鄂尔多斯2000亿民间资金危急：房子伤了票子(2)

　　这笔巨资掌握在投资知识和经验匮乏的当地老百姓手里。“这里的人股市看不懂，投资又不愿意出鄂尔多斯，手里拿着那么多钱光放在银行里吃利息还觉得可惜。怎么办？”鄂尔多斯市人大常委会委员、律师协会会长田生良自问自答，“放贷，主要是把钱借给煤矿和房地产。在房地产最狂热的时候，甚至是求着房地产商借他们的钱。”

　　当地的共识是，2010年之前，如果鄂尔多斯的开发商新开一个楼盘，通常50%的资金来自民间借贷。

　　“有些开发商更加疯狂，整个楼盘都是借民间资本建起来的。”蒙商投资集团总经理撖小刚告诉南方周末记者，只要赶在2006年到2010年上半年鄂尔多斯房地产的黄金期把房子脱手就没事，还能赚钱。

　　2010年后，由于信贷紧缩和调控，新开楼盘更是70%的资金都来自民间借贷。

　　鄂尔多斯人不仅把钱借给开发商，而且热衷买房。

　　“暴富之后，大家疯了一样的去买房子。那个时候，凌晨一两点大家就去排队等着拿号买楼，如果有人插队，会招来拳脚相加。”撖小刚想到当时的震撼场景忍不住笑了笑，“最疯狂的印象是，700套房子一开盘就被100个人瓜分了。如果觉得订了房不想要，就连转卖名额都能挣不少钱。”

　　2010年上半年之前，鄂尔多斯楼市不存在营销概念，盖房不用设售楼处，人们看看模型沙盘就把房子买了。在最疯狂的时期，开发商只要拿下土地、做完规划，就敢卖房。撖小刚说，“真是疯了，期房就能全部卖光”。

　　买房子的人大部分都是本地人，其中又有大部分是民间资本的放款人，拿着赚到手的利息去买房。这些买房者即使有钱付全款，也还是只交30%首付款，70%向银行贷款，自己的现金留着放高利贷。

　　高和投资董事长苏鑫从2010年4月开始对鄂尔多斯房地产以及金融市场进行调查，在和政府主管官员以及近30位资产过亿者聊过之后，苏鑫写了份报告，题目是《没人能看懂鄂尔多斯》。

　　谁勒住了民间资本的脖子

　　开发商没钱还庄家，庄家没钱还放款人，进而演变成一桩桩诉讼案。一只原本要扼住房地产的手，同时勒住了鄂尔多斯民间资本的脖子。

　　但是房地产很快出现了问题。

　　“在常住人口不到200万人的地方，热火朝天的盖了5年房子，卖得很快、房价还很高。你觉得这正常吗？”鄂尔多斯市亿恒小额贷款公司总经理康华说。他在2010年初结束了在乌海商业银行二十余年的工作，回到老家东胜，看到遍地的施工工地，第一个想到的词是“泡沫”。

　　撖小刚的另一个身份是鄂尔多斯工商联合会常委，据他估算，截至2011年底，从东胜铁西区到康巴什装备制造基地办公区里的新建商业楼宇，平均给每个鄂尔多斯市区注册的企业分两层，那些楼还能空一半。

　　即便如此，鄂尔多斯城市空中的塔吊从未曾停歇过。2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积1300万平米，施工总量2300万平米，完成投资450亿元，是上一年的1.23倍。

　　但此时开工的房地产项目已经很难再从银行、小贷公司等金融机构贷款。

　　“我刚回东胜的时候就感觉到这里的房地产已经出现风险，后来再接触房地产公司都很警惕。”康华说，“单纯只做房地产的公司我们是不投的，除非它背靠的集团还有收入稳定的煤矿做支撑。”

　　内蒙古第一家小贷公司，位于鄂尔多斯东胜的融丰小贷公司对于房地产公司的态度则更为坚决。融丰公共事务部经理张翔说，“我们自从2010年以来就几乎没有给房地产贷过款。”

　　新开楼盘的资金比例变成了30%用自有资金，70%从民间借贷。而此时开发楼盘时拿地、拆迁、佣工等成本已比过去要高出很多。以一套东胜区的平房为例，过去的拆迁费是100万，此时已经涨到了400万。这意味着自有资金、民间借贷量都要提升。

　　雪上加霜的是，找钱很难的情况下，开发商收入锐减。全国性楼市调控开始后，银行收紧个人房贷，本地买房者刚性需求又已趋饱和(平均每人已达2.7套房)，再加上明显走弱的楼市让买房热情骤减，2011年2月开始，鄂尔多斯很多楼盘销售遇冷，有的楼盘售房率甚至为零。

　　现在，鄂尔多斯东胜稍微有些家产的人每天都会收到特惠房、看房有礼等促销短信。曾经不需要售楼处的鄂尔多斯，现在聚集了全国的售楼人才，和房地产老板们谈销售抽成——过去只出现在北上广的售楼场面，在鄂尔多斯登台了。

　　2011年10月28日上午，京投银泰股份有限公司副总裁尹筱周从北京出发前往鄂尔多斯“救火”。

　　银泰集团现正在东胜的铁西区开发一个别墅项目，2009年下半年以相对其他地区便宜的价格拿地，因中间手续复杂，直到2010年下半年才开工。

　　“一下子就把时机错过了，现在好了，要我们飞过去救火。”说完自家的不如意，尹的语气转而轻松，“不过大家都这样。星河湾9月的时候集中了全国的销售力量到鄂尔多斯卖房子。原本预计卖个1000多套的，结果只有200来套。”

　　资金力量薄弱的一些本地开发商，则遭遇了来自银行和民间借贷的更大的双重还款压力。

　　“有些人是没有回头路可走了。”撖小刚认识的一位鄂尔多斯本地房地产商在2010年后仍旧恋战房地产，把所有资金都投入其中，现在房子盖到一半，只能咬着牙继续去民间借贷，“只要房子卖不出去，他就没钱还利息和本金，连办公室都不敢去。”

　　至六七月份，鄂尔多斯开发商借贷信用几乎全部透支，民间借贷彻底紧绷。当地一家房地产公司老总在5月之前还能仅凭一个电话就借到1个亿，但自此之后就再难有米下炊。一位放了1个亿的放贷人曾在7月受命理大师的点拨想要把钱收回来，但直到10月底，他只拿回了四成，还有6000万不知何时能够要回。

　　开发商没钱还庄家，庄家没钱还放款人，进而演变成一桩桩诉讼案。一只原本要扼住房地产的手，同时勒住了鄂尔多斯民间资本的脖子。

　　梦醒时分

　　鄂尔多斯的民间资本与温州不同，能源支撑依然强劲，政府财政将继续享有大量“黑金”税收。

　　问题可能远不止几件非法集资案。

　　鄂尔多斯2008年之前建的楼房，基本都有房产证，但是2009年后建的楼房，“85%以上到现在都还没有房产证，而且很可能永远都不会有”。

　　购房者办房产证的前提是开发商到房管局办大产权证，楼盘清算时要交税，对于房地产商来说这是一大笔钱。另外，鄂尔多斯每个买房子的人都必须交全契税、维修基金才能入住，一般是开发商代收之后交给房管局，然后办大房产证。

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