北京楼市特价房增多价格调整幅度加大(2)

来源：新京报作者：采集发布时间：2011-09-02 04:20 搜集整理：中国产业网

　　“1.3万元/平米的房源仅限一层的55平米开间，特价的整体均价在1.4万元/平米左右”，记者以购房者身份致电，润枫领尚销售人员表示，特价房源中70平米南向一居均价近1.4万元/平米，而87平米三居均价在1.35万元-1.44万元/平米左右，目前交2万元办卡后可享按揭9.7折，全款9.6折，且2万元冲抵总房款，折后单价比之前的报价“直降了四五千”。

　　记者分别咨询的两位销售人员都表示，项目预计9月中旬开盘，原本排号时间已结束，但由于客户不太多，所以仍能参加。最近一周由于公司加大了宣传力度，排号客户骤增，拿出来做特价的两栋楼位置远离马路，朝向也更佳。

　　业内人士表示，由于建委规定楼盘实际销售均价比拟售价只能低不能高，所以拟售价格普遍虚高，参考意义不大，但从近1.8万/平米的签约价到1.3万/平米，润枫领尚的价格的确出现了大幅跳水。

　　“开盘是拿到证就开了，价格(原价)摆在那里，消费者觉得合适就买，不合适就走，”郑德强强调，企业有自主定价权，根据市场的情况来灵活变化。当记者询问润枫领尚的其余三栋楼是否也会相继降价时，他表示暂无此计划。

　　著名房企某项目

　　特价房售出约10套

　　所在板块：昌平

　　原价(6月开盘均价)：23600元/平米

　　现价(特价房)：22000元-23000元/平米

　　今年6月，位居上地东的著名房企某项目首期入市，这是该房企的又一个区域标杆项目。项目规划共两个地块，6月一地块950套房源全部领证推盘，认购日销售率超过六成，为当时调控下相对热销的楼盘。

　　近日，记者从开发商相关负责人处获悉，目前950套房源还剩下约200多套。8号楼以及9号楼推出了少量特价房。据记者了解，该项目户型以86、99平米两居、两居半和105平米三居为主，为针对刚需客群的精装小户型产品。今年6月开盘均价约为23600元/平米，目前推出的特价房出售约10套左右，“但是特价房在户型以及楼层上相对较差，这些特价房销售均价为22000元/平米-23000元/平米，平均比6月开盘均价低约1000元/平米。”

　　对于以特价房形式隐性降价的问题，项目相关负责人表示，特价房房源与其他房源存在差异，此举是随大势的销售方式。

　　据记者了解，该项目二地块房源本预计今年10月入市，近日项目相关负责人表示，二地块房源的入市时间，则要看一地块房源消化速度后确定。

　　远洋一方

　　力求快销一次性推近800套房

　　所在板块：朝阳管庄

　　原价(签约单价)：21000元—22000元/平米

　　现价：未定，预计约20000元/平米

　　“远洋一方三期争取在中秋节开盘，共20栋楼、近800套房源同时推出，”8月31日，远洋地产相关负责人告诉记者，三期具体开盘时间还需等待预售证获批，由于房源数量大，大部分产品设计都针对刚需购房者，公司决定采取快销策略，但目前还在商讨定价中。

　　北京房地产交易管理网显示，截至9月1日，远洋一方于3月、5月、6月三批取证的共745套房源目前已签约712套，签约均价为21000元—22000元/平米。

　　8月31日，记者以购房者身份咨询时，项目销售人员表示二期房源基本已售罄，仅剩二十来套尾房，多为一层或顶层房源，销售均价为23000元/平米。三期为5—11层花园洋房，得房率在86%以上。三期最小户型为66平米纯南向一居，预计价格为2万元/平米，而76平米两居为西北、东北朝向，预计单价还将比2万略低，目前还未确定排号、登记时间。

　　“我们在考虑定价时，暂时觉得三期价格不应该和二期有太大差别，”该负责人指出，由于楼栋所处地块位置的差异，三期部分房源的景观资源条件不如二期，这些因素会反映在定价中，其余的户型、设计等产品属性没有过多差别。

　　而上述销售人员表示，三期近800套房源货量太大，公司希望拿到预售证就迅速卖房，所以开盘时价格再上涨的可能性不大，而未来是否还会降价则“不太好说”。

　　该负责人坦言，推向市场的房源并不由开发企业控制，建委规定，统一批次规划建筑证内房源需统一取证，远洋拿了证就会开盘，近800套房源一次性推出，虽然目前市场由于限购和观望不太乐观，但由于远洋一方是区域内明星楼盘，三期结构产品也偏重刚需，公司较有信心，定价合理的话开盘去化率仍有把握在四成以上。

　　■ 分析

　　部分区域房价近探底

　　今年7月，珠江拉维小镇在通州率先打出14500元/平米的价格；8月，华业东方玫瑰推出14500元/平米起的特价房；近期，金隅·花石匠也将少量特价房价格调到14500元/平米左右。对于通州目前这一价格水平，不少业内人士认为已经接近探底了。

　　在通州多位开发商看来，去年以来新成交宅地地价，给出了市场对通州未来房价的预期。在近期推出特价房的金隅·花石匠旁边，就有一宗去年华远拿下的地块。去年11月，华远地产联合盛世新业拿下梨园砖厂村居住用地，15.71万平米普通商品房楼面价在8000元/平米左右。再考虑3000元/平米的建安成本，再加上其余财务成本、营销成本和开发商利润后，预计华远地块入市价格不会低于16000元/平米。

　　而华远的楼面价在通州还不是最高的。去年成交的宋庄地块成交价格在8300元/平米上下，金隅大成梨园地块楼面价更是达到10500元/平米。这一地价和现在14500元/平米左右的房价仅相差4000元/平米。

　　另一方面，随着灵活定价项目对市场需求的消化，单纯降价已很难撬动更多的市场需求。降价无法带来有效成交，开发商也会丧失降价的动力。

　　不过也有开发商表示，由于在售项目地价这一主要成本各异，部分楼盘仍有进一步降价的空间。

　　在房山，新盘翠林漫步9月开盘12500元/平方米起，房山区域开发商认为其降价空间已经很小。而另外一些价格较高的楼盘还有调整的余地。除从成本角度考虑外，包括北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在内的业内人士还表示，今年底地铁9号线即将通车，这一利好将为房山楼市托底。

　　对于今年热点之一的昌平区域未来走势，机构分析人士认为尚需进一步观察。昌平今年供应量也较为集中，近期区域品牌开发商刚刚开始释放降价信号，影响是否发酵尚难定论。此外，昌平区域洋房、别墅等高品质项目较多，成本、品牌都将成为价格的支撑力量。