房地产行业上半年开发投资与销售数据点评:新开工连续环比上升,维持7月或为拐点判断

维持7月或为新开工拐点判断。6月新开工累计增速-7.1%,较上月下跌2.8个百分点;6月房地产投资累计增速16.6%,较上月下跌1.9%。我们在上月报告中已指出7月公布的数据将继续快速下跌(详见6月11日报告《房地产行业1-5月数据点评:6月可能是全年新开工累计增速最低值》)。目前市场运新情况与我们此前判断基本一致。我们继续维持前期判断,认为7月新开工有望见拐点、投资恢复最快可能要到3季度末、4季度初。

    对房屋均价看法。6月全国销售均价为5743元每平米。均价数据较4、5月有明显下滑。该数据与目前媒体报道的市场涨价存在不符。我们认为造成6月房价明显下降的原因是:1)伴随市场回暖,前期较弱的3、4线城市房地产销售开始复苏。全国销售均价被明显拉低。2)我们维持前期涨价属中高端市场放量造成结构性涨价,而非开发商全面涨价判断。从对北京、上海、深圳、广州、杭州等地6月单月销售前10大楼盘价格分析发现,6月代表性城市销售前十楼盘从此前高端回到中端,这是市场价格下降的另一个原因。

    住宅开发投资增速保持回落,新开工累计同比减少7.1%。1-6月全国房地产累计开发投资为3.06万亿元,同比增长17%;其中商品住宅投资2.08万亿元,同比增长12%,占房地产开发投资的比重为68%。1-6月,全国房地产开发企业房屋新开工面积9.24亿平方米,同比减少7.1%。1-6月房屋竣工面积3.32亿平方米,同比增长20.7%。从单月的情况来看,全国新开工同比减少16.31%,环比增长6.14%。

    销售额累计同比减少10%。1-6月,全国商品房销售面积3.99亿平方米;1-6月商品房累计销售额达到2.33万亿元,较去年同期减少5.2%。单月情况来看,6月销售面积和销售额分别环比增加52%和41%,分别同比减少3%和增加7%。

    行业当月资金来源中其他资金占比有所上升。1-6月全国房地产资金来源达4.33万亿元,较同期增长6%。国内贷款占房地产资金来源的18%,利用外资占比不到1%,自筹资金占43%,其他资金占39%。

    通胀下行,宏观微调利好地产基本面改善。目前市场已经进入“双降周期(降息和降准)”。在7月上旬降息之后,我们判断下旬依旧存在较高“降准”预期。通胀下行后带来的宏观政策微调、预调已经开始对行业基本面产生积极影响。我们继续看好行业3季度销售,认为后期行业基本面反转将推升更大行情。

    估值和投资。截至7月14日,A股市场动态PE在13.26倍,房地产板块动态PE在15.65倍。我们维持前期一线龙头股12倍目标市盈率标准。个股方面,坚持两层次择股:1)强者恒强,看好快周转龙头,包括万科A、金地集团、招商地产、保利地产、金融街。2)受益开发商资金面转好、行业销售向上的世联地产、华侨城A。3)此外,提示二线地产已跌出价值空间,看好世茂股份。

    风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

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