改善型购房需求有望获得进一步支持

 　　近期，全国多地发布为房地产市场松绑的调控政策。政策内容主要包括放松限购、限售、限价、限贷等“四限”措施，调降房贷首付比例和贷款利率，提供购房补贴等。

　　业内人士认为，在当前调控背景下，合理改善型购房需求有望获得进一步支持，信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括放宽认房认贷标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等。

　　统计显示，近期全国超过20个城市先后出台放松房地产市场调控的相关政策。其中，南京、苏州、佛山等城市放松限购、限售政策，兰州、资阳、昆明等城市放宽首付比例、下调房贷利率。

　　国家统计局数据显示，2022年1月至3月，全国房地产开发投资27765亿元，其中住宅投资20761亿元，增长0.7%，但住宅的销售面积、销售额分别较2021年同期下降18.6%、25.6%。

　　58同城、安居客发布的《2022年4月国民安居指数报告》也显示，4月，该机构在全国重点监测的65个城市新房线上均价为每平方米17530元，环比下跌0.09%。该机构在全国重点监测的65个城市二手房挂牌均价为每平方米16903元，环比下跌0.10%。一系列数据显示，市场降温趋势还未发生根本性变化。

　　此外，土拍市场低温延续，国企和本土房企托底明显。上海证券研报显示，政府性基金收入高点回落，全国住宅土地出让金和出让面积2021年首次出现下滑。2021年全国住宅土地出让金4.85万亿元，同比下滑15.36%，住宅土地出让面积6.47亿平方米，同比下滑31.53%。

　　上海证券5月11日发布的研报指出，市场整体承压，行业格局已悄然改变。随着因城施策进入深水区，多地放松调控政策，同时楼市调控放松范围逐步向苏州、南京等高能级城市拓展。地产政策端放松到市场信心修复仍需一定时间。

　　合理的改善需求，近期陆续得到政策支持。4月29日，中共中央政治局召开会议提出，除了刚性需求，改善型住房需求也应予以支持。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　一些城市的放松调控政策主要聚焦“二孩”“三孩”家庭，对二套房等改善型购房需求予以支持。

　　如四川达州出台政策：符合国家生育政策生育“二孩”“三孩”的家庭，如购买第二套新建商品房，可视为首套房，享受首套房利率，住房公积金贷款额度可提高10万元。此外，“二孩”“三孩”家庭购买新建商品房住房时，在市场价格基础上给予100元/平方米的优惠。

　　江苏无锡出台政策：生育两个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。除新增一个购房资格，无锡“二孩”“三孩”家庭购房贷款亦享受优惠，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，且最高贷款额度上调。

　　另外，长沙新近出台的“以租换购”新政也是针对改善型购房需求的一次新破局。

　　5月11日长沙发布楼市新政，业主将存量房盘活作为租赁房运营不低于10年，即可不纳入家庭套数计算。中国指数研究院认为，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，实现“租购并举”，盘活存量，实现了多方共赢。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从近期各项政策来看，购房者合理住房需求，包括合理的改善型需求，将得到更好满足，这对商品房市场将予以一定的支撑。

　　中国民生银行首席研究员温彬说，在各地因城施策进行房地产调控背景下，房地产企业合理融资需求以及居民刚需、改善型按揭贷款需求将得到有效满足，这对当前化解部分房企流动性压力、提高居民购房意愿、保持房地产市场平稳健康发展具有积极作用。

　　光大证券研报表示，决策层政策路径清晰明确，后续随着疫情好转，各地会“因城施策”完善政策，房地产行业逐步恢复可期。

　　东方证券5月12日发布的研报认为，后续可能的政策发力方向主要为：需求端更多城市放松限贷限购政策(如降低首套房的认定标准) 、降低房贷利率等;供应端适度放松预售资金监管或优化监管形式、释放部分流动性，同时继续推动优质房企并购出险房企项目。

　　上海证券研报显示，伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国企、央企将率先受益，行业格局面临重塑，可关注融资成本低且能在一二线城市持续拿地的房企。此外，市场压力增大之下代建市场需求逐步打开，也可关注相关标的。

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