诺安基金朱富林：目前是投资REITS好时机

　　新浪财经讯 8月15日下午消息，诺安收益不动产基金拟任基金经理朱富林在今日北京举行的REITs投资研讨会上提出，基于未来海外市场的长期低利率，相对于股票和债券，投资REITS是一个非常好的时期。以下为朱富林演讲实录：

　　朱富林：大家下午好，我对这个产品再做一些简单的介绍，第一个为什么这个产品大家要在这个试点我们要设计这样一个产品，随着中国传统以来对于不动产的投资具有比较大的热情，从目前来看我们中国向来喜欢炒房子，但是真正做房地产投资的应该是中国从05年之后没有一个很大的周期，就基本上都是赚钱的，所以中国向来对不动产投资抱有一个巨大的热情。但是目前我们的情况大家如果在现阶段，我在前年年底跟去年初的时候当时我去卖那个基金很多人就谈到对房地产的看法，我就提一句可以买房子不要买房地产股票，现在一方面房价虽然持高不下但是在政策上调整已经是非常严格的了，原因很简单就是中国目前的通胀压力是非常大的，而且在可见的将来两三年还会维持在一个非常高的通胀，第一个就是全球的流动性是非常泛滥的，一个方面就是美国他拼命的在印钱，而在短时间内他不会改变他的国策，他的利益所在，我们当然了央行也是有权力，如果对于自己的老百姓他也是可以这么搞的，就是说在目前的状况下美国的流动性还会延续相当长的时间，只有一种情况会掉下，这个时间会比较长，我估计可能要到13年，第二个是美国是不怕高增长，因为他全球流动性的来源，所以他的容忍比较高的通胀。在我们国内我们央行其实也发了很多钱，因为我们的成本相对来讲比较高，所以我们一直在负债建设，我们本身的流动性释放就比较充分了，所以在这种情况下我们通胀压力是比较高的，但是在目前这个阶段你要想互利也很难。

　　这个是我们列出来限购的一个措施调控，现在在国内房地产这一块已经是比较困难的了，那么有没有一种产品就是说让你投资房产的时候第一个相对来说有保障，第二个不要那么麻烦，因为它手续非常麻烦而且成本非常高，你要想卖出去的时候也很难的，就是我们这边有很多豪宅开的很高，就是他的交易非常高不太容易交易，所以我们在REITS这个产品就是减小了你的交易成本，REITS这个东西在国内应该是一个首创，因为我们以前在国内是没有这个资产类别的，在国外是一个非常好的类别，而且时间相当长了，在这个类别的投资通常会达到15%左右的一个资产的配置。

　　刚才简单的介绍了一下情况，那么我就再简单的再介绍一下到底什么东西是REITS，REITS是这样你做一个商业地产的话也就是所谓的不动性地产，它的收益来自于两个方面，一个是本身的增值，一个是租金，而作为基金投资人他的收益也是来自于两个，第一个是来自于分红，你 90%以上的基金必须来自于分红，第二个是基金本身的升值，它的好处是什么东西呢？就是它相对来说在资产总类里面它比股票的波动性要小，它也有波动因为它很多的上市的REITS它自然有一个波动，很多的这个REITS的收益率能达到15%，所以他15%的收益率就得保证，就像你拿了一个房子你出租他的租约可能是20年的，他都是很长期的，所以这种合约通常不是经济哪怕这方面有很大的波动，他通常这个租金是不会改变的。哪怕你这个是资产，就是他虽然资产价格在上下波动，但是租金是非常非常稳定的，这个资金可能会有一个上下的调度，但是你的租金是稳定的，随着整个租金的上涨是一个比较持续的上涨，而且尤其你买的物业价格比较低的时候你的租金比较高了，所以这个REITS的特点就是这个特点。

　　第三个就是REITS还有一个特点它实际上从我们专业的角度上来看就是在同等产品下收益率比较高的品种，我举个例子就是债券你最大的好处就是把你的本金收回来，但是他最大的问题就是外面收不回来，风险很大，股票增长会很大但是你承担更高的风险，这个就是它的租金通常要高于债券的收益率，所以通常这种REITS本身的分红率比债券要高，第二个他不动产额外的升值在这块，三到五年基本上这个资产随着上下游波动但是总的在上涨的一个趋势。

　　那我们看一个例子，你看美国纽约大厦的广场租金是提高11%他是价格的关系，再看佛罗里达的购物中心他是属于上市人不动资金持有的，再看这边澳洲的一个购物中心他的收益率达到13.3%，所以都是比较高的，比方你在08年如果买了很多的房产的话就跟你买了自己住的一样的你放租你的收益率当然是高的。

　　你看这些产品物业的所有权基本上不属于个人也不属于政府基本上都是属于上市型的这种不动产基金，所以你本身来你只能通过，它的单体的价值也比较大你不太可能单体的买到，所以这个只能通过不动产资金变相的买到。

　　很多人担心人民币的升值问题，我们人民币的升值是对于美元升值，对于其他的货币基本上都是贬值或者持币，他有美元的一个问题，但是还有50%也就大概4千亿元的规模，所以我们当时设立这个产品的时候对于货币方面我们有了一定的认识，能够对我们在货币走出一个判断的时候我们能够进行调整，而不是说被动的全部推给市场。

　　第二个这个产品它的收入是来自两方面，一方面是本身的分红，第二个是它本身上涨。

　　我们投资角度是两种方法就是结合，结合就是做宏观的一个判断，就是对国家的经济，政治，对这个国家的税收，对这个国家的货币我们会进行一个判断，判断之后我们在短时间判断人民币对于美国还是要增强的，你像他对人民币的升值可能是7%，这种情况下你又有5%的收益再加上7% 的升值收入相当可观，就是说你要挑好的什么是好的呢？好的就是管理的好，物业的资质好，然后他手上有并购的机会，就是他跟其他的股票概念其实是差不多，那么为什么要选择诺安不动产的基金？因为第一你没得选择，第二个就是它是一个物业收租金。

　　这个产品它能够帮助你，我们投资者有两种人一种就是他作为证券投资客他对这个资产总量有这个兴趣，还有一个就是你们债务的两种人他不炒房子的，而炒的商业地产相对来说比较稳定的一些东西，所以你哪怕低1000块钱做这个投资。

　　然后刚才白总也对这个商业地产，就是整个收益不动产的收益到底是怎样的做了一个简单的介绍，其实你们中间如果有对投资比较感兴趣的你会发现在过去10年间他能达到10%，而我们上升是5.3%，然后美国是说百分之二点几，所以它的收益率从过去历史来看过去的表现是非常优越的，第二个在过去的十年将在我们国内大的包括债券，包括现金，包括能源这个里面在过去的十年之间在这个大的类别里面他排名是前二的，也就是说他很多时候跑赢了。

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