库存积压倒逼房市降价，上市房企面临生死考验

　　库存积压倒逼房市降价，上市房企面临生死考验

　　房地产企业期待的“金九银十”最终并没有到来。不仅如此，随着上市公司第三季度报告的披露，整个房地产行业面临的危机逐步暴露出来。

　　近日，来自多家机构的研究报告均指出，在库存严重积压、资金可能断流的情况下，房地产企业目前正面临着生死考验，且严峻程度已超过了2008年金融危机时期。

　　四大龙头企业各现窘态

　　上市公司第三季度报告将房地产业面临的危局摆在了公众面前。以招商地产、保利地产、万科集团、金地集团四大房地产行业龙头企业为例，或业绩下滑，或出现负债，或现金紧张，窘态显露无遗。

　　记者分析了140多家上市房企的报告，从现金流量净额来看，最紧张的是招商地产。今年前3个季度，该公司因经营活动产生的现金流量净额为-27.41亿元。申银万国证券分析师认为，招商地产前3个季度经营活动现金净流出215.9亿元，同比增长54.1%，远大于收入的增幅，导致公司经营性现金流持续负流出，累计达到-27.41亿元。从报告来看，招商地产选择小幅收缩经营规模也是无奈之举。

　　保利地产的日子也不太好过，经营资金大部分来自借款。报告显示，保利地产前3个季度负债率位居榜首，达到78.9%，同比上涨了10.3个百分点。其中，净负债率为145.9%，在行业中居高位。在房地产这个资金需求量较大的行业中，保利地产作为龙头企业的激进表现，已给自身带来高负债等许多问题。与此同时，保利地产的经营资金多数来自借款。在现今的调控压力之下，偿债压力加大在所难免。

　　金地集团则陷入了净利润大幅下滑的危机。该公司第三季度报告显示，金地集团在传统的销售旺季销售成绩并不理想。今年前3个季度，该公司净利润4.80亿元，同比下降64.18%;每股收益0.11元，同比下降63.33%。在刚刚过去的第三季度，金地集团虽然勉强实现了盈利，但153万元的净利润还不够在一线城市里买一套房。这多少有点儿尴尬。

　　作为四大龙头房地产企业的“带头大哥”，万科集团的表现相对稳健，但其业绩增速也低于市场预期。第三季度报告显示，今年前3个季度，万科集团营业收入293.08亿元，同比增长30.96%;净利润35.84亿元，同比增长9.53%;每股收益0.326元，同比增长9.40%。不过，每股产生的现金流量净额为-0.14元，同比下降23.85%。分析师认为，与该公司前3个季度良好的销售业绩相比，9.53%的净利润增速是明显低于市场预期的。

　　此前，业内专家曾表示，在号称近年来最严厉的限购、限贷等房地产调控下，只有少数龙头企业还能扛得住。而招商地产、保利地产、万科集团、金地集团四大龙头企业已各现窘态，其他房地产企业日子难熬可见一斑。

　　Wind(万得)资讯的统计数据显示，在沪深股市140多家房地产上市公司中，50多家公司今年前3个季度净利润同比下滑，17家公司出现亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额-600多亿元，同比降幅16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前3个季度经营性现金流为负值。事实上，从去年开始，上市房企各季度的财务报告已经逐步显示出经营性现金流正在由正转负。今年第三季度，这一趋势更加明显，房企经营环境加速恶化，资金压力进一步增大。

　　库存积压房企难以承受之重

　　在房地产企业资金困局背后，库存问题更是难以承受之重。

　　第三季度报告数据显示，截至今年第三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总价值超过1.2万亿元，比去年同期大幅增长42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占沪深股市房地产企业总量的77.78%;库存环比增长的公司有109家，占沪深股市房地产企业总量的75.69%。

　　招商地产、保利地产、万科集团、金地集团四大房地产业巨头无疑是库存大户，库存总额达到4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，占所有上市房企库存的近四成。而在有可比数据的公司中，库存上升幅度最快的是万方地产。2011年7月，该公司库存总额仅1.88亿元;第三季度末，该公司库存总额猛增至2.76亿元，增长了46%。同时，渝开发、新黄浦、国兴地产等多家公司第三季度库存总额增长幅度均超过了20%。

