易宪容：房地产业企业为何不愿意退出楼市？

 　　据报道，2019年前三季度，A股上市房地产开发企业总营收总额1.72万亿元，同比增长21.52%。营收达到千亿级别的共有4家，这前4强近乎占据1-9月营收总额的一半。其中，绿地控股、万科A、建发股份更是突破2000亿元大关，占1-9月营收总额的42.42%。保利地产紧随其后，营收额破1000亿，达到1118.26亿元。在房地产宏观调控日趋严格的同时，行业整体的营业收入规模仍处在上涨阶段，此次统计出的平均增长率为16.72%。

　　还有，在73家上榜企业中，共有24家出现负增长。万通地产的跌幅最大，达到了74.6%。从此次披露的1-9月经营情况简报中看出，2019年1-9月无新增土地储备，亦无新开工及竣工面积。今年以来，万通地产的人事动荡频繁，对业绩的降低不无影响。除此之外，城投控股、渝开发、中州控股、珠江实业这几家企业的营收跌幅均超过了40%。

　　在《2019前三季度A股上市房企营收TOP20房企增幅排行榜》中，营收20强房企的平均增速为30.53%。其中，蓝光发展、大悦城、金科股份的营收增幅分别为95.27%、68.28%、60.65%，分列榜单的前三名。

　　房地产出台最厉害的调控政策已经三年了，尽管一直有媒体在报道说国内的房地产市场出现了拐点，房地产市场的价格开始下跌，但实际上无论是从国家统计局公布的全国70个大中城市的房价变化情况及住房销售金额来看，还是从上面所统计出的房地产上市公司业绩来看，国内房地产市场真正的调整并没有出现，反之房地产市场的繁荣还在持续。只要房价在上涨，只要房地产开发企业的利润水平高于一般行业，那么房地产开发企业就不会退出市场，反之，如果其他企业弄到了土地，同样会进入房地产开发行业。最近有一个朋友，本来是做实业的，但他早几年获得了一块土地，一直没有开发，由于房价还在上涨，最近已经开工，他也成为了房地产开发商。

　　上面的有几个数据说明当前房地产市场态势。一是房地产上市公司的总营业收入总额1.72万亿元，同比增长21.52%。这个数据与国家统计局所公布的房地产数据比较接近。政府公布的数据是前9个月住宅销售总额增长速度达14.8%，这是就全国近10万家房地产开发企业而言。而房地产上市公司的营业收入总额同比增长达到20%以上，证明目前国内房地产市场仍然处于繁荣之中，国内房地产市场并没有因为调控政策出台有所改变。而且对于中国住房市场来说，由于住房是采取预售制度，房地产销售总额快速的增长，也意味着在未来时间房地产投资并不会因为调控而下降，反之仍然会保持当前这样的增长速度。

　　二是房地产营业收入20强房企的平均增速为30.53%。这个数据说明了国内房地产市场越是强势的房地产企业，其增长速度越快，其市场占有率越高。这就意味着国内房地产市场可能越来越向少数大型房地产企业集中。而房地产行业的集中度提升，当然有利于房地产行业发展，但容易产生房地产企业的兼并潮，那些小的房地产企业可能在这股兼并潮中逐渐的退出市场。房地产企业的结构出现全面调整。所以有媒体报道，说上半年有近400家房地产企业倒闭，这应该是十分正常的现象。

　　三是在73家上榜房地产企业中，共有24家房地产企业出现负增长。也就是说，在这一轮房地产市场的调整中，房地产市场形势及生态发展较大的变化，面对这种变化了的市场生态，可能有些房地产企业越来越强大，但也有一些房地产企业则面临着淘汰的风险。只要看看房地产企业前10大企业，其营业收入、利润水平等各项指标在这几年反倒出现快速增长，但也有一些房地产企业败下阵来。房地产企业开始在全面分化。这也意味着国内房地产行业开始有一定的竞争，不是如早几年，谁都可做房地产，谁做房地产都能够轻易赚大钱。

　　当然，这些数据的一个核心概念是，由于房价还在上涨，房地产业的利润水平远高于其他行业，所以房地产企业是不会退出这个市场的。正因为房地产企业不愿意退出这个市场，那么国内房地产市场过度扩张就不会停止。目前到哪一个城市，房地产市场过度扩张是基本态势。早几天去过合肥，合肥市规划的几个新区，如滨湖新区和政务新区，到处都正在建设的楼盘。不仅大量的楼盘在建设，而且规划出要建楼盘的土地也有得是。只要房价还在上涨，政府与房地产开发商就能够提供无限的供给，让城市房地产市场过度扩张。这是高房价导致的结果，但是这种现象能够再这样持续下去多久没有人会知道。而且这种现象目前在全国是十分普遍的。数据与现实就是如此。

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