逆市拿地“抄底”时机来临？

 

    中粮10．87亿元取得上海市两宗普通商品房用地权，加入万科、保利、富力等大型房地产开发商近来频频拿地的行动之中

    又一家房企加入拿地大军。

    中粮地产 （000031）10月13日公告称，取得上海市的两宗普通商品房用地权，总成交价约10．87亿元。

    这是今年以来中粮地产第一次如此大手笔的动作。

    而最近两个月来，万科、保利、富力等大型房地产开发商频频拿地的势头，正将土地市场抄底的讨论推向高潮。

    伺机拿地引发抄底争议

    中粮地产本次取得的两宗地块位于上海市奉贤区南桥新城，总面积共计约10．7万平方米。

    “从区位上看，这是上海的价格洼地。”上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成10月13日对中国经济时报记者说。

    据周建成介绍，长期以来，奉贤区在上海是不受关注的地区。在上海房价几轮上涨过程中，奉贤区的房价并没有提升，是价格尚未透支的地方。随着南桥新城成为上海七个新城之一，“十二五”期间，该区的重要性提升很多。

    和目前全国冷清的土地市场类似，上海此次土地竞拍的参与企业并不多。中粮地产以底价拿下了前述地块。

    “我们不敢说是在抄底。但说实话，由于目前宏观调控比较严，土地市场竞争没有那么激烈。拿地肯定是为了公司实际发展的需求。 ”中粮地产相关负责人10月13日对中国经济时报记者说。

    中粮地产只是近期拿地企业之一。公开报道显示，万科9月份新增8个项目，拿地涉及金额已近百亿元。保利地产斥资49．5亿元分别在重庆、东莞、天津三地获得超过53万平方米的商住用地。中海地产、招商地产和恒大地产等也表现积极。

    在周建成看来，只要“账上有钱”，房企现在进行土地储备肯定是时候。 “现在不一定是最低点，但肯定是底部。 ”

    中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国经济时报采访时认为，在房地产行业发展中，大型房地产企业的扩张优势非常明显。在当前政策调控下，大型房企通过自身融资能力，适时扩张土地储备，资本运作成本将降低。

    不过，并非所有观点都认为房企举动预示着抄底土地市场。安信证券报告认为，随着年底前土地供应高峰到来，房企拿地整体上会较上半年明显增加，但目前拿地既不代表房企认为抄底时机到来，也不代表房企对市场的预期已转为乐观。

    房企究竟是否差钱？

    有“风向标”之称的一些房地产企业已经行动，其他企业会如何？

    “现在很多企业不拿地，并不是不想为，而是不能为。 ”周建成认为，在目前情况下，所有企业都会考虑拿地，但现在大部分房企在促销售、减开工、不拿地。原因就是没有余钱。

    值得注意的是，在买地之前，今年以来，中粮地产已经三次出售招商证券的股份。

    不仅如此，投资多元化的中粮地产，近两年来先后已通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股权。有评论说，投资收益是支撑中粮地产业绩的重要因素，但在当前信贷收紧，资金紧张的情况下，中粮地产的出售行为是无奈之举。

    不过，中粮地产相关负责人在接受本报记者采访时称：“我们前段时间刚刚通过关联方贷款，目前资金状况相对来说不是那么吃紧。”该负责人称，金融资产不可能长期放在那里，中粮地产的出售行为是基于整体考虑，目的主要是为了发展主营业务。根据2010年年底股东大会的授权，公司肯定还会陆续出售金融资产。

    房地产调控高压下，房企资金链目前究竟如何？ 韩长吉表示，从上市的100多家房地产企业的上半年盈利情况来看，大型房企通过全国布局，调整开发销售节奏加快了资金回流速度，项目量逐渐增加；而中小房企由于资金压力，部分企业采取了跨业经营、全面收缩的策略。整体表现虽然为“盈多亏少”，但是负债率稳步上涨，现金流下降，行业发展不容乐观。

    不过，据周建成介绍，就上海市的房地产上市企业而言，今年上半年，到位资金没有花掉的有2000多亿，投资有900多亿，整个行业的资金并不紧张。而具体某个企业的状况就难说了。不过，目前还没有看到标杆企业倒闭，说明资金还是相对宽裕的。

    周建成认为，房地产调控加上宏观经济紧缩政策导致目前房地产整体形势比较恶劣，而有些企业不投资，主要还是对市场的长远预期比较犹豫。不过，在他看来，明年春天宏观经济紧缩的状况应该是拐点，房地产企业不必过于悲观。

    而在韩长吉看来，由于宏观经济走势并不明朗，中央短期内出现松动政策的可能性非常小。从经营角度来看，未来房地产行业集中度将上升，两极分化严重；从价格趋势来看，在限购的影响下，未来房地产价格在重点城市将保持平稳，波动幅度较小，二三线城市有可能在限购深入调控下，出现大幅价格下调。

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