房地产行业：楼市调研之重庆印象

　　主要结论是：重庆区域经济前景秀丽，楼市容量大，房价可能稳步上涨。

　　重庆区域经济：前景秀丽

　　直辖是重庆经济发展的重大转机。经过十多年的发展，重庆变化较大：（1）城市基础设施大为改善，通过“海陆空”等建设、扩容，改善交通条件，降低了物流成本。（2）招商引资较为成功，近几年，重庆经济定位为承接沿海地区的产业转移，充分利用了当地的劳动力优势，吸引了大批国际级企业入驻，带动了重庆经济发展。（3）人口导入和城市规划力度空前，为了引导产业人口进入，重庆在入户政策、住房公积金等方面给予了优惠和便利；并根据产业链发展，规划了许多企业集群和居住组团。对房地产发展而言，经济发展、人口导入、就业增加都有利于提升对房地产的需求。

　　房地产市场：容量大，房价可能稳步上涨

　　重庆楼市有个显著特点：每年的新房销量约为2000万平，销售金额在1300亿左右，在全国城市中排名靠前，楼市的容量大，是重要的战略市场。过去十年，重庆房价涨幅落后于武汉和成都等中西部城市，其原因在于：（1）人均收入仍较低；（2）土地供应量大，压制了房价的上涨。目前平均售价大概在6000元/平左右，与贵阳和西安相仿，作为西南中心，房价下跌空间有限。

　　展望未来3到5年，房价稳步上涨的可能性更大。

　　标杆企业：金科股份-长期投资品种

　　通过调研，我们对公司印象偏正面：（1）由于重庆楼市政策特殊，金科战略回归大重庆，将受益于重庆楼市表现。（2）重庆楼市特点造就了一批诸如龙湖、金科等实力过硬的企业，其开发和管理能力、产品品质、物业管理细节等，即便与万科等龙头相比，也丝毫不逊色。当然，我们也担心金科在过去2年拿的土地的盈利能力情况。总体而言，我们认为，金科股份是一个长期的投资品种。

　　风险提示：政策风险、销售风险

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