房地产行业一周点评:实体市场去库存持续,调控预期压制板块估值

投资要点

    重点城市房地产行业回暖催发调控预期:上周(7.16-22)房地产实体市场继续回暖,具体表现为 1)重点城市销售持续回升,我们监控的一/二/三四线城市上周销量分别同比上升20%/94%/77%;2)统计局口径6月住宅价格企稳回升态势明显;3)局部重点土地市场出现高溢价。在这一背景下,对政府紧缩的预期引发了地产板块股价在上周的连续调整。上周四(7.19)晚间国土部,住建部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》则进一步压制了近期板块估值。

    去库存,新开工进度制约政策加码:在行业整体向好的大背景下,我们也看到行业基本面的恢复是渐进而缓慢的:1)1-6月全国商品房销售面积同比下降10.0%; 2)1-6月房屋新开工同比下降7.1%。由于新开工滞后于销售及存货的去化,在三季度继续下行的概率很大。综合来看,我们认为尽管为了回应重点城市的市场回暖,在近期政策调控噪音将不断持续,但全国性紧缩政策大幅加码的概率不大。

    持续推荐龙头:在目前的存货水平下,我们预计下一阶段主流开发商在下一阶段将维持以跑量为主的策略,房价出现类似于2009年的迅速大幅反弹从而引发更严厉的调控的可能性小。基于这一判断,我们维持板块中性偏乐观的看法,维持对万科、保利及金地集团的推荐。

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