房地产行业：6种楼市可能性对应的地产股走势

　　前言

　　在6月2日地产股下半年投资策略《金子必有闪光时》中，我们提出：房价的形成是“政府”、“开发商”、“购房人”三方博弈的结果。在此，我们归纳了6种可能出现的博弈结果（我们不能穷尽一切可能性，但大抵可以归为这6种之内），并对其导致的“楼市趋势”、“出现的可能性及理由”、“楼市趋势下的地产股走势”、“股价运行空间”以及“投资者需等待时间的长短”等问题进行分析。

　　研究结论

　　6种可能性中仅有1种（即情景4：价大跌量低迷），地产股面临下跌风险，但这种可能性出现概率较小；其余5种情况下，目前就是地产股的底部区域，未来都有望取得20%-50%不等的正收益，但出现的可能性有大有小，且需付出的时间成本有长有短。其中，各情景下股价上涨空间估算如下：

　　情景1（价小跌量升）的股价上涨空间：假设11年EPS不变，动态PE从10倍提升至15倍，则是50%。

　　情景2和情景3（均为“价大跌量升“）的股价上涨空间：假设EPS下调20%，动态PE从10倍提升至15倍，则是20%。

　　情景5和情景6（均为“价稳量升“）的股价上涨空间：假设11年EPS不变，动态PE从10倍提升至13倍，则是30%。

　　出现上涨的5种情景，我们均把其定位为价值修复，而不是趋势性行情，原因是：在这5种情景下，均伴随成交量上升，只要有明显的量升，政策就难以真正放松，估值提升空间就有限。而我们判断，政策真正主动性放松或退出可能要在下列条件具备时：1）政府换届之后；2）保障房大规模建成；3）政府有能力做出“市场归市场、保障归保障“决策之时。但无论何种情景下，房企出现分化将不可避免，而龙头仍有望继续快速成长。

　　我们分析认为，地产股出现情景1（“价小跌量升”）的价值修复行情可能性最大，收益空间可能达到50%，且有望在3季度展开。

　　目前仍可参与地产股价值修复行情，首推销售良好、业绩确定的全国及区域龙头，如万科A、保利、招商、金地、首开、荣盛、金融街等。

　　催化剂：3季度大量新盘低价上市，呈现量升价跌。

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