在防风险基础上加快推动房地产业市场改革

 　　日前，杭州、北京、上海、东莞、成都等城市继续加码地产调控政策，对限购等措施进行升级，堵住政策漏洞、继续从紧从严的导向，不仅二手房价格要接受指导，通过假离婚购房的可能性或也将消失。

　　早在7月23日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等8部门联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，加大房地产市场秩序整治力度，提出力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

　　中国政府严厉整治房地产市场，意在稳定楼市，抑制市场无序炒作与投机，避免泡沫风险。尤其是当下，中国政府治理资本无序发展，各行各业投机炒作的空间大幅缩小，过剩资本可能寻找新出口。此外，为了稳定增长，中国政府可能继续采取积极的财政政策，这在传统上被认为会引起楼价上涨预期。

　　中国也必须从战略上看待房地产带来的综合风险，尤其是中国正处于转型期，房地产炒作不仅带来风险，更成为阻碍结构性调整的重要因素。以美国为例，美国居民杠杆率上升最快的一段时间是2000年至2007年。2000年美国居民杠杆率为69.9%，7年后上升了28个百分点。根据美国人阿蒂夫·迈恩与阿米尔·苏菲合著的《债居时代》显示，在美国次贷危机爆发之前，家庭债务大幅上升和随之而来的家庭支出大幅下降是造成衰退并进而引爆金融危机的主要根源，而家庭债务大幅上升正是由房地产泡沫引起的。他们发现，消费对经济的贡献在2008年第一季度和第二季度为负，住房投资也在急剧下滑。

　　中国居民部门的债务率也存在过快上涨的风险。从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年间上涨了35%。但是，2019年底以来的新冠疫情冲击再次引发杠杆率的迅速提升，根据人民银行统计，2020年我国的宏观杠杆率是279.4%，比2019年上升了23.5个百分点，其中居民杠杆率是72.5%，比2019年上升了7.4个百分点。2020年末住户部门的债务余额是73.6万亿，同比增长14.6%，当中个人贷款余额是63.2万亿，同比增长14.2%。人民银行发布的《2020年第四季度中国货币政策执行报告》显示，我国居民债务继续扩张的空间已非常有限。

　　以住房按揭为驱动力的居民杠杆率不断扩张会最终影响到消费，进而可能对构建新发展格局产生釜底抽薪的效应。但是，如果通过严格的调控措施“冻结”市场则会减少住房投资，而住房投资与消费是驱动经济增长的主要动力，因此，这是一个两难的选择。中国政府目前大力推动以政府投资为导向的保障性租赁住房计划就是为了解决这个两难问题：通过政府加杠杆来缓解居民杠杆率上涨的压力，避免冲击消费，同时还能维持一定规模和增速的住房投资。

　　目前来看，美国正经历2008年以来第二波房地产危机。为应对新冠疫情冲击，美联储采取了史无前例的宽松政策，不管是在数量和价格方面都创下新的宽松纪录，其中包括接近于零的基准利率。而美国住房按揭利率则主要盯住十年期国债的收益率，过低的按揭利率导致了美国楼市过热现象，各地住房价格大幅攀升，这进一步加重了美国贫富差距，并将导致严重后果。

　　美国目前面临房地产形成的巨大压力。首先，美国目前大约有600万家庭拖欠房租，拜登政府已经要求房东继续给租客60天时间，至10月1日再采取措施。房价上涨会抬升租金让更多的租客面临租房压力。其次，目前美国约有155万房主拖欠按揭贷款，拜登政府计划允许屋主延长抵押贷款期限，并锁定较低的月本息支付，使抵押贷款借款人的月供减少25%。此外，住房价格上涨将导致大多数房主要缴纳更多的房产税与房屋保险。这意味着美国面临着次贷危机前的局面。

　　中国需要通过调控政策以及采取整治规范房地产市场秩序的行动，实现房价、地价的稳定。居民债务已经不具有继续扩张的空间，新发展格局更需要居民休养生息增强消费能力，这需要向政府转移杠杆。房地产市场可以用时间消化持续20年过快上涨带来的风险，但仍然需要政府在限制性政策之外主动作为，尽快在防风险基础上推动改革，削减房地产对中国经济结构调整设置的过多障碍，因为其会影响到金融风险、财政改革、贫富差距、扩大消费、经济增长等诸多领域，光靠冻结市场不能解决问题。

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