房地产：上海居住证三年可以购买二套房被叫停

　　行业近况：

　　今晚新闻报道“上海居住证三年可以购买二套房”被官方叫停，对此，我们将最新观点梳理如下：

　　评论：

　　1）如何看待此次政策叫停？上海相当于第二个“芜湖”，政策出台之后经历过一段时间再被叫停，说明中央也在观察地方政府微调的效果，如果媒体反应（或者购房市场）反应激烈，则公开叫停，进行预期性管理，因此，我们依然坚持之前的逻辑，实质性房地产产业调控的放松要看到投资、房价的下行，上半年的政策面放松将主要来自于货币政策层面，投资者更应关注信贷面的改善，特别是首套利率以及按揭放款额度变化。2012年政策大趋势将以微调、预调的定向式放松为主，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调/取消限价→下调利率→取消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到产业限制政策。

　　2）怎么看此轮反弹的持续性？我们认为，此次地产股行情是基于春节后成交量环比恢复，博弈货币政策放松、地方政府政策微调的反弹行情，驱动地产股上涨的核心在于成交量的环比改善，离开这点，后续的货币政策放松、地方政策微调也无从谈起。因此，看此轮反弹的持续性，我们建议投资者关注主要城市成交量的变化，而不应过多纠结于短期政策消息层面变化的扰动，如果环比改善的趋势结束，则地产股此轮涨幅也将接近中后期，目前我们判断出现拐点的时点大概率是三月中下旬。而且考虑到政策面的因素，从历年情况看，中央层面地产调控政策出台，有三个时段风险比较高，分别是1月下旬（春节前），3月底~4月初（两会结束后）和9月末（国庆前），我们也是建议投资者回避这三个敏感的时点。

　　3）全年的大逻辑是什么？我们2012年看好两波地产股行情，一波在一季度，一波在下半年。1）上半年股价主要反应政策面预期差，由于行业基本面开始变差，地产股整体来看在上半年将延续震荡趋势，但信贷层面年初的宽松将修复市场之前对于政策过于悲观的预期，一季度可以参与预期货币政策放松的政策面博弈行情；2）下半年主要博弈基本面的预期差，当市场、开发商、政府一致性悲观时，可以坚定买入地产股。我们认为，随着公司盈利一致预期下调（市场悲观信号）、信托融资风险释放及房价调整（开发商悲观信号）、投资增速在年中回落，经济下行（政府悲观信号），地产股将迎来较好的反弹机会，投资者可以介入高弹性的区域龙头股票，同时也可以考虑部分重组股票。

　　4）投资策略及选股思路如何？顺应我们对反弹持续性的讨论，我们依然维持二月间到三月中看反弹的观点，此段时间内调整是买入机会，投资者可以逢低吸纳。股票选择上，我们依然建议三到六个月中期配置龙头/商业，短期重点关注弹性组合；公司方面，A股龙头，万科/招商；商业地产，金融街/中国国贸；高弹性组合，金地/首开/城建。

　　主要风险：

　　政策超预期。

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