地产股：市值跌破存货价值或存投资价值(2)

来源：未知作者：采集发布时间：2012-02-06 17:38 搜集整理：中国产业网

(600221.SH)发布四项有关地产项目的关联转让公告，理由均为由于目前国家房地产调控转让地产项目有利于规避经营风险。如，海南航空控股子公司长安航空有限责任公司拟将持有的陕西户县290008.40平方米土地使用权转让给海航集团旗下子公司西安海航置业有限责任公司。根据披露数据，该项目账面价值为7580万元，双方协议价格为9200万元，溢价1.2倍。

　　再如，同期海南航空将三家全资子公司的股权转让给大股东大新华航空有限公司。经评估，三家子公司净资产合计为15.43亿元，其中海南国善实业有限公司主要资产为投资性房地产账目价值8.6亿元，评估值9.1亿元，增值率5.78%。海南国旭实业有限公司主要资产为投资性房地产账目价值14.9亿元，评估值15.59亿元，增值率4.37%。海南航鹏实业有限公司投资性房地产账面价值为10.13亿元，评估值10.82亿元，增值率6.76%。

　　上市公司一般与大股东交易，大多以吃亏为主，但上述四项海口土地资产交易，不但没有出现折让交易，反而以平均5.63%的溢价率成交，说明现实中地产项目实际交易并未出现资本市场对地产股如此三折、四折的悲观报价。

　　在上述地产龙头股里，金地集团资本市场存货价值折扣最为悲观，仅3.3折，但根据2010年金地集团、万科、保利地产三年地产龙头的新增存货成本，笔者依然看不出资本市场对存货价值三四折的悲观情绪。

　　金地集团2010年新增项目的平均楼面地价为3125元/平方米，较2009年的3947元/平方米降20.83%，原因主要是2010年一线城市新增建筑面积仅占全部新增面积的15.5%，较上年降低11个百分点。2010年开始，金地集团重点布局大连、烟台等二线城市，项目区域布局趋于均衡，如此有利于规避对单一城市的依赖风险。

　　万科在2010年存货大增48%，新增项目资源87个，权益建筑面积2215万平方米，较上年增长113.80%，权益地价总计614.6亿元，土地平均成本为2775元/平方米，较2009年每平米上升374元。土地成本小幅上升一方面是由于土地价格的上涨；另一方面公司在一线城市拿地较上年小幅增加。

　　保利地产2010年公司新增土地储备项目楼面均价约为3108元/平方米，略低于2009年3340元/平方米的价格水平，但保利地产2010年结算均价为7883.54元/平方米。

　　虽然笔者坚持目前资本市场对以“四大金刚”为首的地产股评价极为悲观，但不排除今年房价继续下跌，地产企业再次出现如2008年计提存货跌价准备。但若出现存货价值三四折出卖的情形，那就意味着中国地产崩盘的开始。

　　如2012年1月4日《人民日报》发表的国务院发展研究中心金融研究所所著《中国有条件避免房地产市场硬着陆》文章指出，“我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看，少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右，离成熟市场还有距离，其他城市则相差更远。”可见，作为政府智囊机构依然对中国房地产发展前景持乐观态度。

　　作者声明：此文仅代表个人观点，本人未持有文中所提及的股票

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