调控与开放：地产如何突出重围(4)

　周天勇：十八亿亩耕地红线是让谬误主持政治

　　张翼：谢谢，我们没有任总和孟总那样的勇气，两位都是半退状态，我们不敢那么接招。接下来我们请周教授，您长期从事制度体系的研究，我们长期以来把房地产调控比喻成大人打小孩。现在来看也变成一种，到底是小孩过于不听话、太调皮，还是家长的调教方式出了问题？现在看来问题是在房地产，根子到底是什么地方？98年以来我们这么多年为什么没有走出这样一个怪圈，越调控、越上涨，再上涨、再调控。

　　周天勇：我觉得中国的土地和房子在体制上现在是一堆乱麻，非常复杂。我非常同意任总说的。我们二十一世纪初以后搞出来一个十八亿亩红线。每年有行政分配土地。每年六百多万。每年分到各个省，省里开发区、交通建设、省会城市如法炮制分到地级市。在县里我碰到一个县委书记，他说分了两百亩地，你让我干什么？盖几栋房子就没有了，你让我发展经济怎么发展？现在看来十八亿亩红线的东西真是让谬误主持政治。

　　改革开放三十年来，农村村庄的扩大占了两亿亩地，现在村庄占地两亿七。现在城市面积不到八千万亩。改革开放城市的面积两千多万亩，五千多万亩转移了四亿多人口。农村占用了两亿多亩盖村庄，住了一亿多人。到底是建城市合算，还是建设农村合算。我们到底是要建设新农村，还是推进城镇化？这是需要我们反思的。

　　第二，2040年即使我们把城市化完成了，80%的人住在城市里。每户有90平米的房子。交通、铁路、高速公路全部建完，也就再需要两亿五千万亩地。其实我们有40亿亩未用土地。怎么折腾也能折腾出来三亿亩。这个政策把我们房价弄得很好，项目落实不下来，很多官员因此而丢乌纱帽。这个事实在是要改了。因为行政寡头垄断就是这样，我原来学西方经济学，垄断他是企业垄断，现在是政府垄断，这比市场经济的寡头垄断还要糟。寡头垄断一千家竞争，价高者得，最后土地财政七十年钱一次收来，这样房价怎么能不涨？第一，地不够，第二，垄断拍卖。第三，地方政府要GDP，光卖地不行。现在有些政府有地，但是他不供。地价上不去。最后他流拍，最后导致房价更加供需不足。所以我们这个房价是一个非常复杂的综合的体制反映。所以我最后一句话：此政不改、永无宁日。

　　张翼：今年在博鳌论坛上任总有一个非常真情的发言和表白。那个发言引起了在场的很多媒体朋友们的共鸣，也引起了行业人士的评论。这个观点就是：房地产被抛弃了。甚至有冯仑先生的夜壶论。这些观点都代表了房地产开发商对未来政策环境的预期和预估。接下来我们想讨论的一个话题是房地产开发商自身的角色重构问题。一方面我们要寄希望于政策的改良。第二，我个人认为在产品创新上，在体系改造上都是远远不够的。特别是在产品创新上。这些年来我们陆续看到很多楼盘出现质量问题。央视二套一个记者采访一个放羊的小孩，你放羊是为了什么？为了娶媳妇，娶媳妇是为了什么？为了生娃，生娃是为了什么？为了放羊。开发商似乎也是陷入了这种循环。一年多以前万通做了一个更名，更名为万通控股，当时冯仑说，不要把房地产做成建筑业，要把房地产做成金融业和服务业。包括在最近以来，万通也提出一个新的观念，就是要建一个立体城市。我们过往的城市发展都是摊大饼的扩张，但是立体城市是堆积式的发展。一平方公里的地方要容纳十万人口，要解决大量就业。在成都规划和超过了超过200米之上的高层建筑。我想请问三位地产大佬一个问题，对于开发商而言，未来的模式创新的路该怎么走？

　　任志强：周教授说农村占地太多了，占1.75%，城市面积只占0.33%。为什么国家不肯拿出更多的土地让老百姓居住，或者让城市建设呢？今年一到九月份的土地供应里面，建设用地52%用于工业。剩下还有一部分基础设施，住宅用地11%，比去年还下降了一点。当领导需要GDP的时候，就更不希望拿出土地给老百姓住。所以冯仑逼的没有办法，想了一个招，把它摞起来。如果土地供应大量的土地，他还用去摞吗？欧洲的小别墅非常漂亮。有大量的绿地、桥梁、公共建筑，摞起来有没有道理呢？有道理，上世纪七十年代欧美提出把人们从汽车上拉下来，我们现在是反了，把人们送上汽车。提出人们生活半径最好在步行15分钟内完成。所以后来楼越来越高。所以有了很多的综合体，但是现在大部分综合体都不能居住。

