北京二手房最低计税价格上调严禁对外公布

来源：未知作者：采集发布时间：2011-12-05 13:12 搜集整理：中国产业网

　　11月房地产市场最引人关注的要算是二手房计税价格上调。政府相关部门本意是要严堵“阴阳合同”，但这一堵，对于想签“阴阳合同”的购房者交易成本将增加几万甚至十几万。

　　这对于本来就已经跌落谷底的二手房市场无疑是当头一棒，中介公司也慌了手脚。但据记者了解，本次二手房计税价格史无前例的密不透风，不仅不对外公布，中介公司也无从知晓。

　　变化

　　指导价和实际成交价差距缩小

　　目前北京二手房市场中“阴阳合同”屡见不鲜，即买卖双方按照片区内二手房指导价签订一份合同来缴纳契税、营业税等各项交易税费，同时再签订一份真实成交价的合同。而市场实际成交价一般都高于指导价，因此，税费会省下不少，但同时又造成很大的税收漏洞。

　　为了杜绝这种现象的发生，本市12月10日起将对二手房指导价进行更为科学的计算，使得两者差距变小，“阴阳合同”便无处遁形。

　　据记者了解，最新的指导价计算起来比较繁琐，其将二手房类型分成二手住宅商品房、特殊二手商品住房、已购公房、经济适用房四种，每一种都有对应的基准价格，基准价格将根据市场成交情况随时调整。在计算指导价时，还要根据每一种房屋的建筑年代、房型、楼层等三个指标作为修正系数进行计算。

　　计算公式：计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数

　　从计算公式可以看出，一个片区二手房基准价格固定，但如果建筑年代越新，楼层越好，计算出的指导价也就越贵。反之则越便宜。这个公式和以往只按照片区给出标准价格来计税更加完善和合理，但同时计税价格也大幅提升。

　　算账

　　税费一下增加20万都有可能

　　以草桥为例，目前该片区最低过户价格约在8000元/平方米，实际市场价格可能高达30000元/平方米。如以一套100平方米的房产计算，按照最低过户价格需要缴纳7.2万元税费，如果按照市场价格计税(评估价格将接近市场价格)，则税费可能高达27万元。

　　据了解，一般市面上使用“阴阳合同”的购房者多为全款交易客户，因为其不用贷款，因此银行也不用查询他的网签价格。据中原地产统计，这部分购房者占比在40%左右，按照最低计税标准缴纳税费，预计改变标准以后这部分购房者可能需要多缴税50%以上。

　　猜想

　　计税基准价随时变不对外公布

　　记者从某大型中介公司获悉，政策才刚刚公布，如何计算最低指导价这套系统还掌握在地税局手中，并且计税基准价也随着市场价的变动而变动，该系统不会给中介公司，更不会对外公布。这跟之前二手房中介公司大概就能估出一个价格来说，已经相当神秘。

　　“按照市场成交价过户就行了。”中原地产相关负责人对记者表示，这套系统的保密在一定时间内确实杜绝了“阴阳合同”。

　　中介

　　“只能一套一套去试”

　　“我们比买房的人更着急，但是到现在为止，我们也不知道是什么样，地税局有自己的一套系统计算，每套房子也没有固定的价格。”某大型中介公司运营部负责人对记者表示。

　　而根据他们惯用的方式，只能拿房子一套一套去试，这个价格通不过，再一点点地上调，直到通过为止。

　　但据记者了解，原先北京二手房指导价按照片区划分共有百余个，按照现在的计税系统，不同户型、不同楼层价格都不一样，而这对于中介公司来说无疑是个相当庞大的工作量。

　　然而，这个工作也只能等到12月10日，新的计税系统上线后才能试，对于购房者来说又是一个忐忑而焦急的等待过程。

　　新指导价或比原来涨两倍

　　记者从多个中介公司获悉，新的二手房指导价要比旧的上涨两倍。拿东花市来说，原先的指导价是7500元/平方米，现在就是22500元/平方米。

　　但最终计税指导价恐怕还是要比实际成交价低，消息灵通人士表示，新的指导价会比成交价低两到三成。如果一套房子成交价3万元/平方米，计税价可能是21000—24000元/平方米左右。

　　再算一笔账，如果以购买一套未满五年的百平方米二手房计算，按照3万的成交价来计算，营业税、契税一共是21万，粗略按照预估的新指导价计算，税费则是14.7万。两者还是相差6万余元。

　　提示

　　阴阳合同不安全购房者需谨慎

　　地税部门表示， “阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如：想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署了“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，卖方不能接受买方的要求。买方则坚称另外一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

　　调整前的本市二手房交易最低计税价格(热点片区)(单位：元/平方米)

　　原东城

　　典型区域基准价格

　　安定门外地区 7226

　　东直门外地区 8328

　　原西城

　　典型区域基准价格

　　德胜门外地区 7356

　　展览路地区 7599

　　新街口、什刹海地区 7767

　　月坛地区 8097

　　三里河地区 9124