调控与开放：地产如何突出重围(2)

　胡葆森：房价未来三五年不会降 但暴利时代已终结

　　张翼：之前我们对任总有很多误读和误解。两年前我在北京万科总部采访王石先生，王石是近期房地产大事的一个代表。王石先生有两句话给我印象特别深刻：第一，当时是在去哈佛上学的前夕接受搜狐财经的专访，他说我一定要退下来，不能像柳总那样退不下来，柳总当时一直在兼任着联想集团的董事长。第二，越调控、越上涨。我不相信。长期以来我们的房地产一直是处于这样一个怪圈和死循环之中，越调、越上涨。再调、再上涨。胡总，您长期在二三线城市深耕，您是否认同任总的观点？

　　胡葆森：因为老任也是我们业界的大哥级的人物。不光是因为他年龄长，还是因为他对很多问题有很深的思考和研究。他刚才说的明年房价上涨还是为了提醒政府，而不是把我们自己研究成果在市场作为吸引眼球的成果去表述。刚才他已经把利益讲的很清楚了。我自己认为，我们作为地产界的从业人士，还是希望在这个行业能够长期呆下去。长期呆下去一个很简单的道理，一个暴利行业是不可能持续的。只有一个合理的利润空间的行业，才能够持续稳定的发展。所以我个人认为，他说的房价暴涨的根本性的原因是不希望目前的土地供应导致房屋供应严重失调的情况。因为大家知道中国的房地产市场有几个转折点。一个是98年之后福利分房制度真正停止之后，房地产行业进入了一个快速发展时期。那一年有两个标志性事件，就是福利分房制度在全国范围内停止。第二，人民银行让四大商业银行拨出了1500亿人民币支持老百姓用按揭的方式买房。房地产行业真正快速发展起步时间点是1998年。可是到了2010年，这12年间我们发现一个问题，831大限，导致了土地供应的减少，导致了土地价格的快速上涨。也导致了商品房市场的价格快速上涨。房地产市场的价格快速上涨，05、06、07年是快速增长期。08年由于四万亿的员工，09和10年有一个阶段性的快速上涨。这个阶段最大的问题是保障房没有和商品房一样同步推向市场。在98到10年这12年间没有及时的命令各地方政府把这件事情从土地出让金里面拿出来一部分建设保障房。所以这样一来导致了政府意识到了不足。所以在十一五期间公布了3500万套这样一个硬性的任务，强压给各地的政府。所以这是恶补欠帐，加速保障房的建设。过去十二年间的欠帐要用未来五年八年的时间补。目前整体处在这样一个时期。这个时期当然也有很积极的因素出现，未来三到五年，当这3600万套保障房推向市场的时候，市场的供应结构发生了根本性的变化。平均房价就会下来。这个时期由于土地价格，或者土地的供量在各个地方都在减少，大量的土地用于保障房建设或者其他的工业正确。真正的商品房的土地供应减少。商品房的价格在未来三到五年的时期不会下降，因为它供应量在减少。

　　随着宏观经济在未来的中期，宏观经济如果不从根本上得到改善，现在地方政府面临着多重的压力。一方面他要保八，中央政府给他下的指标，不能由于某一个省的经济下滑太快，对宏观中国8和7.5的增长产生太大的拖累。另外，价格还不能过快的上涨。由于不能让房价过快上涨。所以一些地方高价的房盘就让房管局托，不让他最近推向市场。导致了各地的房价看似出现了平稳，但是实际上积压了很多的矛盾。所以我们希望市场的和政府的手在未来的房地产行业发展过程中能够同时起作用，而不是用单一的政府的手来强制性的采取一些限购或者限贷的政策压制房价，在短期内按照他的要求出现了平稳。我们希望经过十一五之后的中国房地产，市场的归市场，保障的归保障。所以让市场能够出现一个真正的平稳的健康持续的发展。谢谢！

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