房地产行业:房地产存货去化速度明显加快

　　长江证券：纵观三季报业绩，可以得到如下结论：第一，虽然销量和收入涨幅收窄，但是随着销售的持续回暖，预计未来营业收入增长速度将再次提升;第二，毛利率和净利率环比小幅下滑，反映了前期的市场不景气，印证了我们在中报综述中的判断。同时销售费用率和财务费用率的一涨一跌，分别反映了当期的销售回暖和资金面放宽;第三，虽然开发商拿地加速增加了资金压力，但是销售的好转也带来了预收账款的提高，行业偿债压力趋缓;第四、虽然行业存货处于2008年以来高位，但是随着销售增速的反弹，存货去化速度明显加快。

　　在销售回暖情况下，大型房企相对激进，从近期的土地成交市场我们可以依稀看出，其土地饥渴依然难以满足。进入9月下旬后，拿地节奏加快，我们统计的典型房企9月拿地38块，较8月增加18块，环比涨幅90%。中小企业尽管近期销售表现较好，但是在竞争日益激烈的土地市场仍较难有作为。

　　行业PE、PB均处在相对高位，但由于前期有一定幅度回调，同时从我们跟着的成交数据来看，行业景气度仍然较好，短期内板块估值下行风险并不高。公司方面，重点推荐土地储备结构完善，有望在的未来发展中抢得先机的保利地产、荣盛发展等。

　　爱信证券：2012年10月份，我们重点关注的10大城市的成交套数环比涨跌各半(武汉、重庆、西安数据缺失)。其中，涨幅最大的是深圳，环比增长30.66%，跌幅最大的是杭州，环比下跌18.15%。同比仍然是全部上涨，其中成交套数涨幅最大的是南京，上涨92.19%，涨幅最小的天津上涨10.93%。成交价格方面，10大城市环比全部上涨，除厦门环比上涨1.81%，北京环比上涨0.77%之外，其余城市的涨幅均在0.5%以内;同比方面，涨跌各半。涨幅最大的厦门上涨6.03%，跌幅最大的西安下跌4.53%。整体来看，目前楼市量价均维持较为稳定的状态。

　　政策面上，多地微调公积金贷款政策。由于公积金贷款政策的调整依然是本着支持自住需求的原则，因此基本都得到默许。公积金贷款政策的调整，一方面可以缓解部分购房压力，另一方面也有利于稳定市场预期。因此，这也是近期地产股较为活跃的原因之一。另一方面，人民币升值，对于热钱涌入带来国内资产价格上涨的预期也从一定程度上推动了地产股的上涨。但我们认为，在目前限购条件下，热钱对楼市需求的直接影响有限，建议选择有安全边际的品种介入。

　　海通证券：2012年三季报上市地产企业累计预收款达到4745亿元，处于近3年以来最高水平。考虑到部分优质地产企业已制 定股权激励，我们认为优质公司2012年业绩增速已全面锁定。

　　估值方面，截至10月31日，2012年A股市场PE(TTM)在12.78倍，房地产板块PE(TTM)在14.72倍。三季报显示，地产企业预收账款、资金流均处于过去三年最高水平。由此来看，行业基本面已经实现反转。市场前期所担忧的破产等风险目前完面释放。因此，相对其他周期行业而言地产基本面最好。板块有望成为市场估值切换的主要选择品种。

　　建议标配行业超配个股的逻辑在于行业资金面转好代表后期降价空间逐步减小。房价的任何上浮趋势都可能带来市场对板块的重新担忧。我们建议对业绩锁定性强，具备估值切换潜力的地产个股坚定持有，看好龙头(招保万金)+二线确定性品种(首开、荣盛、滨江、金科和华夏幸福)。

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