养老地产在中国的发展难在何处？

    近期国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确指出了以房养老的概念。在地产界，提到养老就会联想到养老地产，但国内的养老地产目前发展得并不好，甚至在几个试点城市也没有得到成功。造成国内养老地产现状的原因是什么？国外成熟的养老地产又有什么值得国内借鉴的呢？

　　养老地产并非首次提及

　　在开发过程中，养老的建筑产品类似于高端住宅的开发规律，只不过其核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备并精心打造专业管理团队。

　　首先，从观念上来讲，我国主要的养老模式是居家养老为主、其他方式养老为辅的养老观念，这就导致了许多想认真做养老地产的开发商很头疼。因为养老地产是一个以社区养老为主的养老模式，所以在人们的观念上就没有社区养老这个概念，也就扼杀了养老地产在中国的发展。其次，国内的养老地产大多只是在借助养老地产的噱头来推销自己的商品房，后期的养老配套并没有跟上，这也导致了养老地产成为空谈，还是把房子卖给老人，完全背离了养老地产中社区养老的概念。最后，养老地产缺乏政策支持，现在国家对于养老产业的支持政策仍然停留在研究阶段，这对整个国内的养老地产行业发展并不十分有利。现如今很多著名的养老项目、养老公寓并不是项目的主体，原因当然是只有养老公寓，对于投资的收回，还没有很好的模式。

　　据相关报道，多年前已经有国内一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司，并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发，但至今仍没有实质性进展；2007年，从上海市公积金管理中心传出消息，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务；去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，一年多来，南京的以房养老试点业务没有任何进展，相关负责人透露，因为法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。

　　养老地产在中国的发展

　　记者才采访中发现，目前国内的养老地产基本上可以分为三种类型，第一种就是忽悠型，这种类型就是假借养老地产的名义去销售房产，并非真正的养老地产。有专家表示，现在的养老地产大多都属于这种类型，消费者们应该注意甄别，这个养老地产项目是否核心在于服务老年人，有没有成熟的养老配套，例如社区医疗、护理等。第二种类型是护理型，基本上是以养老机构为主的地产项目，主要是以养老机构为主，主体并不属于养老地产。今年7月份民政部发布关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，其中也提到要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生，可能今后这种类型的地产就不能够算作养老地产项目了。第三种才是真正的养老地产，真正的养老地产可以有很多细分，配套也是非常繁多，国外可以细分数百种之多，具体到是否要提供医疗、餐饮等。

　　国外养老地产的成功经验

　　西方许多国家的养老地产都是非常成熟的，也有许多成功的经验。西方一般把老人分为三大类，活跃老人、低照顾度老人、高照顾度老人这三类老人的养老配套都不一样，需要的服务也大不相同。比如，活跃老人以享受为主，低照顾老人是护理加上享受，高照顾度老人则是医疗加护理。在美国，养老地产是一个产业，政府集中规划一块用地，把养老地产作为其中的一部分，里面还有年轻人的社区，其他的房产，老年地产不仅仅是地产商的事情，而是一种特定的住宅区域的建设。英国的“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

　　有专家表示，欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。而我国在“养儿防老”传统观念影响下，老人大部分可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无子女的孤寡老人。另外，现有房屋产权70年的规定也是以房养老的阻力之一，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期人却还健在的问题。因此，“以房养老”创意不错，操作起来却并不简单，还需要相关政策的扶持和法律法规的不断完善。

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