地产信托后市难涨

 

    随着坊间反复的收紧传言，最终落实为银监会对20家重点信托的窗口指导，监管层为地产信托降温的态度已是板上钉钉。
   
    在指导思路上，20家信托将根据房地产信托余额与新增规模排名分为两队：余额较大的信托，要实现“稳中有降”；新增规模较大的，则要求“严格控制增速”。

    5月23日～6月12日，从31.7亿元、29.9亿元到16.1亿元，地产信托的成立规模实现了今年以来的首次连续3周逐周下降。

    考虑到政策的持续性，作为被降温方，方宏（化名）表示，未来市场的地产信托增速将放缓。而他所在的公司恰因为上半年地产信托投资力度过大，在5月中旬，已被银监会明令要求稳中有降。

    “发行断档并不能说明资金紧张，相对于全年，单是维持今年前4个月的地产信托余额，就已是很高的增长率。”北京一家信托公司研究人士表示，作为地产行业重要的直接融资渠道，信托并不会被刻意压缩，仍将保持相对稳定的融资量。

    用益信托工作室分析师李旸也表示，监管层对信托的降温关键还是在于对信托市场风险的把控，为了破解监管把控对信托公司的压力，“在信托公司自身开发和培育业务新的增长点，逐步降低房地产信托业务的比重的同时，监管部门也应出台具体的扶持政策，引导信托公司调整业务结构，支持信托公司参与保障房建设和其他等新兴产业的发展。”

    部分信托兑付困难

    随着地产行业调控的深入以及房地产信托规模的异军突起，进入5月，先是传出月初将出台收紧房地产信托新规的消息，市场的担忧还尚未来得及让银监会的辟谣安抚，旋即又被地方银监局叫停房地产信托的情形引发恐慌。对此，5月17日，银监会不得不再次出面澄清。

    与之相对应，这段时间信托成立的规模也大起大落，“恐慌本身就已经说明投资者对于调控风险的担忧，对继续投资的信心不足。”上述北京信托人士表示，出于忧虑，部分贷款类信托以及用应收账款认购劣后级的结构性信托出现了认购不足，地产信托计划的推介时间也越来越长。

    纵观此段波澜中的各个事件，莫不由“风险”二字串联。如此，地产行业是否已经到了必须进行风险重估的程度？

    数据显示，一季度地产行业就吸收新增信托资金近400亿元，而此后的4、5月份，信托资金更是分别以单月255亿元、241亿元的规模涌入地产行业。

    “目前，在接触中，已经有1/8到1/10的信托项目产生兑付困难。”在方宏看来，尽管前5个月的销售行情不错，但今年全年的投资计划也普遍偏高。

    对此，中部某信托人士表示，由于融资渠道变窄，计划中的信托置换资金无法到位，确实使部分信托投资项目无法退出。

    此前某私募基金经理曾向记者透露，自去年以来的此轮调控风暴中，已经有到期无法兑付的信托资金找到该基金，希望由基金进入。“为了自己退出，这些人都会帮着项目寻找下一个投资者。”

    “但不可回避的是，危急时刻信托能否寻找到接替资金永远存在概率问题，幸运不可能每次光顾同一扇门。而这些情况，监管部门不可能不掌握。”方宏表示在每月上交的风险监测表中，对于3个月内到期兑付的房地产信托项目，银监会曾要求必须填列第一、第二及其他还款来源，“这就是为了防止部分缺乏还款来源的信托项目被隐藏。”

    急刹车之虞

    尽管5月当月的地产信托规模再创天量，但每周拆分来看，从5月第二周首次对10家信托窗口指导开始，一直到6月12日，无论是总规模还是平均规模，房地产的投资增速都在逐周回落。

    在方宏看来，增量连续下滑，主要还是窗口指导对20家信托公司有业务限制作用，对其他信托公司产生威慑，这就无形中增加了信托投资的审慎。

    “目前看来，货币政策以及地产行业调控下半年将依然紧缩，出于风险防范与一揽子的社会融资总量考虑，对于地产信托的风险监管既不会过于放松，但也不会让信托渠道过于狭窄。”同时，上述中部的信托人士表示，“如果地产行业风险急剧增加或部分信托公司违规大量发行地产信托，下半年并不排除监管层对地产信托的急刹车。”

    一旦地产信托增量回落，问题也会随之而来。“高盈利产品不多，短期内也很难找到合适的投资替代，除了个别国企背景的信托公司没有盈利压力，大部分信托公司都会对削减地产信托业务感到负担。”上海某信托人士的怨言极具普遍性。

    在这一观点驱使下，大部分信托公司都在为自己考虑各种可能的应对路径。

    一位来自于被银监会要求“控制业务新增速度”公司的人士甚至向记者表示，“假如做乖乖虎，则担心此次窗口指导之外的信托公司趁机大量发行地产信托。”

    与此同时，记者调查发现，为了继续投资地产而规避限制，受启发于当年突破证券信托账户限制，有限合伙也正在被一些地产规模受限的信托公司酝酿用于PE投资。

    “这个不会管用的，监管层看的是最终投向。”方宏认为。

    在当前大环境对住宅开发类投资产品监管趋严的背景下，部分信托公司也在考虑如何利用商业地产与保障房的崛起来掘金。

    目前中融信托、湖南信托、新华信托、中信信托等多家公司都表示希望在保障房信托市场分得一杯羹。考虑到产品的融资能力，多数的保障房信托都设计成了“保障房+商品房/商铺/商业配套”的模式。

    某国企背景的信托公司人士向记者表示，作为银监会与央行调研资料的一部分，其已向监管部门建议加大对信托资金投资保障房的政策支持。“比如，将保障房信托业务剔除出窗口指导范围；允许人民币理财对接用于保障房的信托融资类信托等；针对公租房、廉租房集合信托产品，引导信托公司采用标准化的信托操作模式，进而帮助信托公司构建此类信托产品的二级流通市场，便于投资者随时转让所持有的信托受益权。只有这样，信托公司参股公租房、廉租房项目投资运营主体，或提供长期项目贷款，才具有可行性。” 
 
 

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