广州地铁盘单价日跌一万楼市抄底时机来了吗(2)

来源：未知作者：采集发布时间：2011-12-12 08:28 搜集整理：中国产业网

　　合富置业市场部高级主任梁燕明表示，从具体区域分析，11月份二手市场价格松动的情况已相当明显，海珠、荔湾、白云、黄埔等大部分区域二手成交均价均比10月份出现不同程度的下降，本月中心城区的二手住宅成交均价为16038元/平方米，环比微跌了0.2%。

　　楼价相对较高的天河、越秀两区11月份有业主急售的中高价位高端住宅笋盘流入市场，放盘价比市场价低10%以上，吸引资金实力雄厚的购房者“抄底”入市。11月中高价位物业成交增多，导致成交结构有所改变，从而令整体成交均价出现一定幅度的拉升。

　　商铺：年末再掀商铺投资热

　　按照一般经验，每年的年底都是置业旺季，今年住宅市场由于宏观调控的缘故表现冷淡，商铺交易却燃起了冬天的一把火。第四季度以来，“不卖住宅卖商铺”已经成为中介行业的一景。

　　根据满堂红地产的成交数据，11月份其商铺成交环比10月份大幅上升，占买卖成交的宗数比重也从两成上升到了四成。值得注意的是，与二手住宅大约有七成买家依赖银行贷款不同，商铺买家中一次性付款的比例占到了六成，明显要“阔气”得多。

　　成交数据还显示，约有六成多的商铺成交总价在60万元/套以下，投资门槛较低。由于商铺的面积最小的只有几个平方，即使是老城区中山路之类的繁华地段的商铺，几十万元预算也可以买到一套，因此备受投资者欢迎。

　　业内人士认为，年底正好是各行各业发放年终奖的时候，在住宅限购的背景下，不排除商铺投资还会进一步受到追捧。

　　年末不是最好的

　　楼市投资时机

　　【投资建议】

　　楼市开始步入寒冬，房价呈现跌势。对于当下及未来楼市走势，我们应该如何判断？何时才是抄底的最好时机？不同资金实力的买家应该怎么选择物业？

　　黄韬：广州中原项目部总经理

　　丁祖昱：中国房产信息集团联席执行总裁

　　赵卓文：广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　张宏伟：同策咨询研究中心总监

　　问题一：就年底和明年的楼市趋势，你能不能讲讲调研情况和个人看法？不同城市、同一城市不同区域，是否会有不同的趋势？

　　黄韬：楼市整体价稳，房价没有明显的下滑，但略有松动。整个珠三角地区都是这样的一个情况，在广州等一线城市就更为明显。有些地区成交量持续下跌，跌幅达至20%—30%，楼市持续艰难。估计拐点将在明年第一季度出现，届时房价将已下跌15%—20%，成交量可能会回升，明年全年来讲，楼市应保持平稳。目前很多发展商还在死撑，尚未降价，但估计来年都会统统降价。

　　丁祖昱：除了深圳以外，珠三角地区楼市全年的表现都比全国整体情况要好，估计明年房价还是要下跌，但估计幅度不会很大。就珠三角地区而言，还是深圳的楼市压力最大。就企业本身而言，诸如万科等一类的企业，它们在华南地区的集中度很高，本身也没有破产之类的压力，表现比华东华北地区都要稳定。

　　赵卓文：可以确定的是，楼市拐点已经出现了，开始步入寒冬，估计明年楼市还是以下跌为主。

　　张宏伟：具有发展潜力的二三线城市仍然是值得投资的地区。一线城市房价上涨之后，未来二三线城市有补涨的空间；继2009年一线城市刺激政策之后，2010年以来二三线城市利好政策频出，如重庆“两江新区”，厦门经济特区扩容至全市、天津滨海新区行政区划的调整等，这些利好政策势必带动当地房地产市场长期快速发展，对于买房投资置业者来说，这些地区是值得投资的地区。

　　问题二：就目前的成交数据和变化趋势来看，什么时候是最好的买房抄底时机？新房和二手房、住宅和商铺、写字楼会有什么不同吗？对于不同户型应该有什么样的不同策略？

　　丁祖昱：要明确估计出一个抄底的时间很难，但明年上半年应该是一个较好的时机。如果要买房的话，首选新房，因为价格下跌的幅度相对大，其次是二手房。但就整体而言，对商业地产并不看好。

　　赵卓文：年末是抄底最不好的时机，写字楼风险会更大，因为房价的下跌并不单单是由政策调控造成的，而是诸多因素的合力，例如：经济增长减速，出口受挫，以及此前楼价所处的高位等。

　　张宏伟：从当前市场个案降价幅度情况来看，可在个案价格下调15%-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的时间窗，这样方可在房产升值空间及租金回报上有双重收获。

　　从产品角度来讲，中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选；房地产市场出现“商住倒挂”的现状至今仍未改变，商业地产没有受到楼市政策调控的影响，住宅“限购”导致不少资金转投商业地产，随着实体经济的回暖，商业地产在投资回报上并不比住宅地产差。

　　问题三：对于不同类型的个人投资者，比如购买力较弱的首次置业者、购买力较强的改善型买家或纯投资客，应该有什么样的不同策略？

　　黄韬：鼓励自用型买家入手，但投资者最好能再等等。因为投资最讲求的是回报，获取最大的收益，但目前房价跌势未定。

　　丁祖昱：目前不建议投资，因为明年的楼市将有大变。但如果自身的资金可以承受的话，也可以进行投资。

　　赵卓文：对投资者而言，现在入手基本没有获利的希望，需要调整自己的想法与计划。而对于实在需要买房的置业者而言，现在买房未尝不可。

　　问题四：就目前和未来短期内的投资来看，楼市是否会是一个比较好的选择？或者应该选择其他的投资领域？买房投资的话最应该避开那些误区？

　　黄韬：楼市投资并不鼓励，因为短期内房价不可能回升，没有获利空间，但写字楼等一类商用建筑可以考虑入手。

　　丁祖昱：再次强调，目前并不是投资的好时机，因此并不建议投资楼市。赵卓文：现在不是买房投资的好时机，如今楼市刚刚步入寒冬，投资楼市的黄金期已经过去了。