　　差异性就出现了，开发商历史上来说，如果我们看国际、看香港，说了多少转型，就是把直接生产型物业变成租赁型物业，老潘现在干的就是以后不再以生产型为主，盖了卖，卖了盖。而是盖了以后我持有，我收租金。香港前十个月每年固定收益里面，出租收益要占到房地产60%以上的利润。他们号称香港百年，七十年代以后开始转型，转向了持有物业为主。也有人说你是不是应该转到养老地产或者是旅游地产。这在全世界各国情况来看，没有一个超过5%的。只是目前我们可能只有1%、2%，还有一个升值空间，但是让所有开发商都干了，就没戏了。中国不可能让六亿农民工都变成高科技。如果六亿农民工都变成高科技，中关村就没有了，柳传志就死了。只有少数人干出高科技才有差别。

　　为什么说中国的地产商没有办法创新？我不承认中国的地产商不创新，而是所有的创新起初都被政府扼杀了。比如说我们前两天讨论要采用美国的建筑标准，增加很多节能设施。政府说你的房价太高了，不让你卖。为什么现在有了偷工减料？就是因为他限制了你的利润率，限制你的房价，限制完了就没有办法，那就给老百姓少点，因为政府拿走的太多。开发商还得留点喂饱自己的肚子，那就给老百姓的少点。一个坏的制度必然培养出一个坏的市场。只有当你市场充分竞争的时候，可以自由作主的时候，人们可以有自由选择权的时候，创新才有可能出现。就是为什么中国出不了乔布斯？你根本不允许他胡思乱想，不允许他竞争，中国怎么可能出现乔布斯？

　　就按今年的土地供应，把50%几的工业变成了50%几的住宅用地，就不会出现开发商的土地供应下降、住宅新开工下降，明年可能出现供求关系恶化的情况。是不是所有城市都一定房价上涨？不是。武汉、成都、重庆等几个城市今年土地供应量成倍大于去年。所以在全国所有城市中有居住分化。但是北京、上海土地下降的更多了。北京土地供应量下降接近于50%。所以这一系列不在于房地产本身。不在于主持人所说的孩子放羊，放羊为了娶媳妇，而是在这个循环之外。比如说他想放羊，对不起，没草了，山上的草都被政府给吃了。你这种循环怎么形成？比如说这几年，我们的货币增长了六到八倍，房价也增长了六到八倍。和货币增长基本上是同步的。货币增长是在房地产产业之外形成的。我们再懂创新也堵不住发票。把脏水都倒我们这儿，他在那里贴发票。哪有这样的道理？所以价格的上涨是和外围的东西是密切相关的。土地供应的配比要不要十八亿亩红线？要十八亿亩红线，土地就不能给开发商。要十八亿亩红线，也可能可以给。我们可以说行，政府说不行。

　　我们去美国看看洛杉矶，有有几个不是建在浅山区上？为什么有个拉斯维加斯？就是美国政府认识到那块土地上要减税，允许你开放赌博，那个地方就富了。问题是我们在资源分配中把所有的东西都集中在大城市，还不允许大城市的房价提高。那你别每年都进50万人，那得需要多少房子？北京房价能不贵吗？所有年轻人都说我毕业了不离开北京，那是你们把房价炒起来的，跟我们有什么关系？人们倒过来说，为什么要留在北京？因为北京有最好的学校、最好的医院。既然你把公共资源配置都放在了大型城市里面。人们为什么不往大城市跑呢？这是房地产之外的事情。假如说你把清华大学、北京大学都放在青海去，青海人就多了。所以一定是公共资源配置导致人口流动发生的变化。德国最近几个人口流动增长的城市，房价也是拼命涨。是人口流出的城市房价跌了，所以平出来德国房价没有涨。

　　所以我们认为该涨的时候得涨，我们需要的是制度创新，让市场更加开放，让老百姓有更多的选择权。原来我说你买不起房子回农村。大家都骂。今天政府说了，你能买得起都不让你买，限购。到底谁更坏呢？我很开放，谢谢。

　　张翼：任总最后一句话让我想起一个场景，一个月以前搜狐焦点在重庆搞了一个论坛，当时在座的都是地产界的知名人士，台下有一个中海地产的领导拉着我的手说，张老师，你现在是从媒体到了企业了，你现在终于知道你在媒体给我们地产制造了多少的冤屈，这句话我现在感受越来越强烈。任总一说起政策就很愤慨，一说起创新就很无奈。请孟总和胡总两位，对于房地产企业开发商，这种创新要不要推进？我们善良的期望总是希望开发商能够给消费者提供更物美价廉的产品。同时也期望开发商的角色能够从牧羊人到火锅店，甚至到海底捞。

