房地产业渐入平稳期供需趋理性

　　日前，全联房地产商会(原全国工商联房地产商会)第三届会员大会在京召开，“商会转型与创新”和“行业变革与走势”，成为会上热议话题。万科、富力、华远、今典等品牌房企从商会会员和开发商代表双重身份出发，探讨交流了房地产行业发展的新模式。全联房地产商会新任会长、广州富力地产股份有限公司董事长张力在接受采访时指出，房地产行业“暴涨、暴利的时代已经一去不返”，未来两三年房地产市场将进入平稳调整时期，全联房地产商会名誉会长聂梅生教授更表示说“中国房地产走过了快速发展和处于风口浪尖的十年，将迎来趋于成熟和健康发展的今后十年”。

　　近期，大家关注学习的十八大报告中，有多个主题和房地产行业息息相关，聂梅生教授认为其中主要有四个：民生主题、城镇化主题、产业结构调整主题/经济结构调整主题，而从这四个主题方向考虑到具体的行业问题那就集中到了“合理房价的再判定”和“房地产的长效政策”这两方面。房价到底怎么样算合理?聂梅生教授说应有两个判定，一是GDP和人均收入的判定，按照未来10年要翻一番的情况，GDP和人均收入年增长率在7%至7.5%区间，房价上升就应该比之低，所以房价上升低于7%就是合理的。第二是房价收入比，如果大城市的房价收入比从12%降到6%就应被认为回归到了合理值。大家对“合理房价”的期待，其实就是收入比房价涨得快、分子比分母涨得快，但这个过程不可能在某一个时间节点实现，而是需要一个使之趋于合理的时间段。

　　此外，聂梅生教授指出，房地产体制性的改革和长效政策应适时启动，长效机制有三，一是地根、二是银根，三是税收。房地产行业的改革与发展，首先要解决“土地供给制度改革”，聂梅生教授说，如果能逐步形成“政府供地和市场供地的双轨制”，对未来十年中国房地产平衡发展将是一个巨大的动力。第二，多元化的融资渠道促进金融市场化改革当中民间的资金进入，这样将给“银根”这部分带来很大的活力和新鲜血液。第三，房产税和房地产税。“房产税”这一税种原本就有，但过去并未将“个人住房”纳入其中，因此试点的推行一直就针对的是对征收“个人住房”房产税的扩容，但在界定经营性和自住性的问题上有所分歧。今后，是不是再扩容?又向哪个方向扩容?是以哪个模式扩容?是法人持有的扩容还是个人持有的扩容?都尚未解决。更重要的房地产税，房产税和房地产税不能相提并论，房地产税包括土地在内，房地产税的法理在于《宪法》当中的《物权法》的出台，《物权法》配套的是物业税或者房地产税，现在这两者无法匹配，有《物权法》，没有物业税，所以目前原来收过的房产税就在一个折中点上“兜圈子”。聂梅生教授最后分析说，尽管很多问题尚无定论，但目前房价的涨幅已被控制，市场正在温和地恢复，供需双方趋于理性，比较适合改革性的新政出台。

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