房地产行业:存量商品住房价格

　　房地产行业:存量商品住房价格/租金指数月报2011年12月

　　指数整体走势:以2007年1月为基期(100点),中金住房价格/租金指数所覆盖的九个城市(北京、天津、上海、杭州、深圳、武汉、合肥、成都、西安)住房价格和租金变化趋势如下:2011年12月平均价格指数191.83,相比上月和上年同期分别下降0.21和下降4.01;折合环比下降0.11%,同比下降2.05%。价格指数连续第六个月环比下跌,较5月份的高点已累计下跌5.8%;同比增速本月由正转负,同样情形此前出现于2008年11月(图表1)。

　　2011年12月平均租金指数127.37,相比上月下降2.36,较上年同期上涨3.36;折合环比下降1.82%,同比上涨2.71%。

　　租赁市场旺季逐渐淡去,指数进入相对平稳期(图表1)。

　　各城市指数变化简析:价格指数方面,2011年12月,我们监测的9个城市中有3个环比上涨,6个下跌。其中,北京继上月大幅下跌后本月有明显反弹,武汉、西安市场则延续了缓步上涨态势。环比下跌城市中,跌幅较大的有合肥、深圳、杭州、成都,均超过3%。同比方面,各城市房价同比涨幅基本都呈现出逐步放缓的态势,其中,北京、天津、上海、杭州、深圳房价同比负增长,分别为-3.1%、-5.9%、-3.6%、-7.7%和-0.3%;合肥、成都同比涨幅不足2%;武汉、西安同比涨幅略高,分别为5.3%和11.4%。

　　租金指数方面,2011年12月,我们监测的9个城市中有5个环比上涨,4个下跌。成都、深圳继上月大幅下跌后本月出现明显反弹,环比增速分别为6.1%和3.4%;合肥、西安、武汉、天津基本与上月持平;北京、上海、杭州降幅相对明显,分别达到-2.3%、-3.3%和-1.6%。

　　趋势分析:本月房价同比涨幅近年来首次出现负增长,标志着房价实质性调整序幕拉开。此前一轮负增长始于2008年11月(当时是房价从5月环比连续下跌半年后进入同比负增长阶段,后者持续了7个月时间),与本轮调整十分相似。我们维持“市场调整期将持续,价格振荡向下”的判断。我们判断此轮房价下行将持续到明年年中,相对今年5月高点下跌15%。目前地产股票前期跌幅已过度反应了房价调整,但考虑到实体市场仍处下行阶段,建议投资者选择防守性更强的龙头公司和商业地产,港股推荐华润、中海、龙湖、方兴;A股推荐万科、招商、金融街。

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