开发商变相让利：一成首付再现讳言房价跌15%

来源：南方都市报微博

　　摘要：在当前房地产行业各方陷入深度博弈的情况下，开发商对定价、销售及付款方式最轻微的举动都能引发市场反应，加深降价预期。正如一位开发商向南都记者所言，降价毕竟是敏感且引发市场震动的字眼，开发商轻易不愿以折扣推动降价潮。

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　　在当前房地产行业各方陷入深度博弈的情况下，开发商对定价、销售及付款方式最轻微的举动都能引发市场反应，加深降价预期。正如一位开发商向南都记者所言，降价毕竟是敏感且引发市场震动的字眼，开发商轻易不愿以折扣推动降价潮。但“一成首付”、“分期首付”这样的变相让利现象正在席卷楼市。急于促销或缘于房企库存的不断攀高，有关券商分析称今年二季度将迎来库存高峰。

　　“变相降价”悄然推行

　　08年曾一度大行其道的“首付让利”、“一折首付”现象正在不少一二线城市的项目重现。目前在深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等城市不少项目中有此项优惠。业内分析，一方面打折可能加速降价预期，另一方面，房企库存推高，资金压力巨大，因此房企正在谋求多种渠道实现快速销售，回笼资金，首付让利正是其中一种。

　　“首付优惠、分期首付的做法虽然未全面普及，但是在部分区域的确已经形成主流趋势。一旦房企的降价营销形式形成规模性，那么楼市降价的幅度将大幅增加。”中投顾问房地产行业分析师韩长吉接受南都记者采访时表示，从区域房地产市场的供需变化来看，有个别地区的房地产供应量与刚需市场脱节，房企的资金链压力非常大，这就造成了房企采取了变相优惠的形式来刺激市场。

　　南都记者多方了解，开发商推出的首付让利并不违背国家关于首付款交足三成的规定，不会引起违规操作问题。一位房企销售人士介绍，“银行账户上还是有三成首付的。但另外两成由开发商垫付，买家分期三年付款，这是常见的一种让利方式。”其透露，广州去年底在金沙湾地区就有项目由开发商垫付部分首付，“效果明显，出货成交速度明显加快。”

　　广州经纬房产咨询有限公司研究中心总监朱欣苑向南都记者分析，限贷执行及二套房调高首付款成数之后，市场一直陆续有在首付上让利的销售手段，方式细节各不相同，但都旨在减轻购房者压力，加速库存周转。

　　通过降低销售门槛来扩大销售面积，这种运作模式对购房者和开发商来说究竟有没有风险？广东省社会科学综合开发研究中心主任黎友焕向南都记者分析称风险很小，这说明一些开发商资金已经顶不住，房价可能再下降，“这里存在一定的投资风险，但这在这个行业再正常不过。”

　　“这等同于将个体的资金运作风险集中在开发商手上。由于这部分购房者的资金链供给本身就非常紧张，导致开发商容易遭遇资金回流风险。”中投顾问韩长吉认为。经纬房产研究中心总监朱欣苑也表示，这些运作方式需要信用作基础，对购房者和开发商来说都有一定风险。“因此交易时双方需谨慎拟定合同条款，对于后期支付细节和违约方式处理都要界定清楚。”

　　房价调整超15%或造成惯性下跌

　　开发商首付让利的背后，是各大城市高企的住房库存量。自去年年底以来，土地购置明显回落，房地产后期库销比数据持续看高。海通证券(微博)研报分析认为，按照项目从拿地到进入预售需9到12个月时间，预计今年二季度将迎来行业库存高峰。

　　根据海通证券提供的行业统计数据，2011年前三季度，开发商存销比是3.59倍，这个数据比2008年低0.61倍，情况略好于2008年市场低谷期，但仍说明行业库存压力大。

　　值得警惕的是，潜在投资性抛盘占目前库存比例在各大城市正在高升，莫尼塔近日发布研报认为，房价下跌15%以内时，潜在抛盘的数量呈缓慢增长趋势，整体风险处于可控区间内。当房价进一步调整超过15%以后，抛盘压力呈较为快速上涨趋势，有可能造成惯性下跌风险。

　　“我国的房地产行业库存量变化与调控政策有直接联系，一旦房地产行业的调控政策继续深入，或者房地产企业不急于寻找销售渠道，那么房地产行业的库存量将继续攀高。”中投顾问韩长吉分析称。

　　与高库存和不甚漂亮的开年月报对应的是，多数房企慎提降价。据不完全统计，16家标杆房企今年1月份销售总额不足300亿元，相比去年同期663.6亿元销售金额遇腰斩。上月销售额大降近70%的保利地产(微博)解释表示，除假期、统计技术因素外，一月份几乎没有新推货量，主要依靠消化原有存货实现成交。保利销售数据显示去年12月新推货48.46亿，1月份新推货9亿，是近三年公司新推货量最少的一个月，但保利表示“2月份在无新推货情况下日均成交过亿”，3月将推的新货价格，保利高层谨慎表示“暂时还未确定”。

　　新旧货源不断高企，行业库存可能接近历史高位。在调控政策未见放松的情况下，开发商曲线促销可能还将延续。中原集团研究中心监测数据透露，南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。莫尼塔研报称，观察发现房企推盘意愿仍不强，上周十大城市新增可售面积仅39万平方米，同比去年春节后第三周下跌76 .9%，开发商缓进慢行的策略仍是主流。

　　南都记者陈琳琳

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