房地产行业：降价范围扩大 政策见顶趋势明确

　　5月以来市场资金面趋紧，对经济的担忧有增无减，房地产板块表现略差于大盘。市场对经济的担忧继续拖累房地产板块表现，5月沪深300下跌6.0%，申万房地产指数下跌7.4%，相对低估值底线再度被突破。我们认为，造成这一原因是的，资金面趋紧以及对于政策再次加码的担忧。一方面市场整体资金面趋紧，导致股票系统性下跌，另一方面包括信托暂停、开发贷停止等传言也使得市场再次引发对于政策调控加码的担忧。

　　5月，销售市场有所回暖，但整体仍处于低位运行，上市公司情况好于行业整体水平，部分城市价格开始有所调整，范围逐步扩大。申万跟踪的20大城市销售面积5月销售面积合计为989万平米，环比4月上升14个百分点，其中，一线城市（北上广深杭）累计成交面积为290万平米，环比增长9%左右。从成交数据来看，目前月度的成交面积略高于去年的低点，仅为高点成交量的60%左右，显示市场整体处于偏弱的水平，万保招金前5月销售约为900亿元，占四家公司去年全年销售的41%，表现好于行业；从价格上来看，根据中指价格指数，5月，全国100个城市住宅平均价格为8819元/平方米，较上月上涨0.53%，其中76个城市价格环比上涨，3个城市与上月持平，21个城市环比下跌；中原二手指数显示北京上海二手住宅价格指数小幅下跌，其中北京跌幅较上月有所扩大，上海为2011年首度下跌，深广津环比上涨。从我们草根调研的信息来看，武汉近期开盘的价格并未上涨，豪宅市场价格下调了4%，深圳中海降价带动周边区域的房价调整，成都重庆等区域中海万科等部分开盘价格较前期下调10%-15%。整体来看，市场的价格的确出现了调整，而且并非单纯的被动调整价格和个盘现象。

　　土地市场低位运行，政策博弈仍将持续。全国土地市场交易面积累计同比增长-1%，交易金额增长-13%，楼面价格相较去年有所下调，溢价率下降明显。

　　政策面上，地方蠢蠢欲动，但任何政策放松的传言立马被扼杀。暨海南限购令修改后，大连限购令产出取消，但政府立马辟谣反映了政策面仍然维持在较紧的态势。从大概率的事件来看，在换届选取完成前，政策出现明显转向的概率不大，但不会更紧，且从重组、保障性住房融资等多方面会寻找到平衡点和突破口。

　　筑底，降价或结构性政策调整将成为股价上涨的催化剂。目前，地产股RNAV折价幅度为30%左右，隐含房价下跌25%左右的预期。而我们认为，此轮房价出现大幅度全面下跌的概率不大，目前股价隐含的负面预期是相对充分的，未来降价一方面有助于刺激销量回升，另一方面有助于明确政策见顶的判断，从而使得股价存在上修的动力。股票推荐上，推荐销售良好的保利、st东源、万科和世茂以及估值具备优势且可能受益保障性住房的中天、福星、冠城和北京城建。

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