楼市遭遇一月寒流二三线地产股或享政策红利

来源：每日经济新闻作者：采集发布时间：2012-02-18 01:31 搜集整理：中国产业网

　　每经记者王海慜

　　楼市刚刚经历的“一月寒流”，让很多房地产行业人士没能过好龙年的春节。在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。

　　不过令A股投资者感到些许意外的是，在利空集中的2011年，深陷调控泥潭的地产板块总体走势竟强于大盘，尤其是龙头地产股还有着相对较好的表现。那么，在忧患重重、开局不利的2012年，A股房地产板块又将如何演绎？危局之中是否可能迎来转机？

　　经历过2011年被称为史上最严厉的楼市调控后，不少业内人士认为，2012年地产行业面临的艰难险阻至少不亚于2011年。除了坚定不移的政策面，摆在地产板块面前的还有销售、库存、负债、资金链等几重难关需要跨越。

　　基于这样的现实，各大房企纷纷开启了收缩战线、广开销路的“过冬模式”。相比去年的普遍乐观，今年不少一线龙头房企都调低了销售目标，其中2011年业界领跑者恒大地产2012年销售预期定为800亿元，比去年的销售额减少8.1%。而从近期的信息披露看，保利地产(微博)(600048，收盘价10.71元)、金地集团(600383，收盘价5.30元)1月份的销售面积和销售金额都出现了六成以上的同比下跌。地产巨头万科A(000002，收盘价7.79元)1月份的销售数据在5年来也首次出现同比下滑。

　　在楼市调控上，地方政府与中央的博弈也在继续上演。2月9日，芜湖政府发布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，主要看点为契税补贴、购房补贴和购房落户，然而仅过3天，这一新政便被“暂缓执行”。由此看来，楼市调控的坚冰仍看不到松动的迹象，地产行业2012年的生存状况不容乐观。

　　房价实质性调整或将来临

　　纵观目前的楼市格局，可以用“有价无市”来形容。

　　去年以限购、限价、限贷为政策核心的楼市调控，让全国楼市在较短时间内实现了量价齐跌，但相比库存的大幅增长和销量的锐减，房价下跌却并不明显。

　　据上海易居房地产研究院发布的报告显示，2011年末全国商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米，商品房存量再创新高。高库存之下是成交的低迷。以上海为例，2011年上海一手住宅可售面积已大大超越2008年末的850万平方米，为4年来之最。而2011年一年729万平方米的成交量，比历史上楼市低谷的2008年还要低16.87%。

　　然而，备受关注的房价却未按照一般的供求规律，发生比较明显的下跌。根据国家统计局近半年来公布的数据，70个大中城市中，12月新建商品住宅环比价格下降的城市达到52个，与11月相比增加了3个，但降幅却相对有限，大多集中在0.2%~0.4%这样的微弱水平。

　　而据中国房地产指数系统百城价格指数，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月仅下降0.25%。

　　从同比来看，房价呈现的状态是不降反升。虽然全国100个城市住宅均价同比涨幅自去年8月来逐月缩小，但去年12月仍同比上涨了2.86%。

　　业内人士预计，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，为了提高去化率，加快回笼资金，开发商可能会引发又一轮降价潮。

　　链家地产(微博)首席分析师张月认为，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化不畅，开发商“以价换量”的倾向可能更趋明显。

　　中金也认为，就近两个月公布的数据而言，行业销售下行趋势已建立，市场调整速度正在加快，房价实质性调整来临。

　　资金链断裂风险显著增大

　　如果房价果真出现明显下跌，对房企会有多少实际的影响？招商地产(微博)(000024，收盘价18.58元)董秘刘宁去年年末曾表示，“我们做过一个测算，现在这个时点如果价格再降25%左右，公司就要无利润空转了。而别的公司比我们更弱，因为我们毛利率相对较高。”可见，尽管有一些大型房企已提前将2012年的业绩锁定，但房价的大幅下跌对开发商依然是不能承受之重。

　　需要提请注意的是，除了销售问题，今年房地产行业还将面临空前的债务压力。华创证券近日发布的研报显示，2012年地产行业到期应还借款 (不包含应付账款)约为2.48万亿元，约为2008年的2倍，达到历史峰值。其中银行贷款约占49%，单一信托到期借款约占6%，集合信托到期借款约占7%，通过其他信托方式借款约占6%，应还地产基金借款占比约为1%，其余渠道所获借款总占比约为31%。

　　华创证券认为，如果2011年行业的资金状况为“趋紧”，在政府不放松调控的前提下，2012年恐怕将是“紧张和断裂”。

　　其中各类房地产信托的集中到期最使人发愁。由于房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限为1.9年，因此今年将迎来房地产信托的兑付高峰，相应的兑付风险不容小觑。市场预计在贷款、信托集中到期，但销售不力的情况下，二季度或将爆发开发商资金链断裂的风险。

　　不过业内对此却有不同的看法。连续多年在新财富最佳分析师评选中获得房地产行业第一名的国泰君安房地产研究小组认为，二季度或将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，但对于基本面却将是触底的显著信号之一。“3~6月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，但政策面有望因此而转向，期间股价也许有震荡，但将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。”

　　政策面或现逐步放松迹象

　　尽管中央政府一再强调要坚定楼市调控不动摇，但各地方政府迫于财政等方面的压力却不时搞一些局部松动。

　　去年10月，佛山试图成为首个放松限购令的城市，然而不到一天的时间即被暂缓执行。最近芜湖的“救市”新政也仅过3天就被叫停。爱建证券分析师左红英博士告诉《每日经济新闻》记者，芜湖新政的夭折，彰显了中央对调控的决心不减，至少在短期内调控不会动摇。