房地产：也打特价牌 “荒野”现奇迹

　　2月16日我们调研了北京房山起步区的三个在售楼盘，近两天又进行了针对性的电话跟踪。恰逢周末宣布下调存准率。售楼人员称本周末看房人挺多、市场有回暖迹象。本报告将近日调研及跟踪的情况作一介绍，并仔细筛选了后续可以跟踪签约进展的几个具体楼盘，放在正文中，以便进一步观察。

　　特价房也是该区域主打的促销手段。三个项目中有两个项目有特价房活动，是较销控表中的原价打9折。另一项目未推特价房，但实际售价较报价也有5%以上的折扣。

　　与去年同期相比，实际价格没有明显变化。去年春节后，我们曾到访其中的两个楼盘。

　　该同一区域不同楼盘价格有明显差异，主要来自楼盘品质的不同。

　　销售有分化，强者恒强。销售能力和项目本身的特点结合在一起，形成强者更强的特点。不同楼盘在销售人员经验、销售现场安排等方面的差异明显。我们调研的项目之一列2011年北京住宅销售排行榜的面积第一名、金额第二名，也与周边尚处于开发初期的环境形成强烈对比。

　　该区域后续供给不缺。从项目整体看，该三个项目均处于开发的初期、或中期。

　　近期看房者以自住需求为主。从现场到访者、需求登记信息可以判断。

　　售楼处普遍反映目前首套房贷利率为基准利率。有规模较大的项目销售人员确切表示近几个月以来一直是基准利率。

　　宣布存款准备金率下调对板块估值回升有利，而购房需求的变化情况需要继续关注成交量、签约进展等数据。为了帮助观察市场是否正在较快回暖，我们仔细筛选了该区域几个可以观察后续签约进展的楼栋。请见正文。

　　维持板块同步大市-A评级。在供大于求的背景下，公司的产品是否适销对路、销售是否灵活有效，是影响公司业绩的一个非常重要的因素。推荐龙头公司，万科、保利、金地、招商。

　　风险提示：流动性急剧变化。

　　

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