解码长沙开发商跑路潮：多在09年10年入市(2)

　　在房地产这个没钱就“玩不转”的行业，没有雄厚的财力，在调控未松动的大环境中显然难以生存。恒广发展集团副总经理柳佳分析：“银行的限购才是真正的限购，对于长沙本土开发商来讲，‘限购令’影响远远赶不上限贷的影响。在长沙，限贷令取代限购令成为楼市的最大影响因素，首套房贷利率大多上浮了20%到30%，即使如此，多数银行贷款还难以及时发放。为免违约，业主不得不私下找寻关系以便打通关节。”

　　在长沙，东方航标事件或许是中小房企“对赌式”发展，导致生存困境的一个缩影。据长沙地产业内人士介绍，东方航标的开发商石湘中原是长沙县春华皮革厂厂长，经营上负债累累，因得政界领导关照，拍下一块地进入地产界。由于开发经验匮乏，结果经营失败，负债加剧，惨淡收场。长沙东方航标楼盘开发商石湘中就是借下高利贷无力偿还，最终债务滚至8亿元之多。

　　据长沙警方披露情况来看，石湘中为从银行获得开发贷款，涉嫌私刻项目公司公章，假借工程合作之名对外高息集资，以筹集项目后续开发资金。“东方航标”在项目尚未封顶、不具备开盘条件的情况下，搞内部认购，以办理VIP卡的方式，多次向公众购房者收取现金，并抛出“VIP5000抵1万”、“2000抵2万”的诱饵。2011年上半年，东方航标资金紧张的消息慢慢传出。8月，该项目停工，业主开始维权，工人讨要工资。8月18日，公司高层石湘中因涉嫌非法吸收公众存款，被公安机关立案侦查。其名下的资产被查封冻结。

　　解码“跑路潮”

　　本报记者采访发现，半年来，长沙深陷“跑路”风波的楼盘或开发商基本上是2009、2010年进入地产圈的，这些地产商并未正确评估市场的消费容量，大力度的调控政策和市场迅速的反应，让他们措手不及——不少开发商拿地容易，后续开发经营难，一个个烂尾楼盘应运而生。

　　湖南省恒广发展集团副总经理柳佳向本报分析了长沙中小开发商“跑路”的三类情况，“第一类是房子预售出去了，可无法按时交房；第二类是房子建好了可是卖不出去，还不了欠款；第三类是买了地，但后续没钱盖楼。跑路说到底还是资金的问题，在长沙所谓的跑路，多数都是躲债去了。”

　　经验不足、误判市场、盲目发展或许是中小开发商选择跑路的一大诱因。柳佳介绍，长沙作为二线城市，市区并不大。 2006年前，地方政府不富裕，基础建设跟不上，于是大量微利出让土地给基建公司，又将基建土地旁边的地划给基建公司作补偿。这些基建公司摇身一变成了一级土地运营商，自行开发或转让开发。

　　自2006年左右开始，商品房供应量出现“井喷”，而销量也由2006年的690万平方米，超常规地猛增至2010年的2140万平方米。不少觊觎行业利润的投资者，投身地产行业，在长沙土地供应量充足和政策环境宽松的条件下，他们游刃有余。但自从2010年针对房地产行业的严厉调控开始后，这些半路出家的开发商就显现出了经验匮乏，对一轮轮调控政策应对不足，而大房地产商先知先觉——首先降价，较早降价占据市场份额，本土一些中小型房企对降价并不热衷，中小房企原本“存货”就不多，降价将直接影响持续开发能力和运营维持，他们死死地握住“价格稻草”。

　　并且长期以来，长沙土地和现房供应量“供大于求”，公务员小区和福利房占有量大，“房市洼地”难以拉动。在背负“房地产市场不健康”的非议中，多数公务员小区低价出售，小区或动用公共财政用于小区道路修建及绿化或享受超低的物管开支，自上而下修建公务员小区，涉及中央驻湘单位、银行、医院等国企及其他事业单位，已是地产界公开的秘密。

　　要求匿名的长沙地产界人士介绍，本土非市场化运作的商品房运作单位有70多家，建筑面积超过700万平方米。从2000年伊始，湖南省政府及长沙市下辖5城区都有运作公务员小区。早在10年前湖南省直公务员小区华盛家园就开始运作，九峰小区于6年前开始兴建。此外，长沙望城县观音岩水库的龙湖住宅小区是湖南省电信实业集团有限公司职工小区，湖南电信还拥有丽景新贵小区，锦成苑是湖南省移动通信公司定向开发的项目，金丝比华利是湖南高速公路管理局集资兴建小区，佳馨园小区是湖南省烟草公司职工房……八方小区是长沙市政府公务员小区，长沙市芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区运作公务员小区分别为芙蓉公寓、仁和？雨花家园、白沙世纪佳园、青竹湖畔小区、金峰小区北院。

　　此外，房地产主管部门对市场预警与有效监管的缺失，以及信息披露的不及时，更让长沙不少业内人士心存忧虑，长沙有关方面自2011年4月份起，不再公布当月房价具体数据，造成部分开发商蒙在鼓中，误以为房价还在上涨。

　　外来规模性地产企业纷纷进驻长沙，也是加速淘汰中小地产商的一大原因。柳佳在谈及大地产商对中小开发商的影响时说：“大地产企业实力雄厚，他们的产品质量、营销理念都给长沙带来了一个新的气象，另外他们的集约化经营，成套的模式开发也使得他们的成本不一定高。这种情况下就有竞争上的优势了，再加上良好的营销理念，本土开发商如果不能学习的话，发展将空间进一步被压缩。”

　　而随着长沙楼市的投资增多后，一些不健康的开发经营方式逐渐暴露。5年前，大多数开发商在拍下土地后仍有资金维持运转，而如今，拿到地后依靠各种方式借贷开发已经成为常态。而自2010年开始中央针对房地产的政策调控，使长沙楼市经历着一次前所未有的考验。

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