向天空要空间！“工业上楼”已成产业地产必然趋势

 　　在城市快速发展大背景下，众多城市在发展面临着用地成本攀升、原有工业用地利用率低、旧工业区改造周期长等问题。

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　　为解决工业用地紧张问题，充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各大城市开始积极探索工业载体新模式——工业上楼。

　　什么是工业上楼?

　　“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。

　　具有以下特征：

　　1)在工业类用地上发生的生产组织模式，是新型科技园区;

　　2)高度超过24米，或者楼层数达到7层及以上的工业厂房，有专门配置的货梯和卸货平台、吊装平台等辅助生产设施;

　　3)上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

　　工业上楼对经济发展的好处：

　　1)提升工业用地的投资/开发强度，使有限的产业空间得以最大化利用

　　2)释放更多产业发展空间，变相降低企业用地成本，便于招商引资及避免过多企业因成本问题外迁

　　3)“工业上楼”强调规划先行，引领后续的开发建设与招商运营，企业生产、设计、研发环节不再受制于空间局限，切合企业一体化发展的需求

　　4)把产业相关企业最大限度集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集

　　5)在工业厂房中融入生产配套、生活服务配套等，实现空间集约、功能复合目标

　　工业上楼的政策支持

　　1、自然资源部

　　在2019年5月发布的《产业用地实施工作指引(2019年版)》中的第十三条中，明确指出“鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。”

　　2、深圳

　　在2019年7月深圳宝安区率先推出了国内第一份针对“工业上楼”的详细工作指引《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》，指引中明确将“工业上楼“定义为“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。是一份内容包含产业布局、建筑标准、设计要点、消防管理等要求的实施落地性操作文件手册。

　　3、青岛

　　在2019年12月青岛市城阳区下发了《城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》的通知。实施意见中指出“高层工业楼宇(工业综合体)要求占地30亩以上，或总建筑面积5万平方米以上，鼓励50亩以上的成片开发，容积率原则上3.0左右，最低不得低于2.5”。实施意见在政策上明确了“工业上楼”的产业导向、开发运营投资主体、开发建设基本要求、自持比例及分割转让等要求。

　　4、苏州

　　在2019年9月苏州工业园区公布了《苏州工业园区优化营商环境行动方案》，在行动方案的第9条中也明确提出了要“提高用房用地效率。鼓励地下(地上)空间开发，最大限度提高土地节约集约利用水平。鼓励工业上楼，提高产业用地容积率”。

　　“工业上楼”一方面对旧厂房进行改造升级，提升容积率和使用效率;另一方面将重量较轻、工作产生震动小的生产设备和生产过程迁移到高层，于城市而言解决了土地紧缺问题，于企业而言解决了生产成本问题。工业上楼作为一种产业空间创新模式，正逐渐被推广。

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