马红漫：一成首付考验楼市政策坚度

　　绝迹已久的“一成首付”再现楼市。据悉，多地开发商纷纷“暗度陈仓”，主动提出买房者在出资一成后，其余两成首付款可由公司免息垫付等优惠。与此同时，时值“两会”即将召开的敏感时期，业界关于楼市“松绑”的呼声也再度响起，所谓市场“逼宫”调控政策也将达到一个高峰期。

　　时下，楼市博弈已渐入深水区，库存与资金等压力倒逼开发商主动向买方示好，并希望通过政策施压博得回旋余地。需要指出的是，如今楼市调控虽取得一定成绩，但距房价回归理性区域的目标仍相去甚远。主管部门只有继续秉持“有保有压”的既定路线，房价坚冰才可能真正得到消融。

　　事实上，所谓的“一成首付”只是一个噱头而已。根据相关政策，贷款购买商品住房的首付比例须在30%及以上，目前开发商推出的优惠举措其实并未触及到这项政策，只是提出诸如“赠送相当于一成购房款的家电款，并承担一成购房款的一年利息”；抑或“购房者只需要缴纳一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清”等优惠。其实质相当于开发商为购房者提供了一种无息过桥借款，最终购房者仍需为三成首付款自掏腰包。尽管如此，“一成首付”的宣传仍然吸引了一些购房者驻足咨询，一旦签约成功开发商便得以锁定潜在需求者，并借此实现消化库存的目的。

　　其实，开发商祭出“一成首付”吸引眼球的做法并非首次。在楼市同样低迷的2008年，类似的营销手法也曾被竞相采纳。实践表明，开发商通过降低购房门槛的确刺激了部分买家解囊入市，为紧绷的资金链条雪中送炭。然而，开发商此举却给金融系统的正常运作带来了隐患。因为被“一成首付”宣传所吸引的多为资金实力不强的购房者，他们在开发商垫付资金的基础上勉强入围楼市，后续还款能力着实堪忧。这部分借助开发商一臂之力而成为房奴的购房者，相当于美国次级贷款的借贷对象，极有可能成为引发危机的首枚“多米诺骨牌”。所幸的是，当年为摆脱金融危机困扰，楼市调控政策顺势松绑，以至于此后房价呈现出了报复性反弹，掩盖了这部分金融风险。时至今日，开发商故伎重演但却是“生不逢时”，在中央一再重申房地产调控政策基调短期内不会调整的大背景下，房价后续走势乏力，甚至喊跌之声四起，开发商垫付首付的做法已难再显当年魅力。  

　　需要指出的是，开发商推出“一成首付”的实效虽仍有待观察，但其强势不再的市场定位却已彰然，直接在考验房地产调控政策执行的坚决程度。时下正值全国“两会”召开前夕，开发商试图通过各种途径反映心声，以博得政策层面的呵护。当然，在危困时期与开发商产生共鸣之声的多为地方政府。随着各地楼市库存摸高，上游土地市场也发生了滞销行情，地方政府的土地财政受挫。更为关键的是，许多地方近期正面临平台债集中到期偿债压力，地方财政来源吃紧的问题亟待得到纾缓。也正是在这一语境下，新年以来武汉、北京等多地通过重新设定普通住房标准等举措，试图在中央调控认可的边界范围内，尽可能地为当地楼市注入一些活跃因子。此外，也有芜湖等较为激进的地区，提出“买房送财政补贴、送户口”等楼市新政公然挑战中央调控，最终不得不以“暂停”收尾。凡此种种现象表明，无论开发商还是地方政府层面，突破楼市调控束缚的冲动无处不在，主管部门如果对此采取各个击破战术、见招拆招，那么必然会陷入十分忙乱的境地。

　　应当看到的是，目前楼市调控已步入十分关键的时期。一方面，全国大面积开工的保障房距真正入市还有一段时间，而且建设资金瓶颈也尚未得到有效破解，短期内保障房难以承担起楼市维稳基石的角色。另一方面，长期享受预售制、高杠杆运作等制度红利的开发商，已将行业周期性运作、优胜劣汰等市场铁律遗忘在脑后，更是在前期房价“愈调愈涨”的惯性思维怂恿下，企图寻求突破当前调控捆缚的路径，市场投机侥幸心理从来都没有被完全浇灭。恰因此，楼市调控“有保”与“有压”两条腿均未踏在坦途之上。但无论如何，楼市调控切不可走此前稍有绩效端倪即放松的老路，否则老百姓刚需购房将会成为遥不可及的幻影。同时需要提及的是，中央调控部门与其孤军奋战，不如尽早启动财税体制改革、加快税费改革，割断地方政府与土地市场的利益纽带，让打击楼市投机成为各级政府共同诉求的目标。

　　开发商以“一成首付”试水市场，也从侧面反映出楼市调控攻坚期已至。期待商品房早日完全恢复消费品属性，为老百姓安居乐业提供充分的政策保障。(作者系经济学博士)

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