芜湖新政三日叫停：地方钱事

　　导语：仅3天，备受关注的芜湖地产新政便草草收场。接近住建部人士称，“应是新政引发的舆论热潮，令更高层感到压力，最后由住建部叫停。”

　　经济观察报(微博) 记者 陈哲 宋尧 邬琼 仅3天，备受关注的芜湖地产新政便草草收场。接近住建部人士称，“应是新政引发的舆论热潮，令更高层感到压力，最后由住建部叫停。”

　　在芜湖，一些官员和房地产企业对批评这份《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下称新《意见》)的“新政救市”之说颇存芥蒂，他们颇感委屈地认为，针对普通购房者和外来人才免除契税，予以购房补贴，实是当地早有之策。

　　但本报记者调查发现，这种说法本身存在着不易觉察的问题。那就是芜湖当地政府偷偷在文件中变换了关键词语。这个似乎被刻意忽略也未引起广泛注意的变化是：和9个月前芜湖类似文件相比，新刺激政策拿掉了“唯一住房”限制，也将补贴范围由“普通住房”改为“新建商品住房”。这突破了中央允许微调要围绕向“首套房”倾斜的警戒线。

　　接近住建部人士称，对于不涉及限购的微调，住建部可能并不敏感。易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)说，芜湖之后，地方政府可能还有试探者，但多会转入地下。

　　事实上，据不完全统计，从2011年下半年开始，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、海口等逾18个城市微调了当地的楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式刺激楼市成交。

　　这些微调的背后实质上是过度依赖土地财政的地方政府和面对迅速膨胀的库存，业绩腰斩、处境愈加艰难的房企试探性的选择。

　　中国指数研究院(微博)公布的数据显示，1月全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。特别是像上海和重庆，今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。

　　芜湖新政

　　“自2008年起，芜湖每年都会发布类似的支持鼓励普通商品房交易和外来人口购房的政策。每年的支持内容和方式都大同小异。”一位进入芜湖多年的大型开发商营销总监说。

　　2011年5月，芜湖市发布了《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》(下称老《意见》)。其中亦有免100%契税和给予购房补贴内容，内容与以往文件并无二致。

　　芜湖市副市长洪建明在2012年2月10日的公开释疑中说，新政策仍然是为了覆盖中等偏下收入人群和高端人才。但今年的政策却是有变化的。与去年的《意见》相比，新《意见》三点变化并未被广泛注意。

　　首先，免税、补贴对象，由“普通且唯一住房”，改成了“普通商品房”；其次，新政补贴范围由“普通商品房”改为“新建商品房”；最后，补贴额度较前有大幅提高，比如由“70平米以下补贴100元/平米”改为“70~90平米补贴50元/平米、70平米以下补贴150元/平米”。“很明显，第一个变化把首套房的帽子给摘掉了，扩大了优惠面。第二个指向也很明确，为消化市场库存，促进新房交易。”一位当地资深业界人士分析说。

　　拥有奇瑞汽车、海螺水泥这样的大企业，芜湖实令许多二、三线城市艳羡。其与省会合肥之间的经济比拼中丝毫不落下风，连续8个季度在省内GDP排名第一。即便如此，芜湖财政最依赖的，还是房地产。

　　当地权威房产信息服务商365家居网统计数据显示，芜湖市2011年的土地收入达到83.7亿元。芜湖财政数据显示，当年房地产行业的入库税收达到42.5亿元。两项房地产税费累计126.2亿元。而当地全年的财政总收入286.8亿元，其中地方财政收入139.9亿元。当地统计局数据显示，2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。“由于经济发展强，芜湖吸引了很多全国性大开发商的进入，比如世茂、绿地、万科、恒大、星河湾等。芜湖甚至可以说是它们在安徽的首选。”芜湖市镜湖区政府一位官员介绍说，随着近年城建的扩展，人口仅过百万的芜湖城北面、东面和南面，集中了五六十个在建地产项目。

　　不过，自中央地产调控以来，芜湖房产市场连续两年的交易量都出现了10%左右的下滑。尽管当地并非限购城市，但“由于信贷的收紧，潜在的需求无法得到释放，市场成交缩水严重。”一家当地房企营销总监说。公开资料显示，2011年芜湖土地收入同比下降32.6亿元，市区商品房销售面积则由2010年的212.9万平方米降至2011年的188.7万平方米。

　　房屋销售的低迷，直接反映到土地市场上。2011年2月至4月，芜湖土地交易市场连续出现零成交。5月份，政府随即出台了《意见》，以“引导合理住房消费”。但《意见》没有让市场出现转机。当年下半年的土地市场仍然冷清，交易主要以保障性用地和商业用地为主。7月，再次零成交。

　　2011年12月份，芜湖市邀请了当地开发商座谈，为2012年的房地产政策制定征求意见。一些扎根当地多年的开发商当时建议说，“补贴和免税恐怕对市场影响并不大”。

　　2月9日晚，当地政府推出了新《意见》，被媒体报道后引起业界和资本市场的震动。芜湖方面一开始还坚持该政策。但是到2月12日，芜湖方面还是宣布了暂缓实施新政。

　　市场传言，中央调查组在新《意见》出台后到芜湖紧急叫停。不过芜湖住建委政策法规科科长李澜说，2月10日到11日，是有一支中央督察组在当地检查，但主要是调查保障房事宜，并非专为新政而来。

　　据一位接近住建部市场监管司的人士说，地方建设口的政策变化，原则上都需要上报住建部备案。“芜湖政策，至少住建部事先是知道的。但当地并非限购城市。”

　　“新政尽管表面上与中央现行规定并不冲突，但经媒体的报道，已经影响到调控政策的稳定，可能引发各地效仿。”该人士说。值得注意的是，芜湖市副市长洪建平在公开释疑中表示，随后将出台的实施细则中将明确规定针对“首套房补贴”。

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