近期房地产相关政策点评:政策面波澜不惊

　　事件1:中共中央政治局12月4日召开会议,分析研究2013年经济工作,提出要加强房地产市场调控和住房保障工作

　　点评:中央表态总体符合市场预期,预计市场反应平淡。

　　房地产供应结构的不合理、部分地区房地产价格的虚高以及房地产过度的投资需求对资源配置的扭曲三个主要因素决定了政策对行业的调控方向是压制性的。供应结构的不合理通过保障房的建设、差别化信贷措施的导向加以解决,目前来看,保障房建设力度和对扩大市场供给的积极作用还有待加强,后者作为市场的需求导向对开发商已经产生了积极的效果,针对首套置业和改善型需求的中小户型占比有明显上升;房地产过度的投资需求通过限购限贷等行政干预手段也得到了一定程度的解决,尽管不少地方政府存在局部放松的情况,但已对投资需求的预期已经产生了根本的影响;而部分地区房地产价格的虚高目前来看,依然存在。因而压制性的调控思路短期内也不会发生转变。

　　我们认为目前住房价格的大幅上涨和影响面的扩大才有可能引发政策的紧缩,目前不管是从一二线的新房均价波动范围还是从百城价格指数来看,并未呈现房价一致上涨的态势,所以政策面平稳的基础依然存在。

　　保障房建设目前正在稳步推进,根据住建部统计,今年1-10月份,全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,完成投资10800亿元。保障房对市场供应结构调整的积极作用预计会越来越明晰。

　　热点2:财政部部长谢旭人近日表示,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税等。他说,要统筹推进房地产税费改革,对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验,研究逐步在全国推开,同时积极推进单位房产的房产税改革。

　　点评:房产税短期影响十分有限,更多是在心理预期层面,不必过于担忧。对房产税,我们有以下观点,其一:房产税试点城市的扩大和最终实施的大方向是确定的,最终会作为一种税收制度长期存在;其二:由于土地所有权的根本差别,房产税的最终效果预计不会像欧美国家那边实习普遍征收,针对高端物业或多套房征收是大概率事件,实质性影响相对有限;其三,房产税的征收需要厘清房地产开发、交易和持有环节的各类税和费,从法理上界定土地出让金、土地增值税、房产税的关系,为房产税的推出奠定理论基础,房产税征收标准的依据与住房信息联网、个人财产公示、家庭人员组成及变动等密切相关,房产税的征收又与税务、房管、财政、司法等部门联系密切,期间有大量的障碍要去克服,因此我们认为目前离其真正实施的距离还很遥远。

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