房地产：一季报总结 投资增速放缓明显

　　国金证券(14.46,0.10,0.70%) 曹旭特

　　行业观点：

　　销售未有明显下滑：一季度上市公司销售额同比增长51%，增速较10年4季度微降3个百分点，绝对额处于高位。考虑一季度限购前需求集中释放因素，预计二季度整体销量将与一季度持平，同比增幅回落。

　　投资增速放缓明显：一季度上市公司投资额绝对值仍处于高位，但同比增幅仅为13%，放缓明显。未来随信贷紧缩和销售增速放缓影响，企业现金流入同比萎缩，开发商趋于量入未出，而在房价上涨预期不高的情况下拿地动力不足，预计未来开发商的观望情绪将逐步在投资上显现。

　　上市公司业绩锁定率处历史高位：目前上市公司整体业绩锁定率达到122%，处于历史高位，业绩实现有保障，对销量下滑的承受能力也较高。

　　总体负债长期化，短期借款无息化：10年度上市公司负债中长期借款占比上升，一季度末长期借款占预收款外负债比重40%，处于历史高位。短期借款则表现为无息化特征，短期借款一季度末仅占流动负债比重11%。其他应付款和应付账款合计占比53%，占负债总额的27%，比重较高，说明上市公司也转向股东借款、合作方占款以及建筑商占款等方式筹集资金。

　　短期资金压力不大：目前上市公司整体短期借款与一年内到期借款为货币资金的64%，短期偿债压力不大;该比值小于100%的上市公司占比为71%，大部分上市公司资金状况未有明显恶化。

　　投资建议。行业策略：上市公司基本面没有明显变差，目前较低的估值水平一定程度反映了对未来经营的悲观预期，相对安全;且在行业调整过程中，实力较强的上司公司在收购，竞拍和销售上均有优势，存在逆势扩张的可能，对其基本面不必过于担心，建议增加地产股配置。

　　推荐组合：我们建议关注以下三类地产股：一是抗风险能力较强的一线龙头，包括保利地产(13.01,-0.02,-0.15%)、万科、金地集团(6.24,-0.01,-0.16%)、招商地产(17.93,-0.03,-0.17%);二是在地方实力较强的区域龙头，推荐南通科技(12.13,0.13,1.08%)和宁波富达(8.35,-0.10,-1.18%);三是具有优质项目的重估折价率较高的华业地产(9.80,0.27,2.83%)和冠城大通(9.31,0.01,0.11%)。

　　风险提示。货币政策紧缩程度超出预期。

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