　　孟晓苏：主持人张翼讲的纯朴的牧羊人的故事挺有趣。如果建商品房的开发商和建保障房的政府，都能够像牧羊人一样纯朴就好了。开发商的责任恰恰像牧羊人一样，建房、卖、再买地，再建房。房子给了老百姓，很多老百姓就此改善了居住条件。这就是我们从1998年推动房改的目的。现在人均到了33平米，老百姓已经居住在更加舒适、宽敞，生活的更有尊严。另一方面，保障房12年旷课。应该是村长放羊，他不去放。或者从羊群里面征点税分给村民。但是村长不去做，十二年旷课造成了这个情况，造成了老百姓的意见。怎么解决？现放羊他来不及。他采取了不让牧羊人来卖羊的方式，限制别人买的方式。这一来，不光是开发商的模式不能持续了，不光市场矛盾加剧了。其他为牧羊人服务的人就荒了。一连串的企业受到了影响。更不要说装修、家具、电器这些行业今年以来急剧的下滑，造成了诸多产业陷入困境。本来在面对着外需减退的同时，我们应该拉动内需，却因为限制对住房的购买，造成了相关产业的下滑。刚才说是大人打孩子，现在是蒙着被子打孩子，掀开一看，打伤的都是亲儿子。

　　当时朱镕基总理说一百亿的投入能拉动多少产出？当时发改委、计委、建设部和科委计算，一百亿拉动2.86亿。按照这个计算，现在房地产本身拉动了经济占了国民经济的50.6。一半的经济要靠住房来拉动。

　　我认为有两种转变，商品房是多给土地，保障房是需要政府，加上一些企业，如果这么做，双轨制就能在企业形态上得到落实。

　　胡葆森：昨天我参加了阿拉善组织举行的公益年会。在这个沙龙上我也谈了观点。政府、企业、人。政府追求王道，王道追求的目标是强国富民。商道追求的目标是收获财富、赢得尊重。人道追求的目标是关爱生命、尊重自然、保护自然。我们做企业，在房地产行业里面大家都很幸运，赶上了中国城市化二十年这样一个加速时期。你不管用什么样的模式，只要你入了这个行业，肯定对这些企业，六万家、八万家地产商都取得了长足的发展，因为你都是沾了城市化加速的光。你无论什么模式都能赚到钱。现在城市化进入了巅峰发展的时期。这个行业到一万三千美元的时候达到了一个饱和，现在还有十年和十五年的城市化不断加速的时期。在城市化现在二十年和今后二十年的过程中，房地产只要贴着城市化的过程在走，你用什么样的模式都不可能亏钱。这是一般的规律而言。行业内现在说上半截已经走完了，现在开始的是行业的下半截。商业利润率在2%、3%，工业平均利润率不到5%。如果相对工业和商业的平均利润率来讲，房地产行业过去二十年确实处于一个高利润时期。地价、房价被有效的控制，房地产行业的平均利润现在是呈现下降的趋势。就现在这两年而言，平均利润率在10%或者是多一点。所以暴利时代已经结束了。宏观经济在未来五年和十年，在大家乐观的判断形势下，房地产行业在这样的水平上我相信还能持续十年、十五年。包括中西部地区要二十年乃至更长时间。未来的城市化还有二十年不断加速的时期，房地产行业不需要在模式上做太多的创新，只要把自己心理投资盈利的预期稍微下调一下，把自己产品和服务更加重视一下，房地产行业在未来的十年能够做到持续的生存和发展，不是太难的事情。建业集团一直扎根在河南这样一个人口大，立足在河南120个城市，在房地产行业与众不同的发展模式。所以用了二十年的努力持续在一个区域、做一件事情。所以现在和目前为止，基本上初步收获了来自政府、专家学者、客户、员工本身，还包括同行，现在上市之后也加入了投入者的普遍认同。这样一种模式现在看来，再用十年时间，我们大约会从现在的将近十八个地级城市走向一百个县级城市，今年已经二十个，明年还会进入二十个。这一百个县级城市会用未来八年到十年时间能够做完。当建业集团三十周年的时候，我们在十年前设计的，或者为企业设计的程序化的战略模式会收到一个成果。这个成果就实现了为企业设定的根植中原、造福百姓。从企业公民的角度来说，创造财富、完善自我。这样一条，追逐了一个双重目标的商业模式还需要十年时间来证明。现在还不是照这个模式去推广的时候。另外，这个模式非常艰苦，这个时期他不能跟别人比销售额、利润额、更不能跟别人比创造财富的速度。但是我相信这样一个有自己目标的、以战略为导向的企业，他永远不担心阶段性的爬坡，他会沿着自己的目标，一步一个脚印的走下去。

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