　　尽管新房可售库存已经达到了2010年以来的高位，但在新推盘增加和成交量下滑的影响下，后市商品住房的可售存量还会增加。有房地产商坦言，按照惯例，每年下半年，特别是10月份之后，是新盘上市的高峰期。未来一段时间，预计新房供应将继续增加，市场存货压力会进一步加大。

　　国土资源部日前发布的全国第三季度房地产用地市场运行情况表明，去年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地总面积相当于前者的好几倍。虽然其中一部分可能已经对外销售，但总体来看，未来一段时间，我国房地产业库存压力仍然会持续增大。高盛高华证券有限责任公司日前在对全国9个城市新推盘面积、库存、销售数据等进行分析后，得出结论：目前多个城市房地产库存处于高位。如果不调整政策，那么这些城市的库存量将继续增加。

　　库存量增加最直接的后果就是资金链承压，库存严重积压可能导致房企资金链断裂。因此，在业内人士看来，曾在2008年国际金融危机爆发后出现的消化库存的压力，已经再度在我国房地产业出现，而且房地产业当前面临的压力大于2008年面临的压力，消化库存的任务已十分紧迫。东北证券的分析师指出，2008年，房地产行业消化库存花了长达5个季度的时间。在本轮调控下，房地产行业消化库存的过程更加缓慢，估计还会持续较长一段时间。

　　生死考验倒逼房市降价

　　上市房地产企业第三季度报告暴露出来的问题也是整个房地产业面临的问题。绿城中国董事长宋卫平近日公开表示，市场若一直处于目前的萧条状态，销售情况不好，加上信贷紧缩，房地产企业很可能过不了年关。届时，有的企业将申请倒闭，有的开发商则有可能“跑路”。

　　不仅如此，在房地产企业逐渐暴露自身问题的同时，整个市场的融资环境也日趋恶化。一方面，银行利率提高，放款收紧;另一方面，信托收缩，房企融资难度再次加大。在这样的危局中，房企如何求生?

　　别无选择，加快库存流转是唯一的出路。新楼盘促销已成为开发商比较普遍的做法。中原地产相关人士表示，开发商称某些住房为特价房，并不是整体降价。实际上，房企今年承受巨大压力，已不得不拿出部分降价房，促销回款才是真正的原因。与此同时，部分开发商希望通过整体销售来加快回款，其中一部分已经私下与营销代理机构洽谈整体销售事宜。一位代理机构人士透露，从目前来看，整体销售价格在成交均价的基础上至少打7折。而3个月前，整体销售的价格大概还是8.5折。无论是楼盘促销还是低价整体销售，部分房价下跌都仅仅是一个开始。业内人士普遍认为，这波降价潮会继续蔓延，最终促进房地产价格整体下调。

　　事实上，不少一线、二线城市已经曝出了房价松动的消息。据新华社消息，在北京限购令等政策的作用下，今年5月、6月，前两年房价上涨最快的北京东部区域房价率先松动，多数楼盘已由每平方米2万多元下降到每平方米2万元以下，甚至达到每平方米1.6万元。随着政策的持续作用，下半年北京楼市降价潮开始向更广的范围蔓延。某中介机构分析师表示，当前北京房价下跌已开始逐渐由外向内蔓延，二环路内二手房成交价格已经松动，成交量下降带动成交价下降的趋势十分明显，市场整体进入下行阶段，预计未来城区房价将进一步下降。《南方日报》报道称，从11月开始，仍在持续紧缩的房地产调控政策使深圳房价下跌幅度不断加大。深圳中原地产10月份对188个样本楼盘售价进行监测的结果显示，深圳全市6区188个样本楼盘成交均价为每平方米19883元，自4月份以来首次跌破2万元。此外，上海、广州、武汉等更多城市房价也出现了松动迹象。

　　根据国家统计局此前公布的数据，今年9月，全国70个大中城市已有17个房价呈现出下降趋势。

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