2012年1-10月全国房地产运行数据点评:低基数上销售增长,资金面改善利投资恢复

　　事件:

　　2012年11月9日,国家统计局公布2012年1-10月国民经济主要指标数据,同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。

　　点评:

　　1)销售同比维持高增长,环比小幅上升: 10月单月商品房销售面积及销售额分别同比上升23%及32%,较高的增速主要由于去年同期较低的基数。季调后商品房销售面积环比九月上升1.8%。1-10月商品房累计销售面积同比下降1.1%,累计销售额同比上升5.6%。2)新开工降幅收窄:1-10月商品房累计新开工下降8.5%,比1-9月上升0.1个百分点,10月单月商品房新开工同比下降6.4%。由于行业整体流动性的改善,我们维持新开工将逐步回暖的判断。3)资金来源持续改善:1-10月国内贷款累计增速11.6%,较1-9月上升1.5个百分点。由于销售额继续回升,1-10月其他资金来源(主要为预售款)同比上升12.0%,相比1-9月上升2.4个百分点,与三季报显示主要上市地产企业现金流状况相吻合。从中指公布的百城价格指数来看,10月价格环比涨幅与上月持平。我们维持对板块的推荐,并认为龙头企业将最受益于行业的周期性恢复,维持对万科A、保利地产的推荐。

　　1-10月全国商品房销售面积7.87亿平米,同比下降1.1%,降幅较1-9月缩小2.9个百分点,累计销售额4.63万亿,同比上升5.6%,升幅较1-9月扩大2.8个百分点。其中,1-10月住宅销售面积7.01亿平米,同比下降1.2%,同比降幅继续收窄,累计销售额3.88万亿,累计销售额同比上升6.6%,升幅较1-9月扩大3.3个百分点。部分由于低基数,10月当月住宅销售面积同比上升25%,环比下降7%,住宅单月销售同比涨幅为年内最大值。销售额同比上升35.3%,销售额同比连续5个月上升,本月升幅为本年最大。从区域上看,东部地区销售面积累计同比上升,其他地区销售面积累计同比则有所下降,但降幅均有所收窄。1-10月东部地区商品房销售面积同比上升1%,中部地区下降1%,西部地区下降6%。 从城市情况来看,统计的23个主要城市1-10月累计住宅销售面积同比增长34%,10月当月同比增幅约53%。10月主要城市销量环比9月下降2%。一线城市9月销售面积平均同比增幅约55%,二线城市平均同比增幅约31%,限购城市销量同比高于全国水平。从全国的数据大致测算,10月三、四线城市整体的销售同比上升22%左右,虽然三四线城市销售情况仍弱于一二线城市,但本月同比增幅为本年最大值。在9月份高推盘的背景下,本月多数城市库存有所下降,但从绝对量上看可售面积去化并不明显。10月二手房市场销量较上月继续下降,降幅达20%,较去年同期仍有较大幅度上升。

　　10月商业营业用房投资额有所上升,其他主要指标与上月持平或略有下降。10月办公楼投资额小幅下

　　降,其他主要指标均有所上升。

　　10月当月全国商品房新开工面积1.18亿平米,同比下降6%,在上月新开工数据超预期下降相比,本月新开工仍同比下降,但降幅缩小。1-10全国商品房新开工面积14.7亿平米,同比下降8.5%,较1-9月8.6%的降幅小幅回升。

　　1-10月全国商品房施工面积53.8亿平米,同比增长13.3%,增速相比1-9月下降0.7个百分点,相比去年全年的25.3%仍有所下降。施工面积增速仍然处于从去年至今的下降通道中。

　　1-10月全国商品房开发累计投资额5.76万亿,同比增长15.4%,增幅与1-9月增幅持平。9月单月投资额同比增长15.5%,较9月上升1.3个百分点。

　　开发企业资金来源增速上升。2012年1-10月房地产开发企业资金来源7.64万亿,同比增长11.6%,增速较1-9月上升1.5个百分点。其中,贷款资金增幅继续回升,1-10月累计同比增速为14.7%,相比1-9月上升1.8个百分点,也高于去年全年的0.2%的增速;由于销售额继续回升,1-10月其他资金来源同比上升12.0%,相比1-9月上升2.4个百分点,本年来其他资金来源累计同比连续四月回升;自筹资金增速也略有上升,1-10月累计增速为11.7%,相比1-9月上升0.3个百分点。

　　风险提示:政策加码,行业销量下滑。

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