产业结构影响地产价值

 　　一个地区的房地产价值大不大，未来增长的空间多不多，关键是看两个问题：一是该区域(城市)是否存在多层次产业结构,二是该区域(城市)是否能够形成人口集聚效应。

　　“我们还能买房吗?房价会涨还是会跌?楼市未来怎么看?……”对于中国楼市的疑问已经不局限于行业从业人员，而是变成了中国社会生活的“开场白”：每个人都在提问，但每个人都有自己的答案。

　　我们看到媒体各种报道接踵而至：若干三线城市悄悄松绑限购政策;第一季度沪深两市139家房企的负债和存货高较去年同期增长24.44%和25.57%;4月份国内土地成交面积环比大幅上升47.4%;百强地产企业光耀地产资金链断裂……“乱花渐欲迷人眼”之后，我们不禁要问，到底是什么影响了房地产市场价值起落?

　　笔者认为一个地区的房地产价值大不大，未来增长的空间多不多，关键是看两个问题：一是该区域(城市)是否存在多层次产业结构,二是该区域(城市)是否能够形成人口集聚效应。

　　通常认为房地产价值与区域经济产业发展总量成果具有直接关系。但从实际案例来看，在单一产业过重的城市和区域，房地产物业价值的发展似乎与产业总量的关联性似乎较弱，比如拥有世界汽车之城称誉的底特律，再比如离我们近一点的鄂尔多斯(600295,股吧)。

　　笔者认为，真正影响地产价值的，是多层次产业结构，而不是产业总量。因为区域产业结构的多样性和多层次性意味着区域创新能力的持续性。即由于区域内存在多层次产业结构，产业人群在区域内近距离交流过程中能够产生更有效和更丰富的创新成果，这一成果对个人而言，有助于其个体在社会阶层上实现跃迁，对于产业而言，能够实现产业层次的升级，对于区域经济而言，会实现区域经济财富的积累。这些积极的回报反过来激励了人口的集聚以致该区域形成持久的吸引力。创新成果的预期越大，人群集聚的需求越高，给本区域房地产物业增值带来的预期也越快!

　　人口集聚当然会形成人口拥挤，当下最热门的一个话题就是“逃离北上广深，还是留在北上广深”。但这个问题并没有对区域房地产价值产生任何影响，相反，我们看到，每次争论的前后，实际都是这些地区房价高涨的时点，而且是讨论得愈多，这些城市的房价涨得愈快。毫无疑问，“北上广深”这四个中国一线城市的人口流动完全符合本文所提出的人口集聚特点：人口的集聚不仅是总量问题，而是“人口总量+流动速率”的组合，即首先要有一定的人口总量，然后人口要有流动性，能在“逃离和进入”的矛盾话题中实现平衡。

　　当前的房地产市场，大众心理上的放缓预期大于实质上的放缓情况：

　　一、由于中国经济增速预期下调，大众对房地产价值增长的预期也有所下降，相比较之前的快速增长，目前的房地产价值增长速率自然相对“慢了下来”;

　　二、中国房地产行业经历了高速发展的黄金十年，难免造成某些地区和城市的产业空心化，形成局部泡沫，客观上影响了区域产业的均衡发展，大众对这些地区和城市房地产价值的“看空”是客观的，也是必要的;

　　三、十八大以来，社会环境对政治腐败的严惩和对投机性房产投资行为的遏制，造成了一些房价高涨的焦点地区短期内房产存货相对集中增加;

　　四、今年以来趋紧的货币政策直接造成银行房贷减缓，开发贷与按揭回款双向趋紧，遏住了开发商特别是中小开发商的扩张激情，根据笔者草根调查，很多中小开发商都减缓了发展速率。

　　大众心理预期降低，自然造成了销售情况放缓，库存也表现出来，Wind资讯统计数据显示，139家房企2014年第一季度存货高达2.04万亿元(6家暂未公布数据)，较去年同期上升25.57%。

　　未来怎么看呢?笔者认为，在那些具有多层次产业结构以及人口集聚效应显著的城市和区域，房地产的价值增长是可以保证的。很显然，我国的一线城市已经具备这两个核心要素。而在二线城市中，则要关注对象城市的某些特性：一要关注交通的便利性和枢纽性，二要关注知识性和文化性。知识性代表城市的创新能力，文化性则是城市的软环境，是城市对其人口的“粘性剂”，我们很难想象一个文化环境恶劣的城市能留住人才。

　　经济(或经济预期)繁荣会最敏感、最直接地反映在房地产价值上，关注城市及区域内的人口集聚所形成的创新性需求，是城市及区域规划发展的要著，也是城市土地、物业价值持续增值的核心。行文至此，已经不局限于对房价涨跌的讨论，而是对城市和人口关系的关注，用经济学者爱德华·格莱泽的话来对成功城市的共性做个小结：聪明的人、小公司、与世界紧密相连。

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