房地产业集中化程度加剧，中小房企创新迫在眉睫

　　2013年，房地产行业集中化程度继续加剧。据统计，上半年，房地产行业四强企业占据全国近一成的市场份额，中小房企的生存空间被再度压缩，面对严峻的生存环境，蓄力创新并形成具有自身特色的竞争力，将是中小房企突围的唯一途径。

　　行业集中度再度提升日前，中国房地产研究会、中国房地产业协会等机构发布的2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告显示，今年上半年，全国完成400亿元以上销售额的品牌房企数量达到5家，而行业四强销售收入占全国销售额的比重已提升至9.06%。

　　“多年前，业界就已预测到房地产会进入‘寡头市场’，但是没想到速度这么快。”业内人士感慨道。

　　据了解，2009年，全国最大的4家房地产开发企业销售收入占全国销售额的比重还是3.3%，此后的数年便是一个持续上涨的过程，2010年和2011年，这一比例分别是5.8%和5.9%，2012年上升至7.5%。同时，彼时全国20强房企销售额占全国销售额比重接近16%。

　　“这是行业发展的必然转变，也是市场经济的客观规律。”中经联盟秘书长陈云峰认为，“大型房企在融资渠道、收入规模与增速等方面具有领先优势，奠定了强者愈强的局面，其显著的特点是，在2013年土地市场的征伐战场上，几乎全部是品牌房企的身影。”

　　中小房企面临双重夹击

　　有人欢喜有人忧。房地产行业集中度提升的另一方面，则意味着中小房企的日子将愈发难过。

　　让中小房企难过的不仅是市场份额的挤压，也有行业整体利润下滑对企业造成的影响。在2013年公布了中期报告的房企中，首开、金地、雅居乐、众安房产、中南建设、远洋、万科等企业毛利都出现了不同程度下滑。

　　“从整个行业看，毛利率水平下降是趋势。”某知名上市房企高管表示，“房地产行业历经了十余年高速增长，步入平稳发展期。在这一背景下，多数大型房企将经营目标放在维稳上，即把毛利做稳，并依托规模来实现整体利润的增长。”

　　此外，还有一个不可忽视的方面，就是越来越高的拿地成本。大型房企尚可用规模来支撑“薄利多销”或者“豪宅慢卖”，而中小房企则面临资金断裂的风险，拿地已成为中小企业进退两难的选择。“拿了占用大量资金，甚至可谓举国之力，不拿又没发展。如今对于中小房企来说，拿地可以用‘鸡肋’来形容。”一位中型房企管理人士表示。

　　倒逼中小房企创新突围

　　在规模和利润的两头夹击下，中小型房企该何去何从?

　　业内人士认为，摆在中小房企面前有两个难题，一是狭窄融资渠道难以与成本高昂的土地行情以及资金充足的大型房企相抗衡，二是较为有限的运营能力和产品力难以形成有效的市场竞争力。

　　而在京汉置业品牌与客户总监赵四海看来，这两条路是可以合二为一的。“最终还是要归结到产品创新这一内核上。”赵四海认为，“中小房企想要在严峻的环境下生存，开拓独有的融资渠道固然必不可少，但融资只能解一时之困，唯有在产品创新上独具优势，才能在市场竞争中占据一席之地，同时还需给投资者予信心和回报，融资难题或迎刃而解。”

　　这一观点可谓是京汉置业的经验之谈，早在2006年，京汉置业便根据自身特点提出极具个性色彩的“婚房”营销战略，这一战略后来成为京汉置业的标签。赵四海表示：“婚房是刚需，具有一定的市场基础。虽然市场上从来不缺乏小户型，但是真正能在价格、位置、户型、功能、配套上都适合结婚人群购买的房源并不多，所以我们针对这一需求细分市场，最终形成自己的独特优势。”

　　时至今日，京汉置业已形成京汉铂寓与京汉君庭两大婚房品牌，并在北京房地产市场上形成一定的影响力。与此同时，京汉置业的品牌价值也借此飙升。2013年，在中国指数研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所联合发布中国房地产品牌价值测评成果活动中，京汉置业再度荣登2013中国华北房地产公司品牌价值TOP10榜单，品牌价值达人民币7.19亿元，较上年增幅24%，这也是京汉置业品牌价值连续第三年上升。

　　“应该说，现阶段中小房企的发展的确困难重重，但并非无法突围，而突围的关键在于创新，要形成自己的鲜明特色。”赵四海认为，“这取决于企业在专业化、精细化、市场细分的道路上能走多远。事实上，如果将市场细分，中小房企仍然是大有可为的。”(王阳)

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