中投证券：一线房价存上涨压力

　　投资要点：

　　一二线城市住宅成交平稳，淡季不淡。本周23城市一手房成交面积环比升9%，同比升82%，较9-10月周均成交高17%，较7-8月周均成交高5%。

　　一线成交成交仍相对好于二线，虽然本周一线城市成交环比略有回调，但同比增幅仍明显高于二线。一二线需求相对旺盛，近期政策相对稳定使购房者对房价看跌预期有所改变，积累需求释放，加之目前可售存量的绝对水平仍处高位，因此一二线市场呈淡季不淡态势。但三四线城市由于供求不平衡成交依然较差，市场分化明显。

　　一二线城市二手房成交亦表现平稳。6个重点城市二手房成交面积环比升4%，较9-10月周均成交高10%;同比升105%。

　　成交均价震荡持平，一线城市房价存在上涨压力，二线较为稳定。本周10城市一手房均价环比多数小幅上涨或持平，涨幅多在10%以内，在正常波动范围内;近期多数城市分区均价亦较为平稳。从楼盘销售情况来看，一线城市以北京为例，近期楼盘打折优惠幅度持续减少;二线城市楼盘价格较为稳定。

　　一线城市可售量开始吃紧降至8个月以下，二线较为稳定。一线城市中，除了统计口径为商品房的杭州以外，去化时间都已降至8个月以下，其中北京7.7个月，上海6.3个月，深圳8个月，广州6.6个月;二线城市苏州、宁波、青岛、福州、厦门、东莞去化时间都在8个月以上。

　　近期一线城市尤其北京刚需房源供不应求，改善需求也较旺盛，房价持续上涨，引发改委急查购房资质造假，多方频繁表态加快“房产税”试点扩大，政策紧箍咒又起。市场分化明显，一线城市可售量开始吃紧，二线城市较稳定，三四线城市去化仍不理想。预计两会前调控更多为喊话及行政干预，极端情况下可能披露扩大房产税试点城市，将制约后续板块估值提升。中长期仍看好招、保、万、首开、城建、中南、环球、世茂及正提速发展的泛海。

　　风险提示：调控超预期，企业销售远低预期。

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