓。

　　北京大学周一星教授从经济增长速度、就业岗位增加、城镇建设用地增加三个方面的实证研究，认为21世纪的头20年我国的城镇化以较快速度增长是肯定的,一年提高0.6-0.8个百分点比较正常,有把握实现,超过0.8个百分点就是高速度的,个别年份达到1个百分点是有可能的,连续多年超过1个百分点是超高速的、有风险的,连续多年的1.4个百分点是有水分的。

　　周一星教授认为城镇化并不是越快越好,它由经济发展水平和就业岗位的增加来决定。如果从农村分离出来的大量农民进入城市找不到工作,会带来城市就业、治安、环境等一系列问题。

　　住建部长姜伟新认为城镇化是经济结构、社会结构和空间地域组织变化和转型的过程。国际经验证明，当城镇化率达到50%—60%时，社会矛盾往往集中多发，大多会出现不同程度的就业不足、贫富差距拉大、住房短缺、交通拥堵、能源短缺和环境污染等问题。一些国家由于未能处理好这个特定时期的特殊矛盾和问题，使经济由快速增长变为滞缓，有的还引发了社会动荡，教训十分深刻。因此住建部在决策时强调提高城镇化质量，城镇化率增速目标定为0.8%-1%。

　　在此基础上，我们拟定三种方案，假定人均住房面积为30平方米，分三种情景来预算中国城镇化率提高带来的增量住房需求。第一种情境下，城镇化率高速增长，年均速度为1%，第二种情景下，城镇化率中速增长，年均速度为0.8%，第三种情景下，城镇化率低速增长，年均速度为0.6%。

　　1、年增1%的高速增长模式下新增购房需求测算

　　以城镇化率为自变量，商品住宅销售面积为因变量，计算二者之间的回归方程，方程拟合较好，方程和系数拟合较好，得到回归方程：

　　Y=-171656.195+515918.154X

　　按照高方案，到2023年当年仍有23189.45万平米的新增购房需求，销售面积为158531.42万平方米，2013年到2023年，累计新增需求242823.81万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的2.47倍。

　　2、年增0.8%的中速增长模式下新增购房需求测算

　　按照中方案，2023年当年有18187.46万平米新增购房需求，销售面积为153372.24万平方米。2013年到2023年，累计新增需求为192309.15万平方米，为2012年商品住宅实际销售面积的1.95倍。

　　3、年增0.6%的低速增长模式下新增购房需求测算

　　即使是按照低方案，2023年仍有13372.35万平米购房需求，销售面积为133612.58万平方米。2013年到2023年，累计新增需求为142786.87，为2012年商品住宅实际销售面积的1.45倍。

　　以上我们分别测算了在城镇化高、中、低的三种增长速度下，对房地产市场带来的新增购房需求总量，按照中速方案或者三种方案的平均值，未来十年新增购房需求均在20亿平方米左右。

　　整体来看，尽管按照计算值未来十年的城镇化带来的新增购房需求只有20亿平方米，低于前十年的60亿平方米的理论值。但我们也看到前十年的城镇化由于发展过快，过于关注城镇化率这一数字，忽视了产业转移和人口就业等实质性的问题，导致进城农民购买力较低，理论值转化为实际购房需求的比例并不高。未来十年建设新型城镇化有意降低了增长速度，但由于新型城镇化更加注重产业发展与农民进城就业等城镇化内涵，新进入城市人口的购买力将大大提升，因此，未来十年新增人口转化为购房群体的概率将大大超过过往十年，对房地产市场的拉动作用也将更为明显。

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