杭州楼市：降价多米诺骨牌效应刚刚开始(2)

　　本月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措，引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计，目前全国已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率，最高的上浮幅度达到了50%。银行这一举措让本不景气的楼市陷入“深寒”。

　　记者也从杭城各商业银行获悉，近半年来，首套房贷政策未有丝毫松动，各银行首套房贷首付均需4成、贷款利率按基准利率1.1倍执行，眼下杭州绝大多数银行都已加入首套房贷利率上浮的行列，只有部分银行对少数极优质客户才按基准利率1.05倍的标准执行，且大多数银行放款时间不定，放贷延后已属常态。 甚至有不少银行直接拒绝首套房贷款申请。

　　商业银行上调利率的举措，对房地产市场未来的影响是显而易见的，首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率，再从基准利率上浮5%到30%，意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%，按照最大上调幅度50%计算，意味着房贷利率已经超过了10%，等于至少加息了4次以上，这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。

　　可售商品房库存量创新高 宅地出让量5年来最少

　　在成交一路缩水、资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。中原市场研究部的统计数据显示：截至目前，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

　　反观杭州，可售商品房库存量之大也是创历史新高。截至10月19日中午12点，根据杭州透明售房网的数据，杭州主城区包括上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、之江、下沙在内的区域商品房存量为39007套！这个数据已经比2008年年底的最高纪录32423套超出近6600套。而今年从7月底至9月底两个月时间，存量增加了6500余套，月均也增加三千余套。

　　如果算上余杭、富阳等周郊地区，杭州全城存量房已经接近达到77565万套！这个数字已经相当于一座小型城市的规模了，可供20万人居住，其中主城区存量房超过39000套，按目前的去化速度计算，起码21个月才能卖完。

　　按目前的态势，这个数据仍然还在上涨。正应了某句广告语：没有最高，只有更高。伴随着开发商在年底前大批房源的上市，杭州商品房库存的压力有增无减。

　　截至目前，据记者统计，单单10月，杭城便有42个楼盘开盘。虽然与去年的推盘量不可相较而论，但对比“龟速”的去化率，这个推盘节奏显然高过开发商销售的预期。再看今年杭州各房企上半年的推盘节奏，总体来说是上升的，最多的5月份，新开楼盘达39个，其中有18个是杭州主城区楼盘。之后，部分开发商开始延后开盘或者减少新推房源数量，但库存量的增加仍然非常迅速。

　　存量房数量屡创新高的同时，土地出让量却“不给力”的交出一份惨淡的答卷。9月22日，随着桥西、之江两宗商业地块的成功出让，杭州主城区前三季度的土地出让市场正式落下帷幕。据记者统计自杭州市国土资源局官方网站的数据，今年1~9月，杭州主城区共卖地167.6亿元，为近5年以来的最低值，比受金融危机影响的2008年还低20%左右。

　　翻看今年9个月以来的主城区宅地出让明细单，9个月中有5个月宅地出让量为零收入，可见宅地出让市场的冷清。自5月起，在经历了4个月的真空期后，主城区宅地出让开始放量：5月114亩、6月132亩、7月225亩、8月277亩。但这种放量趋势好景不长，9月份主城区宅地出让量再度为零。

　　今年卖地成绩之所以如此惨淡，主要还是被宅地“拉低”的。受住宅限购和限贷政策影响，今年主城区宅地出让面积仅748亩，出让金额仅100.7亿，比2008年的1501亩，154亿出让额都要低。值得关注的是，今年市场虽然不好，但1~9月商业办公用地的出让量实际上好于2008年：526亩，略高于2008年同期的443亩。

　　以价换量成常态 降价“多米诺骨牌”效应再现

　　据国家统计局数据表明，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降。

　　调控毫无放松之日的当下，价格绝对是刺激购房者神经的一个重量级的筹码。再看杭州，“价格战”从周边板块往市中心蔓延，“多米诺骨牌”效应再现，从毛坯房到精装修房加入战局，“明折暗扣”已经成为过去时，实实在在的以价换量以迅雷不及掩耳之势成为了各大开发商首选的营销策略。

　　如果将存抵、VIP卡等隐性打折算在内，杭州楼市“价格战”其实从4月就开始了。比如4月中旬，金都夏宫新一批高层公寓以不到9000元/平方米的均价推出，比相邻的同类型房源低开约20%。

　　但很快，规模化价格战开始了，下沙再次扮演“领跌”角色。

　　6月中旬，德信中外公寓以14800元/平方米均价，将之前炙手可热的金沙湖房价拉低了4000~5000元/平方米。之后，保利湾天地抛出“7字头”的价格诱惑，紧接着世茂首府就号称“裸降”，用“6字头”的价格定位再夺人眼球。

　　没多久，桥西的德信臻园也推出了优惠措施。臻园原先单价32000元的价格水平最低降到了26000元，精装修标准不变的同时，相当于打了8折。而凯德·龙湾则以五周年庆名义优惠销售，把价格战延烧到主城区中心区域。

　　不止是下沙，今年参与打折的楼盘之多，涉及的板块之广，是往年非常少见的。丁桥板块的昆仑天籁以不到1万元/平方米的起价逼迫城北一带的楼盘都调低了原先的预计价格，阅城、荷塘月色的开盘价都在1.6万元/平方米左右徘徊。

　　就连从来不明说“降价”二字的龙湖，最近在塘栖新开的排屋项目却给了市场一个让人惊喜的价格。10月17日，龙湖在杭的首个排屋项目香醍溪岸首次开盘，108套排屋一经推出，就遭疯抢，开发商方面称已基本售罄，近期将加推另一批房源。

　　作为杭城近年来首个“日光”的排屋项目，在公寓项目走量缓慢、排屋别墅的销售遥遥无期的大背景下，龙湖的排屋为何能独领风骚？除了其自身品质和在业内的口碑之外，350万/套的起价，相对于此前市场预期的500万/套而言，着实让人动心，也无疑是其热销的主要内因。

　　新盘降价成风，一向坚挺的二手房价格也开始松动。随着温州投资客抛售在手物业的传闻愈演愈烈，就连最被看好的学区房也难逃此劫。记者在我爱我家门店发现几套位于城东凯旋路上凯旋苑的二手房，是采荷二小和采荷中学的学区房，该小区上半年二手房的价格还在3万元以上，近期已跌破3万元。其中一套145平方米的二手房挂牌价已由一个月前的440万元，降到前一个星期的400万元。甚至中介表示，如果诚心的话380万元也愿意卖，这意味着，这套房子的单价已跌到每2.6万/平方米。即便如此，从置业顾问的口气听来，还是没有买家愿意接手。

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