沪房产税周岁影响不及限购令 首批纳税人优惠多

　　专家指出：

　　房产税是剂“慢药”，不可下得太猛

　　□晚报记者 张骏斓 报道

　　2011年1月28日，房产税细则试点在上海落地，一年来，在房产税和限购令的叠加下，申城房价过快上涨势头得到了遏制，但由于征收范围、税率等多种因素制约，房产税对楼市的整体影响还未凸显。

　　记者近日调查发现，由于限购令的过滤作用，目前购房者多数符合减免条件，因此在进行购房决策时很少考虑房产税的影响。而一些开发商和中介机构表示，相对于总房价以及其它税费，房产税所占比例较小。对此专家建议，随着房产税试点的不断完善，未来可扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产，并从单向计量(面积)向量价(房价)同计发展。

　　数据：2011年上海征收房产税22.1亿元

　　2012年初，上海财政局在其官网上公布了2011年上海预算执行情况报告，其中上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。但需要指出的是，此房产税非彼房产税。

　　按《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，目前的房产税除了个人住宅外，商铺、写字楼也是在房产税的征收范围之内。因此，22.1亿元中，新征试点的房产税可能只占了小部分。虽然税务部门暂未公布相关细化数据，但是从一些公开数据中就可发现端倪。

　　2011年6月底，上海市国家税务局、地方税务局副局长胡兰芳在访谈活动中透露，2011年上半年上海房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约7000多套。来自21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年1－6月全市一、二手房合计11.71万套成交套数，因此税务部门认定的征税住宅量仅占成交量的 5.98%-6.40%。而去年全年的一、二手房成交套数则不到21万套。以此类推，业内预计认定应征房产税的住房约1.3万多套。

　　另一方面，按照去年上海市地方税务局公布的房产税征收管理细则，征收范围包括本市居民家庭在本市新购第二套及以上的住房 (包括新购的二手存量住房和新建商品住房)以及非本市居民家庭在本市新购的住房，按人均面积60平方米以上征税，适用税率暂定为0.6%(成交价低于上年度新建商品房成交均价 2倍减免为0.4%)，应税住房以市场价70%缴纳。因此，实际税率仅为房屋总价的0.42%或0.28%。而2011年全市新建商品住宅均价同比涨幅在1.30%-1.40%，住宅租金回报率在1.50%-3.00%，均高于房产税征收税率水平数倍。

　　此外，在上海财政局公布的报告中，对于房产税超预期也作了如下说明：“2011年上海房产税超额完成预算的主要原因是本市经济保持平稳增长，部分企业购置和租用房产增加，带动房产税增长高于年初预期。 ”

　　[购房者]

　　首批纳税人享受减免优惠多

　　根据上海政府的相关规定，改善型购房、因婚新购、居住证满三年可免征房产税。在记者采访中，多位首批纳税人均享受到了减免政策。

　　孔强，是一名来自山东的80后，在莘庄一家国企从事科研工作。2011年4月，孔强与未婚妻在闵行区购置了一套146平方米的三房。按照去年初执行的房产税政策，孔强被纳入非本市居民家庭在本市新购住房征税之列。 12月初，孔强收到来自上海市地方税务局闵行区分局寄来的个人房产税认定书。根据上海市地方税务局给出的计算公式：年应纳房产税额=新购住房应征税的面积 (建筑面积)×新购住房单价 (或核定的计税价格)×70%×税率，其今年新购住房面积为146.42平方米，新购住房单价为17839.55元，对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。孔强最终计算出他2011年应缴纳的房产税为7314元。

　　“还好我们两个是符合减免要求的。 ”孔强说，他们在去年2011年9月办好了三年期的居住证，去房产交易中心进行房屋认定后大概七个工作日就有了结果。由于其获得房产证的时间是在去年7月，而获得居住证的时间是在去年9月，因此需缴纳2个月的房产税，共计1219元。

　　相比于孔强，2011年11月刚当上爸爸的冯云则更为幸运。 2011年年初，冯云在杨浦区购买了一套110多平方米的婚房，买房时恰巧遇上海房产税出台，为了一步到位，还是选择了稍大的户型。在购房时，由于其名下已有一套40多平方米的小户型，因此，他很快就被审核认定为“超出人均60平方米免税住房面积”的应税人群。

　　2011年12月，个人房产税认定书如约而至，但当时冯云俩夫妇的女儿已诞生一个多月了，“人均60平方米的免税住房面积”在发生了变化。 “女儿出生后，我家人均住房面积就符合免征人群的标准了。 ”冯云说。

　　通过咨询房地产交易中心的税务人员，冯云申请了重新审核认定房产税的流程。经过10个工作日，冯云拿到了新的认定书，虽然成为免征人群，但宝宝出生前的几个月的房产税还是需要补齐。

　　就此情况，记者走访本市多个区县房地产交易中心的税务窗口。大多工作人员表示，在接受咨询时，很多市民都提到过相关的情况，并根据房产税缴纳的规定进行认定和缴费。 “家庭成员新增的情况不是很多，但是在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠的情况倒是有不少。 ”一个工作人员说。

　　[房企]

　　房产税对楼市影响未凸显

　　对于房企而言，房产税试点一年，对于限购下的楼市实际效果并未凸显。

　　据上海搜房网数据监控中心统计，在房产税与加强版的 “限购令”执行后的一年内 (2011.2.1-2.12.1.31)，上海商品住宅共计成交5.68万套，月均签约约4736套，与调控之前2011年1月份8817套的成交量相比下滑46.3%；总计成交面积650.47万平方米，月均签约54.21万平方米左右，相较2011年1月的105.10万平方米也大幅萎缩了 48.42%；全市整体签约均价21793元/平方米，与2011年1月相比下探5.2%。 90平方米以下小户型房源所占市场份额明显提升，价格也有所回归，而150平方米以上偏大户型的市场占比则有所下滑。

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